Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 05АП-841/15 (ключевые темы: субаренда - согласие арендодателя - капитальный ремонт - информационное письмо - общественное питание)

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 05АП-841/15

г. Владивосток

25 марта 2015 г.

Дело N А51-16193/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 18 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, А.В. Ветошкевич,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Изумруд",

апелляционное производство N 05АП-841/2015

на решение от 23.12.2014

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-16193/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) открытого акционерного общества "Изумруд" к обществу с ограниченной ответственностью "Гамбринус" третье лицо: закрытое акционерное общество "Рэдком-Интернет" о досрочном расторжении договора

при участии в заседании:

от истца - Киселева Е.А. по доверенности от 01.11.2013 сроком действия на три года, паспорт,

от ответчика - Евстегнеев Д.Г. по доверенности от 21.02.2015 сроком действия на три года, паспорт.

от третьего лица - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Изумруд" (далее - ОАО "Изумруд", истец) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Гамбринус" (далее - ООО "Гамбринус") с исковыми требованиями о расторжении заключенного сторонами договора аренды N 30/28 от 30.01.2002 (далее - договор N 30/28) в связи с неоднократными существенными нарушениями ответчиком условий указанного договора аренды.

Арбитражный суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика закрытое акционерное общество "Рэдком-Интернет".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец полагает, что при вынесении решения суд учел лишь интересы ответчика, нарушив принципы равноправия сторон и принцип беспристрастности. В обоснование доводов жалобы истец ссылается на доказанность материалами дела передачи ответчиком арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя; невыполнения ответчиком условий о поддержании имущества в исправном техническом состоянии; непроведения арендатором текущего и капитального ремонта арендуемого имущества; перепланировки части арендуемого имущества без согласования с арендодателем; несанкционированного подключения электрокабеля. Истец также указывает, что суд первой инстанции не дал оценку доказательствам и доводам истца о незаконном предоставлении ответчиком адреса для государственной регистрации юридических лиц по адресу арендуемого имущества.

В канцелярию суда от ответчика, третьего лица поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебное заседание 11.03.2015 третье лицо не явилось, извещено надлежащим образом. Коллегия, руководствуясь ст.156 АПК РФ, рассматривает жалобу в отсутствие указанного лица.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно копии письма от 20.02.2015 N 6-11, копии акта освидетельствования скрытых работ от 29.12.2014 N 1, копии акта замены счетчика электрической энергии от 29.12.2014 N 1, копии акта замены счетчика электрической энергии от 29.12.2014 N 2, копии паспорта электрического счетчика, копии свидетельства от 22.11.2012, копии приложения к свидетельству от 22.11.2012, копии приказа от 26.09.2014 N 1-э, копии удостоверения N 4945, копии письма от 26.09.2014 N 03П-37/727, копии письма N 23/24, копии писем от 26.01.2015 N 1-Д, от 03.02.2015 N 55/403, от 19.11.2014 N 7-Д, от 21.01.2015 N55/175, от 20.02.2015 N4-11, от 20.02.2015 N5-11, от 25.02.2015 N7-11, копии заявления от 09.02.2015 N02-п, копии акта от 04.02.2015, копии ходатайства от 12.02.2015 N3-п, копии пояснительной записки от 02.03.02015 N9-и, копии заявки от 27.02.2015 N8-и, копии письма 23-24, копии акта от 15.05.2002, копии приказа от 16.12.2014 N1-э, копии письма от 17.02.2015 N2-и, копии письма от 25.02.2015 N55/909. Суд определил рассмотреть заявленное ходатайство в ходе исследования материалов дела.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 11.03.2015 объявлялся перерыв до 10 часов 45 минут 18.03.2015. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем судебного заседания, при участии тех же представителей сторон. Третье лицо после перерыва в судебное заседание не явилось, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствует продолжению рассмотрения дела.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного письменного отзыва на апелляционную жалобу. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, 262 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и удовлетворил его.

Лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы и возражения.

Истец поддержал заявленное до перерыва ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Представитель ответчика по данному ходатайству возражает.

Судебной коллегией установлено, что к апелляционной жалобе приложены копия письма прокуратуры Советского района от 09.02.2015 N 816, копия письма ОАО "Изумруд" в адрес ООО "Гамбринус" от 11.02.2015 N 55/562, копия письма ОАО "Изумруд" в адрес ЗАО "Рэдком-Интернет" от 17.02.2015 N 55/677. Представитель истца заявил ходатайство о приобщении данных документов к материалам дела. Представитель ответчика по данному ходатайству возражает.

Судебной коллегией установлено, что к письменному отзыву ответчика приложены дополнительные документы, а именно копия справки N 83 от 04.12.2014, копия письма Прокурору Советского района города Владивостока от 20.01.2015, копия заявления в Прокуратуру Советского района города Владивостока от 12.02.2015, копия жалобы Прокурору города Владивостока от 24.02.2015, копия акта от 27.02.2015, копия письма Прокуратуры города Владивостока от 25.02.2015, копия заявления в Прокуратуру Советского района города Владивостока от 02.03.2015, копия ходатайства в Прокуратуру Советского района города Владивостока от 12.02.2015. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении данных документов к материалам дела. Представитель истца по данному ходатайству не возражает.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайств о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснил, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 26).

Поскольку в отношении документов, существовавших на момент вынесения судом первой инстанции решения, истец не доказал наличие уважительных причин, в силу которых он не имел возможности представить данные документы в суд первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

В отношении иных документов, представленных в суд апелляционной инстанции сторонами, и полученных после вынесения обжалуемого решения, коллегия отмечает следующее.

Указанные документы касаются обстоятельств, возникших после вынесения обжалуемого решения, следовательно, они не были и не могли быть предметом исследования и оценки суда первой инстанции, поскольку не существовали на момент принятия обжалуемого решения от 23.12.2014.

Из буквального толкования положений статьи 268 АПК РФ следует, что в основу судебного акта суда апелляционной инстанции могут быть положены доказательства, удостоверяющие факты, которые имели место до вынесения решения первой инстанции.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не может основываться на доказательствах, не отвечающих требованиям статьи 268 АПК РФ, и исходить из обстоятельств, возникших после вынесения судом первой инстанции решения по существу спора.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

30.01.2002 между ОАО "Изумруд" (арендодатель) и ООО "Гамбринус" (арендатор) заключен договор аренды N 30/28, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование следующие помещения общей площадью 2488,8 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул Русская, 71:

- подвал - помещения с 1-10; 12; 15 - общая площадь 192,2 кв.м;

- 1 этаж - помещения 1, 2, 13, 33, 34, 39, с 40-62 - общая площадь 692,3 кв.м;

- 2 этаж - помещения с 1-20; с 1-27 общая площадь 943, 5 кв.м;

- 3 этаж - помещения 1, 2, 4, 5, с 28-54 общая площадь 660,8 кв.м.

Здание, в котором находятся вышеуказанные помещения, по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 71 (литер 1, корпус N 9) с подвалом, общей площадью 2833,2 кв.м, принадлежит ОАО "Изумруд" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2002 серии 25-АА N 177495.

В соответствии с п. 2.1 договора N 30/28 помещения предназначены для использования в качестве гостиницы и точки общественного питания.

Срок аренды определен пунктом 4.1 договора с 30.01.2002 по 30.01.2007.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.07.2002, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2002.

Пунктом 6.2.1 договора N 30/28 установлено, что арендатор имеет право сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя.

Согласно пункту 6.2.2 договора N 30/28 арендатор обязан использовать помещения в соответствии с целевым и функциональным назначением, установленным в п. 2.1 договора; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перепланировку, перестройку, достройку арендуемого помещения; самостоятельно заключать договоры с обслуживающими организациями и оплачивать коммунальные услуги.

28.06.2002 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 30/28, которым п. 6.2.2 договора дополнен, в том числе, подпунктом следующего содержания: арендатор возмещает (компенсирует, уплачивает) коммунальные платежи арендодателю по фактически потребленным арендатором ресурсам (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение и т.п.) на основании счетов, выставляемых арендодателем, в соответствии с приложением N 1 в срок до 10 числа последующего месяца.

30.09.2002 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 30/28, которым п. 1.2 договора изложен в следующей редакции: характеристика передаваемых в пользование помещений: общая площадь 146,0 кв.м., 1 этаж - помещения с 3-12 общая площадь 146,0 кв.м., помещение используется под офис.

В соглашении от 15.04.2004 об изменении и дополнении договора пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие помещения общей площадью 2 313,9 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус N 9) с подвалом по адресу 690105, г. Владивосток, ул. Русская, 71: подвал здания - помещения N N 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; первый этаж здания - помещения NN1-13, 33-62 общей площадью 838,3 кв.м; второй этаж здания - помещения NN 1,2,4-8, 9-13, 15-17, 18-20, 1-5, 9-27 общей площадью 777,4 кв.м; третий этаж здания - помещения NN1,2, 5, 28-40, 43-54 общей площадью 505,9 кв.м".

Также изложен в новой редакции пункт 2.1 договора: "Арендуемые помещения будут использоваться под гостиницу, сауну и точку общественного питания". Срок аренды стал составлять по 30 апреля 2027 года (п. 4.1 договора N 30/28 в редакции соглашения от 15.04.2004).

Во исполнение соглашения от 15.04.2004 сторонами 16.04.2004 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2 313,9 кв.м.

Соглашением от 01.04.2006 об изменении и дополнении договора пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие помещения общей площадью 2735,2 кв.м, расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус N 9) с подвалом по адресу 690105, г. Владивосток, ул. Русская, 71: подвал здания - помещения N N 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; первый этаж здания - помещения N N 1-62 общей площадью 967,3 кв.м; второй этаж здания - помещения N N 1-20, 1-5, 9-27 общей площадью 914,8 кв.м; третий этаж здания - помещения NN1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Во исполнение соглашения от 01.04.2006 сторонами 01.04.2006 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2735,2 кв.м.

По соглашению N 1/07 от 25.10.2007 об изменении и дополнении договора аренды N 30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 783,9 кв.м, расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус N 9) с подвалом по адресу 690105, г.Владивосток, ул. Русская, 71: подвал здания - помещения NN 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; первый этаж здания - помещения NN1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; второй этаж здания - помещения NN 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м; третий этаж здания - помещения NN 1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Во исполнение соглашения N 1/07 от 25.10.2007 сторонами 25.10.2007 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2783,9 кв.м.

Соглашением N 2/07 от 01.11.2007 стороны дополнили договор пунктом 11.6 следующего содержания: "Рассмотрев вопросы по возмещению затрат на проведение ремонтных работ по улучшению арендованных ООО "Гамбриус" помещений по договору аренды N 30/28 от 30.01.2002 года, решили, что ОАО "Изумруд" компенсирует затраты в сумме 5096721 руб., произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за три года в счет арендной платы, равномерно по месяцам".

В соответствии с п. 1 соглашения N 1/08 от 30.07.2008 об изменении и дополнении договора аренды N 30/28 п. 1.6 договора N 30/28 изложен в следующей редакции: "Арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 рублей, произведенные целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за 36 календарных месяцев, начиная с 01 сентября 2008 года, равномерно по месяцам, путем перечисления на расчетный счет денежных средств в сумме 141 575 руб. 58 коп. в течение 3 банковских дней с момента поступления на расчетный счет арендодателя 100% арендной платы за месяц".

В связи с ненадлежащим, по мнению истца, исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды N 30/28, истец направил ответчику письма с требованиями об устранении нарушений условий договора (от 10.01.2014 N 85/10, от 04.03.2014 N 85/51, от 18.03.2014 N85/623).

Поскольку ответчик не выполнил требования истца об устранении указанных в письмах нарушений, истец направил претензию N 55/12 от 30.03.2014 о досрочном расторжении договора в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Соглашение о расторжении договора аренды N 30/28 сторонами подписано не было, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 65 АПК РФ бремя доказывания указанного обстоятельства возложено на истца.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3).

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя не имеется.

Так, является необоснованным довод истца об использовании арендатором имущества не в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 2.1 договора N 30/28 установлено, что помещения предназначены для использования в качестве гостиницы и точки общественного питания.

В дополнительном соглашении от 30.09.2002 стороны в п.1.2 согласовали, что помещения используются под офис. Ссылка истца на то, что часть текста написана от руки, в связи с чем данное дополнительное соглашение недействительно, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку истец не представил иную редакцию данного дополнительного соглашения, соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

Кроме того, истец в письмах от 31.03.2004 N 1/529, от 19.07.2006 N 1/1082, подписанных генеральным директором ОАО "Изумруд" Якухным Г.Н., разрешил ответчику заключить договоры субаренды арендуемого по договору N 30/28 недвижимого имущества с использованием имущества под офисы, гостиницу, точку общественного питания, сауну.

При таких условиях арбитражный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что истцом не доказаны обстоятельства использования ответчиком арендуемых помещений в нарушение пункта 2.1 договора N 30/28, ст.615 ГК РФ.

Также истец указывает, что арендатор в нарушение п.п. 6.2.1, 6.2 договора N 30/28 передавал помещения в субаренду без получения согласия истца.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

Согласно пункту 15 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Пунктом 6.2.1 договора N 30/28 предусмотрено право арендатора сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя.

Истец в письме от 19.07.2006 N 1/1082 согласовал передачу в субаренду помещений согласно п. 6.2.1 договора N 30/28, перечень объектов, подлежащих сдаче в субаренду, в соответствии с техническим паспортом здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 71: подвальные помещения N 4-12, помещения 1 этажа N 34, 40, 42-45, 47-49, 51-62, 3-13, 15-23, 15а, 27-32, помещения 2 этажа N 1-27, 5-20, помещения 3 этажа N 2, 28-54.

Письмом от 06.09.2011 истец отменил с 10.09.2011 разрешение от 19.06.2006 N 1/1082 на сдачу в субаренду помещений, указав сведения, которые необходимо сообщать арендодателю в дальнейшем для получения разрешений на передачу помещений в субаренду.

Ссылка истца на факт заключения ответчиком договоров субаренды после 10.09.2011 без согласия арендодателя не подтверждается материалами дела. Акт проверки от 11.03.2014 составлен в одностороннем порядке представителями ОАО "Изумруд", на акте имеется отметка ООО "Гамбриус" о несогласии с фактами, отраженными в данном акте, в связи с чем акт от 11.03.2014 не может являться надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим указанные в нем обстоятельства.

Договоры субаренды, заключенные ответчиком с ООО "Комфорт", ИП Митюсов А.С., ИП Фадеева Ю.С. после 10.09.2011, были заключены с согласия арендодателя, что не оспаривается истцом. Факт истечения срока, на который было дано такое согласие (11 месяцев) не прекращает автоматически действия договоров субаренды, поскольку материалы дела не содержат доказательств, что по истечении срока действия договоров субаренды имелись какие-либо возражения со стороны как арендодателя, так и арендатора относительно использования спорных помещений субарендаторами, в связи с чем согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ договоры субаренды считаются возобновленными на неопределенный срок (но не позднее окончания действия договора аренды N 30/28). После получения претензий со стороны арендодателя в 2014 году о прекращении субаренды ответчик принял меры к расторжению указанных договоров с 01.05.2014, о чем свидетельствует его письмо от 07.04.2014. Нахождение указанных субарендаторов в арендованных помещениях после 01.05.2014 истцом не доказано.

Также истец ссылается на то, что ответчик незаконно предоставил адреса для государственной регистрации юридических лиц по месту расположения арендуемого имущества.

Инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по Советскому району г. Владивостока обратилась к истцу с запросом N 04-08/016067 от 03.08.2011 о подтверждении предоставления истцом гарантийных писем, разрешающих субарендаторам использование арендуемых помещений в качестве адреса места нахождения юридических лиц.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, доказательствами по делу не подтверждено, что ответчик от имени истца выдавал гарантийные письма субарендаторам, в представленных в материалы дела гарантийных письмах не содержится указание на то, что они выданы ответчиком либо от имени ответчика.

На основании изложенного коллегия поддерживает вывод Арбитражного суда Приморского края о недоказанности того, что ответчик предоставлял третьим лицам право регистрировать юридический адрес по месту нахождения арендуемого имущества.

Также истец ссылается на нарушение ответчиком условия договора о поддержании имущества в исправном техническом состоянии, осуществлении текущего и капитального ремонта.

В акте от 22.10.2013, подписанным сторонами, зафиксирован перечень недостатков имущества, подлежащий устранению ответчиком.

Ответчик устранил все замечания, указанные в данном акте от 22.10.2013, что подтверждается пояснительной запиской от 18.11.2013. Ссылку истца в апелляционной жалобе на акт проверки от 29.04.2014 коллегия отклоняет, поскольку содержание данного акта не опровергает обстоятельства, указанные в пояснительной записке от 18.11.2013. Кроме того, замечания по поводу неудовлетворительного состояния потолка в помещениях N N 44-45 не было отражено в акте от 22.10.2013. Коллегия также учитывает, что согласно представленному ответчиком в материалы дела плану-графику проведения ремонта на 2014-2015 гг. ремонт потолка помещений N 44-45 запланирован на март 2015 года, а замена цокольного покрытия коридора третьего этажа - на ноябрь 2015 года.

Кроме того, в дополнительном соглашении от 30.07.2008 к договору N 30/28 сторонами согласовано, что арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 рублей, произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, что также подтверждает обстоятельство соблюдения ответчиком обязанности по проведению текущего и капитального ремонта в период действия договора аренды.

Истец в обоснование допущенных ответчиком нарушений ссылается также на то, что ответчик в нарушение пункта 6.2.2 договора N 30/28 произвел перепланировку части арендуемого имущества без согласия истца.

Суд первой инстанции правомерно не принял акты от 22.10.2013, N 85/2367 от 14.11.2013, N 85/10 от 10.01.2014, докладную от 18.03.2014, N 85/51 от 04.03.2014, представленные истцом в подтверждение доводов о производстве ответчиком незаконной перепланировки помещений, в качестве достаточных и достоверных доказательств указанного обстоятельства, поскольку данные документы составлены истцом в одностороннем порядке, являются его внутренними документами.

Коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что из представленных актов приема-передачи помещений к договору N 30/28 и дополнительных соглашений не следует однозначный вывод о том, в каком именно состоянии передавались помещения во исполнение спорного договора аренды.

Из представленных в материалы дела технических паспортов, составленных по состоянию на 31.01.2001, 12.09.2014, также невозможно однозначно и достоверно установить, кем и когда была совершена перепланировка помещений, переданных по договору N 30/28.

Заключение главного специалиста, начальника службы надзора и ремонта зданий и сооружений ОАО "Изумруд" Меликсетова А.С. также основано на сравнении технических паспортов, составленных по состоянию на 31.01.2001 (при этом согласно письма ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 06.11.2014 техническая инвентаризация была проведена в 2000 году) и на 12.09.2014, что не исключает возможность осуществления отдельных перепланировок самим истцом до заключения договора аренды N 30/28 от 30.01.2002.

Ссылка ОАО "Изумруд" на отметку в актах приема-передачи о том, что поэтажное расположение помещений здания соответствует эксплуатации к поэтажному плану здания (приложение N 1 к техническому паспорту, выданному БТИ 26.04.1999), сама по себе не может свидетельствовать об отсутствии произведенных на дату составления актов перепланировок. Кроме того, в актах приема-передачи указано только на расположение помещений на определенных этажах, а не на соответствие площадей помещений или иных характеристик помещений техническому паспорту.

Кроме того, истец в письме от 21.06.2006 N 76/938 согласовал ответчику объединение арендуемых по договору N 30/28 помещений N N 44, 45 на 3 этаже здания, а также установку дверного проема между арендуемыми помещениями N N 48-49. Данный факт подтверждается и самим истцом в апелляционной жалобе.

Также истец согласовывал ответчику проведение капитальных работ по улучшению состояния арендуемых помещений письмами N N 1/1187 от 18.09.2002, 1/689 от 20.04.2006, 1/1074 от 18.08.2005, 1/1538 от 25.11.2005, 1/1228 от 11.08.2006, подписанными от имени ОАО "Изумруд" Лавским П.Ю., его же подпись 16.09.2006 проставлена на проекте перепланировки 2006 года.

Довод истца о том, что данное лицо являлось неполномочным лицом, кроме того, является родственником одного из участников ответчика, в связи с чем данные письма являются ненадлежащим доказательством согласования ответчику производства работ в арендованных помещениях, коллегия отклоняет на основании следующего.

Как правильно отметил суд первой инстанции, сами по себе родственные взаимоотношения не являются основанием для признания лица неправомочным на подписание от имени истца согласований на проведение улучшений помещений. В момент подписания указанных писем Лавский П.Ю. состоял в трудовых отношениях с истцом, осуществлял деятельность по руководству общества, являясь техническим директором - заместителем генерального директора общества, а с 02.08.2006 - первым заместителем генерального директора - директором производства (что подтверждается копией трудовой книжки, выпиской из приказа N 14-к от 06.02.1998 ОАО "Изумруд", приказом N 27-ТЗ от 02.08.2006, имеющимися в материалах дела), в течение длительного периода подписания указанных писем, исполнения спорного договора полномочия данного лица истцом не опровергались, на письмах, помимо подписи Лавского П.Ю, проставлен оттиск печати истца, что также свидетельствует о том, что данные письма были выданы от имени ОАО "Изумруд", с ведома и согласия руководства истца, в связи с чем ответчик обоснованно воспринимал, исходя из обстановки, в которой действовал Лавский П.Ю., данное лицо как надлежащего, полномочного представителя истца.

Коллегия отмечает, что в 2007 и 2008 гг. истец признал затраты, произведенные ответчиком, в том числе, по перепланировке (акт приемки выполненных подрядчиком - ООО "Визум" - работ от 10.07.2007) и возместил их.

Одним из нарушений условий договора аренды N 30/28, по мнению истца, являлось незаконное подключение ответчиком электрокабеля.

Фактически спорный электрокабель был проведен от щитовой, расположенной в помещении N 9 подвала здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 71.

Коллегия, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что щитовая площадью 15,7 кв.м (помещение N 9) в аренду ответчику по договору N 30/28 и дополнительным соглашениям к нему не передавалась, ответчик является арендатором помещения N9 площадью 29,7 кв.м (бассейн). Совпадение номеров помещений связано с двойной нумерацией помещений. Также ответчик не является балансодержателем электрических сетей, кроме того, в акте от 20.11.2013, подписанном сторонами, установлено, что электрокабель убран.

При данных обстоятельствах суд считает необоснованным и недоказанным истцом обстоятельства незаконного использования ответчиком электрокабеля.

Пунктом 6.2.2 договора N 30/28 предусмотрена обязанность арендатора заключать договоры с обслуживающими организациями.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.06.2002 к договору аренды N 30/28 арендатор возмещает (компенсирует, уплачивает) коммунальные платежи арендодателю по фактически потребленным арендатором ресурсам (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение и т.п.) на основании счетов, выставляемых арендодателем, в соответствии с приложением N 1 в срок до 10 числа последующего месяца.

Таким образом, в результате совокупного анализа условий договора и дополнительного соглашения к нему Арбитражный суд Приморского края пришел к верному выводу о том, что стороны фактически заменили обязательство арендатора по заключению договоров с обслуживающими организациями на обязательство арендатора оплачивать счета, выставляемые арендодателем, за указанные услуги данными организациями. Кроме того, ответчик представил в материалы дела договор N 4-5/24/12 от 20.12.2011 на вывоз твердых бытовых отходов, договор N 152 от 09.01.2014 на дератизацию и дезинсекцию арендуемых помещений, подтверждающий те обстоятельства, что ответчиком заключены договоры с теми обслуживающими организациями, за услуги которых арендодатель не выставляет счета к оплате ответчику.

Довод апеллянта о том, что ответчик препятствует арендодателю в осуществлении контроля, не нашел подтверждения материалами дела, опровергается актами проверок, которые свидетельствуют о наличии у арендодателя доступа в арендованные помещения.

При данных обстоятельствах, с учетом того, что истцом не представлены достаточные и достоверные доказательства наличия приведенных истцом существенных нарушений ответчиком условий заключенного сторонами договора N 30/28, предъявленные исковые требования являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истец, утверждающий, что ответчик допустил существенное нарушение договора и имеются основания для его расторжения, должен доказать не только сам факт нарушений, но и их существенный характер, что продолжение действия договора влечет для него негативные последствия (ущерб, дополнительные расходы и т.п.). Однако истцом по настоящему делу в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с этим коллегия соглашается с судом первой инстанции, который, делая вывод об отсутствии достаточных оснований для удовлетворения иска, принимая во внимание длительный бесспорный характер отношений сторон по договору аренды с 30.01.2002, а также учитывая отсутствие доказательств наступления неблагоприятных для истца последствий приведенных им в качестве основания иска обстоятельств, обоснованно посчитал, что удовлетворение исковых требований по настоящему делу повлечет наступление несоразмерных разумному балансу прав и законных интересов сторон договора неблагоприятных для ответчика последствий, что является недопустимым в силу ст. 10 ГК РФ.

Выводы арбитражного суда первой инстанции по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям, поскольку доводы апеллянта по существу сводятся к переоценке установленных судом первой инстанции обстоятельств.

При таких обстоятельствах, коллегия считает решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2014 по настоящему делу законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в силу ст.110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2014 по делу N А51-16193/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка А.В. Ветошкевич