Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 июня 2015 г. N Ф03-2178/15 по делу N А51-16193/2014

г. Хабаровск

09 июня 2015 г.

Дело N А51-16193/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии

от истца: Киселева Е.А., представитель по доверенности от 01.11.2013 N 1/2201;

от ответчика: Евстигнеев Д.Г., представитель по доверенности от 21.02.2015;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Изумруд" на решение от 23.12.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу N А51-16193/2014 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде судьи: Синицына С.М., Скрипка Н.А., Ветошкевич А.В.

По иску открытого акционерного общества "Изумруд"

к обществу с ограниченной ответственностью "Гамбринус"

третье лицо: закрытое акционерное общество "Рэдком-Интернет"

о досрочном расторжении договора

Открытое акционерное общество "Изумруд" (ОГРН 1022502117516, место нахождения: 690105, Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 65; далее - ОАО "Изумруд") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гамбринус" (ОГРН 1022502120211, место нахождения: 690105, Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 71; далее - ООО "Гамбринус") о расторжении заключенного между сторонами договора аренды от 30.01.2002 N 30/28 в связи с неоднократными существенными нарушениями ответчиком условий указанной сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Рэдком-Интернет" (место нахождения: 680510, Хабаровский край, Хабаровский район, с.Тополево, ул.Центральная, 2, офис 3; далее - ЗАО "Рэдком-Интернет").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО "Изумруд" просит указанные решение и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильном применении норм материального права. Так, по мнению акционерного общества, материалами дела подтверждены факт передачи ответчиком арендованного имущества в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя; невыполнение ответчиком условий о поддержании имущества в исправном техническом состоянии; непроведение арендатором текущего и капитального ремонта арендуемого имущества; перепланировка части занимаемого имущества без согласования с арендодателем, а также несанкционированное подключение электрокабеля. Считает, что указанные обстоятельства, в совокупности с действиями общества по незаконному предоставлению адреса для государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения арендуемого имущества, являются достаточным основанием для вынесения решения об удовлетворении иска.

ООО "Гамбринус" в отзыве на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая оспариваемые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, а представитель ответчика их отклонил.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в суд не обеспечило; отзыв на жалобу заявителя также не представило.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 71 (литер 1, корпус N 9) с подвалом, общей площадью 2 833,2 кв.м принадлежит ОАО "Изумруд" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 21.06.2002 серии 25-АА N 177495).

30.01.2002 между ОАО "Изумруд" (арендодатель) и ООО "Гамбринус" (арендатор) заключен договор аренды N 30/28, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование на срок с 30.01.2002 по 30.01.2007 помещения, предназначенные для использования в качестве гостиницы и точки общественного питания, общей площадью 2 488,8 кв.м, расположенные в данном здании, в том числе:

- подвал - помещения с 1-10; 12; 15 - общая площадь 192,2 кв.м;

- 1 этаж - помещения 1, 2, 13, 33, 34, 39, с 40-62 - общая площадь 692,3 кв.м;

- 2 этаж - помещения с 1-20; с 1-27 общая площадь 943, 5 кв.м;

- 3 этаж - помещения 1, 2, 4, 5, с 28-54 общая площадь 660,8 кв.м.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2002; договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 6.2.1 договора N 30/28 установлено, что арендатор имеет право сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя.

Согласно пункту 6.2.2 договора N 30/28 арендатор обязан использовать помещения в соответствии с целевым и функциональным назначением, установленным в пункте 2.1 сделки; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перепланировку, перестройку, достройку арендуемого помещения; самостоятельно заключать договоры с обслуживающими организациями и оплачивать коммунальные услуги.

28.06.2002 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 30/28, которым пункт 6.2.2 сделки дополнен, в том числе, подпунктом следующего содержания: "арендатор возмещает (компенсирует, уплачивает) коммунальные платежи арендодателю по фактически потребленным арендатором ресурсам (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение и т.п.) на основании счетов, выставляемых арендодателем, в соответствии с приложением N 1 в срок до 10 числа последующего месяца"; 30.09.2002 контрагентами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 30/28, которым пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "характеристика передаваемых в пользование помещений: общая площадь 146,0 кв.м, 1 этаж - помещения с 3-12 общая площадь 146,0 кв.м, помещение используется под офис".

В соглашении от 15.04.2004 об изменении и дополнении договора пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие помещения общей площадью 2 313,9 кв.м, расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус N 9) с подвалом по адресу: 690105, г.Владивосток, ул.Русская, 71: подвал здания - помещения NN 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; 1 этаж здания - помещения NN 1-13, 33-62 общей площадью 838,3 кв.м; 2 этаж здания - помещения NN 1, 2, 4-8, 9-13, 15-17, 18-20, 1-5, 9-27 общей площадью 777,4 кв.м; 3 этаж здания - помещения NN 1, 2, 5, 28-40, 43-54 общей площадью 505,9 кв.м".

Также в новой редакции изложен пункт 2.1 договора: "Арендуемые помещения будут использоваться под гостиницу, сауну и точку общественного питания". Срок аренды определен до 30.04.2027 (пункт 4.1 договора N 30/28 в редакции соглашения от 15.04.2004).

Во исполнение соглашения от 15.04.2004 сторонами 16.04.2004 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2 313,9 кв.м.

Соглашением от 01.04.2006 об изменении и дополнении договора пункт 1.2 сделки изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие помещения общей площадью 2 735,2 кв.м, расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус N 9) с подвалом по адресу: 690105, г.Владивосток, ул.Русская, 71: подвал здания - помещения NN 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; 1 этаж здания - помещения NN 1-62 общей площадью 967,3 кв.м; 2 этаж здания - помещения NN 1-20, 1-5, 9-27 общей площадью 914,8 кв.м; 3 этаж здания - помещения NN 1, 2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Во исполнение соглашения от 01.04.2006 сторонами 01.04.2006 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2 735,2 кв.м.

По соглашению от 25.10.2007 N 1/07 об изменении и дополнении договора аренды N 30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 783,9 кв.м, расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус N 9) с подвалом по адресу: 690105, г.Владивосток, ул.Русская, 71: подвал здания - помещения NN 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; 1 этаж здания - помещения NN 1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; 2 этаж здания - помещения NN 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м; 3 этаж здания - помещения NN 1, 2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Во исполнение соглашения от 25.10.2007 N 1/07 сторонами 25.10.2007 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2 783,9 кв.м.

Соглашением от 01.11.2007 N 2/07 стороны дополнили договор пунктом 11.6 следующего содержания: "Рассмотрев вопросы по возмещению затрат на проведение ремонтных работ по улучшению арендованных ООО "Гамбринус" помещений по договору аренды от 30.01.2002 N 30/28, решили, что ОАО "Изумруд" компенсирует затраты в сумме 5 096 721 руб., произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за три года в счет арендной платы, равномерно по месяцам".

В соответствии с пунктом 1 соглашения от 30.07.2008 N 1/08 об изменении и дополнении договора аренды N 30/28 пункт 11.6 сделки изложен в следующей редакции: "Арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 руб., произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за 36 календарных месяцев, начиная с 01 сентября 2008 года, равномерно по месяцам, путем перечисления на расчетный счет денежных средств в сумме 141 575 руб. 58 коп. в течение 3 банковских дней с момента поступления на расчетный счет арендодателя 100% арендной платы за месяц".

В связи с ненадлежащим, по мнению истца, исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды N 30/28, последнему направлялись письма с требованиями об устранении нарушений условий сделки (от 10.01.2014, от 04.03.2014, от 18.03.2014).

Поскольку ООО "Гамбринус" не выполнило требования ОАО "Изумруд" об устранении указанных в письмах нарушений, последнее направило претензию от 30.03.2014 N 55/12 о досрочном расторжении договора в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Неподписание ответчиком соглашения о расторжении договора аренды N 30/28 явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 указанного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном их исследовании с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражные суды обоснованно установили, что истцом не доказан факт существенного нарушения обществом условий договора аренды, в связи с чем пришли к правильному выводу об отсутствии установленных изложенными выше нормами материального права оснований для расторжения сделки.

Так, арбитражные суды со ссылкой на содержание пунктов 2.1, 6.2.1 договора N 30/28 (использование помещений для гостиницы и точки общественного питания), дополнительного соглашения от 30.09.2002 к данной сделке (согласование использования помещений под офис), а также писем от 31.03.2004 N 1/529, от 19.07.2006 N 1/1082, подписанные генеральным директором ОАО "Изумруд" Якухным Г.Н., согласно которым последний разрешил обществу заключить договоры субаренды занимаемых помещений с их использованием под офисы, гостиницу, сауну и точку общественного питания, признали несостоятельными утверждения истца об использовании ответчиком арендуемых помещений в нарушение условий договора аренды и сдачу недвижимого имущества в пользование третьим лицам без согласия его собственника.

Также судами отклонено утверждение ОАО "Изумруд" о предоставлении ответчиком адреса для государственной регистрации юридических лиц по месту расположения арендуемого имущества как неподтвержденное по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащими и достоверными доказательствами по делу.

Оценивая доводы истца о нарушении ответчиком условий договора аренды о поддержании имущества в исправном техническом состоянии, суды обеих инстанций правомерно указали на то, что из представленных в дело актов приема-передачи помещений к договору N 30/28 и дополнительных соглашений невозможно установить состояние передаваемого в аренду имущества, тогда как в акте от 22.10.2013, подписанном сторонами, зафиксирован перечень недостатков имущества, подлежащих устранению ответчиком и устраненных им впоследствии, что подтверждено пояснительной запиской от 18.11.2013. Кроме того, в дополнительном соглашении от 30.07.2008 к договору аренды контрагентами согласовано возмещение арендодателем арендатору затрат в сумме 5 096 721 руб., произведенных последним при выполнении ремонта помещений и кровли здания для улучшения арендованных помещений.

Кроме того, суды признали недоказанным факт незаконного подключения ответчиком электрокабеля, проведенного от щитовой в помещении N 9 подвала здания по ул.Русская, 71 в г.Владивостоке, ввиду того, что такая щитовая в аренду ООО "Гамбринус" по сделке N 30/28 и дополнительным соглашениям к ней не передавалась, а общество является лишь арендатором помещения N 9 площадью 29,7 кв.м (бассейн), что при совпадении номеров помещений связанной с двойной нумерацией не может свидетельствовать о недобросовестности ответчика. Помимо изложенного, как верно отмечено судами, общество не является балансодержателем электрических сетей, а согласно акту от 20.11.2013, подписанному сторонами, данный электрокабель был убран.

Учитывая изложенное, а также то, что приведенные в кассационной жалобе доводы фактически направлены на переоценку доказательств, исследованных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, и получивших надлежащую правовую оценку, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда округа, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемых решения, постановления и удовлетворения поданной заявителем кассационной жалобы.

Приложенные к кассационной жалобе документы относительно переписки сторон по возникшим между ними арендным правоотношениям, возвращаются заявителю. Суд кассационной инстанции не приобщает и не рассматривает новые доказательства, которые не были предметом оценки суда первой либо апелляционной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу N А51-16193/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова