Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июня 2015 г. N Ф03-1786/15 по делу N А51-13735/2013

г. Хабаровск

02 июня 2015 г.

Дело N А51-13735/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии

от ООО "Промснабсервис" - Малиновский К.Ю., представитель по доверенности от 29.11.2012;

от МУП г.Владивостока "Муниципальная недвижимость", УМС г.Владивостока - Жембровская О.В., представитель по доверенностям от 12.01.2015, от 27.11.2014 N 28/1-6165;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу N А51-13735/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Перязева Н.В., в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Глебов Д.А., Синицына С.М.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис"

к Муниципальному унитарному предприятию г.Владивостока "Муниципальная недвижимость", обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт"

третьи лица: Управление муниципальной собственности г.Владивостока, общество с ограниченной ответственностью "Лайн ЛТД"

об обязании заключить договор, признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества

Общество с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (ОГРН 1022501285201, место нахождения: 690001, Приморский край, г.Владивосток, ул.Капитана Шефнера, 2, 308; далее - ООО "Промснабсервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к муниципальному унитарному предприятию г.Владивостока "Муниципальная недвижимость" (ОГРН 1062538000524, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Прапорщика Комарова, 42; далее - МУП "Муниципальная недвижимость", предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" (ОГРН 1082536006486, место нахождения: 690005, Приморский край, г.Владивосток, ул.Новоивановская, 4А; далее - ООО "АК "ФинЭксперт") об обязании МУП "Муниципальная недвижимость" заключить договор купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2013 N 01/02/13-0 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Олега Кошевого, 1б (общей площадью 348,9 кв.м), в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001 и подписать акт приема-передачи от 01.02.2013 объекта недвижимости к договору купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2013 N 01/02/13-0 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) на условиях, указанных в протоколе разногласий от 18.02.2013, а именно: изложить пункт 2.2.6 договора купли-продажи в следующей редакции: "Застраховать Объект в полной его стоимости (см.пункт 3.2 настоящего договора)"; изложить пункт 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта определяется, согласно отчету об оценке, проведенной ООО "ПРИМЭКСПЕРТ" N 7434, по определению обоснованной рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 348,9 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-3, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Олега Кошевого, 1б, по состоянию на 04 февраля 2013 г.; изложить пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: "Общая стоимость Объекта составляет 2 868 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп."; изложить пункт 3.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Первоначальный взнос за приобретаемый Объект в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. Покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора Сторонами"; изложить пункт 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Оставшаяся сумма в размере 2 718 000 (два миллиона семьсот восемнадцать тысяч) руб. 00 коп. вносится ежемесячно, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора"; изложить пункт 3.5 договора купли-продажи в следующей редакции: "Ежемесячный платеж составляет 45 300 (сорок пять тысяч триста) руб. 00 коп. без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества"; изложить пункт 3.7 договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную пунктом 3.4, и проценты, предусмотренные пунктом 3.6 настоящего договора"; изложить пункт 3.8 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость Объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором, Покупатель обязан перечислять на счет получателя. "Получатель" МУПВ "Муниципальная недвижимость" к/счет 30101810900000000705 р/счет 40602810300120000001 ОАО "Дальневосточный банк", БИК 04057705; ИНН 2538096952 КПП 254301001 "Назначение платежа": с указанием "оплата по договору купли-продажи N 01/02/13-0 от 01 февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Олега Кошевого, 1б (общей площадью 348,9 кв.м), в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001"; изложить пункт 1 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Продавец в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и Договором купли-продажи N 01/02/13-0 от 01 февраля 2013 г. передал Покупателю в собственность Объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Олега Кошевого, 1б, общей площадью 348,9 кв.м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001"; изложить пункт 2 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение и пользование указанный выше Объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего Акта)"; а также о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Олега Кошевого, 1б, общей площадью 348,9 кв.м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, определенной на основании отчета об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - управление) и общество с ограниченной ответственностью "Лайн ЛТД" (место нахождения: 690000, Приморский край, г. Владивосток, ул. Сахалинская, 32а, 86; далее - ООО "Лайн ЛТД").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 решение суда первой инстанции отменено по безусловным основаниям, дело рассмотрено по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Признана недостоверной величина рыночной стоимости недвижимого имущества, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2014 постановление от 19.08.2014 отменено, дело передано на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 решение суда первой инстанции отменено по безусловным основаниям, дело рассмотрено по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Признана недостоверной величина рыночной стоимости недвижимого имущества, определенная отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115. На предприятие возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи объектов недвижимости на определенных судом условиях.

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционного суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает на отсутствие у общества преимущественного права на выкуп арендуемого им объекта недвижимости, поскольку он претерпел реконструкцию и имеет иные технические характеристики. Так как данное имущество является вновь созданным и не состоит на кадастровом учете, заявитель полагает, что оно не может быть приватизировано по упрощенной процедуре, предусмотренной Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления и предприятия доводы кассационной жалобы поддержал, а представитель общества возражал против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.05.2004 между МУПВ "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" (арендодатель) и ООО "Промснабсервис" (арендатор) заключен договор аренды N 17 нежилых помещений площадью 348,9 кв.м, находящихся на 1 этаже в здании, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1б, для восстановления, реконструкции и дальнейшего использования в коммерческих целях, не противоречащих законодательству Российской Федерации на срок с 24.05.2004 по 24.05.2039.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Собственником названных нежилых помещений является город Владивосток. Эти помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за МУПВ "Муниципальная недвижимость" (правопредшественник МУП "Муниципальная недвижимость") согласно договору от 04.12.2001.

01.06.2012 истец на основании положений Закона N 159-ФЗ обратился с заявлением к предприятию о выкупе вышеуказанного недвижимого имущества в порядке, определенном данным Федеральным законом, на что последнее письмом от 13.06.2012 сообщило обществу об отсутствии возражений против возмездного отчуждения указанного объекта недвижимости.

Ссылаясь на отчет об оценке имущества, проведенной ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт", предприятие уведомило общество о том, что стоимость подлежащего отчуждению имущества составляет 7 588 983 руб. без учета НДС (письмо от 13.11.2012).

Письмом от 17.01.2013 предприятие направило истцу предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 28.12.2012 N 1145/28 по цене 7 589 000 руб., определенной согласно отчету об оценке, проведенной ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115, с приложением проектов договора купли-продажи и акта приема-передачи.

Общество, рассмотрев представленные проекты, не согласилось с отдельными условиями и подписало их вместе с протоколом разногласий от 18.02.2013.

В письме от 18.03.2013 ответчик сообщил истцу о несогласии с договором в редакции протокола разногласий, указав на готовность заключить договор только по стоимости, определенной на основании отчета ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт".

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Промснабсервис" в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

Согласно статье 5 Закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предприятие обязано заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

Как установлено судом апелляционной инстанции, общество относится к категории субъектов малого предпринимательства. Арендованное помещение находится в его непрерывном владении в течение двух и более лет до даты вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Факт использования помещения сторонами не оспаривается, подтвержден договором аренды, заключенным обществом с предприятием на срок до 24.05.2039 и зарегистрированным в установленном законом порядке. Доказательств тому, что имущество выбывало из фактического владения и пользования общества в материалах дела не имеется. Отсутствие задолженности по арендной плате по указанному договору подтверждено материалами дела. Помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, установив, что предприятие и управление не возражали против выкупа спорного объекта истцом, апелляционный суд пришел к выводу о том, что воля как собственника недвижимого имущества, так и обладателя права хозяйственного ведения на отчуждение имущества получили выражение, что не препятствует реализации арендатором преимущественного права на выкуп.

При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, соблюдены, а, следовательно, ООО "Промснабсервис" имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества, с установлением рассрочки платежа в соответствии с положениями действующего законодательства.

Между тем фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости нежилых помещений, подлежащих отчуждению. Так, из письма предприятия от 18.03.2013 усматривается, что отказ от заключения договора купли-продажи в редакции протокола разногласий истца, обусловлен несогласием с ценой, предложенной истцом, в отношении иных условий протокола разногласий возражений ответчиком не заявлено.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные в материалы дела отчеты об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что два из них, составленные ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" N 115 по состоянию на 23.10.2012 и ООО Аудиторская Фирма "Эксперт" N 386 по состоянию на 01.06.2012 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, что отражено в экспертных заключениях N 07/2013-18н и N 97/2014-1, соответственно, а два отчета, выполненные ООО "Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры" N 192/1 по состоянию на 27.07.2012 и ООО "ПРИМЭКСПЕРТ" N 7434 по состоянию на 04.02.2013, составлены на иную дату, чем дата заявления о выкупе спорного имущества. В этой связи суд не принял указанные отчеты в качестве допустимых доказательств рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно экспертному заключению ООО Группа компаний "Дальневосточный аудиторский центр" от 18.04.2014 по результатам назначенной судом экспертизы по определению рыночной стоимости объектов, такая стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 01.06.2012 составила 5 737 000 руб. с НДС.

Поскольку выводы эксперта не оспорены сторонами, нарушений при проведении экспертизы не установлено, апелляционный суд принял установленную данным заключением рыночную стоимость имущества и удовлетворил иск в части обязания заключить договор купли-продажи исходя из цены выкупаемого имущества 5 737 000 руб.

Кроме того, руководствуясь статьями 5, 12 Закона N 135-ФЗ, пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд удовлетворил требование истца о признании недействительным отчета ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115, так как материалами дела подтверждено его несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В данной части выводы суда заявителем жалобы не оспорены.

Утверждение управления о том, что спорное имущество претерпело самовольную реконструкцию и имеет иные технические характеристики, а, следовательно, является вновь созданным объектом недвижимости, что исключает реализацию обществом преимущественного права на его выкуп, не принимается во внимание судом округа как противоречащее установленным судом фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Приложенное к кассационной жалобе заключение кадастрового инженера от 27.02.2015, возвращается заявителю. Суд кассационной инстанции не приобщает и не рассматривает новые доказательства, которые не были предметом оценки суда первой либо апелляционной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предметом договора купли-продажи является имущество с характеристиками, соответствующими договору аренды. При этом требований о приведении арендуемого имущества в первоначальное состояние, ответчиком не предъявлялось.

Иных доводов, влияющих на правильность разрешения спора, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства судом не допущено, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу N А51-13735/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова