Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 марта 2015 г. N Ф03-164/15 по делу N А04-1336/2014

г. Хабаровск

11 марта 2015 г.

Дело N А04-1336/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от ИП Дробышева Ю.М.: Дуров В.Н., представитель по доверенности без номера от 28.02.2015;

от Комитета по управлению имуществом города Благовещенска: Орефьева Е.Г., представитель по доверенности без номера от 23.09.2014;

от администрации города Благовещенска: Черепенко Т.Л., представитель по доверенности от 04.09.2014 N 9458;

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дробышева Юрия Михайловича на решение от 09.10.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А04-1336/2014 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Шишов О.А., в апелляционном суде судьи Гричановская Е.В., Дроздова В.Г., Иноземцев И.В.

По иску индивидуального предпринимателя Дробышева Юрия Михайловича

к муниципальному образованию города Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, администрация города Благовещенска

третьи лица: Финансовое управление администрации города Благовещенска, Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области

о взыскании 8 334 783 руб.

Индивидуальный предприниматель Дробышев Юрий Михайлович (ОГРНИП 304280104800069, ИНН 280100382582; далее - ИП Дробышев Ю.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному образованию города Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее - Комитет) о возмещении 8 753 000 руб. расходов на самовольную постройку (реконструкцию) здания по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133; далее - администрация).

Иск заявлен на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ и обусловлен фактом регистрации права муниципальной собственности на самовольную постройку, созданную предпринимателем в результате реконструкции арендуемого им объекта недвижимости, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по другим делам N N А04-8480/2009, А04-1186/2010 и А04-3061/2010. В такой ситуации собственник обязан возместить истцу все расходы на вновь созданный объект, в размере, определенном судом.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Финансовое управление администрации города Благовещенска и Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области.

Решением суда от 09.10.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что реконструированное предпринимателем здание не являться новым объектом недвижимости, а фактически выполненные истцом строительные работы по существу являются неотделимыми улучшениями арендуемого имущества, произведенными без согласия собственника, в связи с чем они не подлежат возмещению в силу статьи 623 ГК РФ.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ИП Дробышев Ю.М. выражает несогласие с принятыми по настоящему делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования.

По мнению заявителя жалобы, выводы судебных инстанций о том, что в результате осуществленной реконструкции не было создано нового объекта недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также противоречат фактам, ранее установленным при рассмотрении судами других дел с участием тех же лиц.

Комитет и администрация в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы и настаивают на том, что изменения арендуемого объекта правильно квалифицированы судами в качестве неотделимых улучшений. Третьи лица отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители истца и ответчиков поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее соответственно, дав по ним соответствующие пояснения.

Финансовое управление администрации города Благовещенска и Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Дробышевым Ю.М. (арендатор) заключен договор аренды от 21.04.2000 N 338 по условиям которого предпринимателю во временное пользование на срок с 24.04.2000 по 31.12.204 было передано нежилое помещение - мастерская, площадью 379,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172, и являющееся муниципальной собственностью. При этом договором предусмотрено, что арендатор должен привести за свой счет арендуемое помещение в состояние, соответствующее его назначению.

Пунктом 2.2.4 на арендатора возложена обязанность содержать помещение в хорошем состоянии с учетом нормального износа, предусмотрены инвестиции, направленные на улучшение и реконструкцию помещения. Одновременно с этим установлен запрет на проведение неотделимых улучшений без письменного согласия арендодателя.

Согласно акту приема-передачи от 04.05.2000 предпринимателю фактически передано отдельно стоящее здание по ул. Амурской, 172 общей площадью 395,2 кв.м в непригодном для эксплуатации состоянии. В акте также указано на необходимость проведения арендатором ремонтных работ за счет собственных средств, без компенсации затрат арендодателем.

Постановлением мэра города Благовещенска от 21.08.2000 N 1961 с учетом согласия Комитета ИП Дробышеву Ю.М. разрешена разработка проекта реконструкции арендуемого здания бывшей котельной под автостоянку с автомойкой.

Постановлением администрации от 23.05.2001 N 1121 утвержден акт выбора земельного участка для размещения въездного пандуса и предпринимателю предварительно согласовано место размещение пандуса для въезда на второй этаж автостоянки.

Впоследствии ИП Дробышевым Ю.М. с привлечением подрядчика, но без получения в установленном законом порядке разрешительной документации, осуществлены строительные работы, в результате которых арендуемое им имущество было реконструировано путем возведения пристройки площадью 61,2 кв.м (въездной пандус на 2-й этаж), выполнения междуэтажного перекрытия и строительства второго этажа в кирпичном исполнении общей площадью 276,4 кв.м.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 25.12.2008 спорное здание мастерской по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172, состоит из основного строения литер А, трех пристроек к нему литеры А1, А2, А3, и имеет два этажа общей площадью 690,4 кв.м.

Право собственности муниципального образования города Благовещенска на указанный реконструированный объект недвижимости зарегистрировано в публичном реестре (ЕГРП), о чем правообладателю выдано свидетельство о регистрации от 14.09.2012 серии 28АА N 732610.

Кроме того, в связи с изменением арендуемого имущества сторонами заключено дополнительное соглашение от 21.09.2012 к договору аренды от 21.04.2000 N 338, согласно которому предмет данного договора определен как нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности города Благовещенска, по адресу ул. Амурская, 172, литер АА1А2А3, общей площадью 690,4 кв.м, в том числе: помещения N 1-8, 1 этаж площадью 414 кв.м, использование - мастерская; помещения N 1-4, 2 этаж, площадью 276, 4 кв.м, использование - мастерская.

Ссылаясь на то, что после государственной регистрации права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, собственник отказался компенсировать понесенные предпринимателем затраты на созданное без необходимых разрешений имущество, являющееся самовольной постройкой, истец на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что между сторонами существуют арендные отношения, предметом которых является спорный объект недвижимости. В данном случае суды сочли, что осуществленные предпринимателем строительные работы не привели к созданию нового имущества, а в силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ являются его неотделимыми улучшениями, связанными с необходимостью приведения арендуемых помещений в надлежащее состояние, как это предусмотрено условиями договора.

При таких обстоятельствах суды указали на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права и невозможность применения норм статьи 222 ГК РФ. Вместе с тем, поскольку Комитет своего согласия на проведение реконструкции не давал и обязанность арендодателя возместить понесенные арендатором расходы договором не предусмотрена, суды сочли иск не подлежащим удовлетворению.

Однако судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В данном случае договором аренды от 21.04.2000 N 338 и актом приема-передачи от 04.05.2000 предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств осуществить ремонт арендуемого имущества и привести помещения в состояние, соответствующее их назначению.

По правилам пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Вместе с тем действующее законодательство не содержит понятий, объемов и видов неотделимых улучшений, в результате которых изменяется предмет аренды.

На момент проведения ИП Дробышевым Ю.М. строительных работ по возведению пристройки и строительству второго этажа в спорном объекте недвижимости действовал Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, согласно статье 62 которого для осуществления реконструкции здания требовалось получения разрешения на строительство. Такое разрешение не выдавалось в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Как следует из содержания письма Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письма Минфина СССР от 29.05.1984 N 80, письма Госстроя России от 28.04.1994 N 16-14/63, реконструкцией зданий и сооружений является производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.

По смыслу приведенных выше определений, отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, однако его эксплуатационных качества могут улучшаться. При реконструкции, напротив, указанные показатели существенным образом изменяются, что приводит к созданию нового объекта.

Согласно действующему Градостроительном кодексу РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, в частности, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; а также при капитальном ремонте объектов капитального строительства (пункты 2, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, в силу прямого указания пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В пункте 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Поскольку реконструкция арендуемого объекта осуществлена предпринимателем без получения необходимого разрешения, то созданное в результате этого имущество является самовольной постройкой.

Аналогичные выводы содержаться в судебных актах, вступивших в законную силу, принятых по результатам ранее рассмотренных споров между ИП Дробышевым Ю.М., Комитетом и администрацией (дела N N А04-8480/2009, А04-1186/2010 и А04-3061/2010).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом утверждение арбитражных судов о том, что в результате возведения пристройки и надстройки второго этажа не было создано нового объекта недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и противоречат преюдициальным выводам, изложенным в ранее принятых судебных актах по спорам между теми же лицами.

Действительно, улучшения предмета аренды (как отделимые, так и неотделимые) не влекут создания нового имущества (в том числе объекта недвижимости), поскольку для этого требуется соблюдение специальных процедур, предусмотренных законодательством.

Однако в рассматриваемой ситуации изменение характеристик переданного предпринимателю в аренду объекта недвижимости носит существенный характер, поскольку произошло увеличение не только его параметров (площадь, этажность), но появились новые технико-экономические показатели, многократно возросла стоимость имущества.

При этом суды первой и апелляционной инстанций не привели в судебных актах обоснований, позволяющих отнести выполненные предпринимателем работы к капитальному ремонту здания, обязанность по осуществлению которого возложена на него по договору. Поэтому вывод судов о том, что результатом таких работ являются неотделимые улучшения арендуемого имущества, следует признать ошибочным.

Условия договора также не позволяют возложить на предпринимателя понесенные им затраты, поскольку объем осуществленных работ выходит за рамки обязательств арендатора по приведению переданного имущества в состояние, соответствующее его назначению.

Более того, уполномоченные органы местного самоуправления не только не требовали от предпринимателя приведения арендуемого имущества в первоначальное состояние, либо сноса самовольно возведенных пристройки и надстройки второго этажа, но и предприняли меры по легализации самовольной постройки, зарегистрировав право муниципальной собственности на спорное имущество в публичном реестре.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку в предусмотренных законом случаях может быть установлено и во внесудебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Пункт 3 статьи 623 ГК РФ является диспозитивной нормой и не исключает возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, в ситуациях, когда это прямо предусмотрено законом.

Кроме того, выводы судов о том, что реконструкция спорного объекта проводилась без согласия арендодателя, сделаны без оценки всех имеющихся в деле доказательств, в том числе касающихся вопроса получения разрешения на разработку проектной документации и выбора места размещения пандуса для въезда на второй этаж автостоянки (Постановление мэра города Благовещенска от 21.08.2000 N 1961 и Постановление администрации от 23.05.2001 N 1121). О выполнении реконструкции помещений бывшей котельной, находящейся в аварийном состоянии, с согласия Комитета также упомянуто в его письме от 06.02.2001, направленном в адрес мэра города Благовещенска с просьбой о выделении земельного участка.

Тот факт, что предпринимателем не было получено необходимое разрешение на выполнение реконструкции в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, сам по себе не свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя (собственника) на проведение такой реконструкции. Более того, собственник воспользовался конечным результатом и зарегистрировал за собой право на реконструированный объект недвижимости.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права, и содержащие выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам спора, признаются судом кассационной инстанции подлежащими отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.

Дело направляется на новое рассмотрение в первую инстанцию, при котором суду следует на основе оценки имеющихся в материалах дела доказательств определить обоснованный размер подлежащих возмещению истцу расходов, понесенных им на самовольную постройку, право собственности на которую в настоящее время зарегистрировано за муниципальным образованием.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.10.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А04-1336/2014 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова