Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июля 2015 г. N Ф03-2809/15 по делу N А51-11571/2014

г. Хабаровск

28 июля 2015 г.

Дело N А51-11571/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от администрации Арсеньевского городского округа: Крук М.А., представитель по доверенности от 29.12.2014 N 3813-15 (до перерыва);

от ООО "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев": Макеев Д.Г., представитель по доверенности от 25.10.2012 N 25 АА 0726389 (до перерыва);

от ООО "ТВС Арсньев": Макеев Д.Г., представитель по доверенности от 08.04.2015 N 38 (до перерыва)

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы администрации Арсеньевского городского округа, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" на решение от 02.02.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу N А51-11571/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А.

По иску администрации Арсеньевского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ТВС Арсньев"

о взыскании 28 056 080 руб. 37 коп.

Администрация Арсеньевского городского округа (ОГРН 1022500508073, ИНН 2501002228; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ленинская, 8; далее - администрация), обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (ОГРН 1092501000646, ИНН 2501014449; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Заводская, 5; далее - ООО "УК ТЭК", управляющая компания) с требованием о взыскании 30 389 413 руб. 37 коп., включая основной долг по договору аренды от 06.07.2012 N 25/к за период с 01.06.2013 по 30.09.2014 в размере 18 512 044 руб. 12 коп. и начисленную неустойку за период с 16.07.2013 по 15.10.2014 в сумме 11 877 369 руб. 25 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТВС Арсеньев".

Решением суда от 02.02.2015 с учетом частичного погашения ответчиком долга и уменьшения истцом в связи с этим требований в его пользу с управляющей компании взыскано 1 790 320 руб. 97 коп. задолженности и 2 413 105 руб. 77 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 названное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе выражает несогласие с принятыми по настоящему делу судебными актами и указывает на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем просит их отменить и удовлетворить иск в полном объеме.

По мнению истца, выводы судов о невозможности изменения размера арендной платы, определенного по результатам торгов, противоречат условиям пункта 3.6 заключенного между сторонами договора от 06.07.2012 N 25/к и положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ. При этом разъяснения пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), которыми руководствовались суды при принятии обжалуемых судебных актов, не ограничивают права арендодателя на ежегодное увеличение арендной платы.

Управляющая компания в своей кассационной жалобе также считает судебные акты незаконными, необоснованными и подлежащими отмене с одновременным отказом в удовлетворении заявленных истцом требований. Ответчик настаивает на отсутствии задолженности по спорному договору аренды и полагает необходимым до момента урегулирования сторонами разногласий по поводу состава арендуемого имущества (с июля 2012 года по сентябрь 2013 года) осуществлять расчет платы за пользование этим имуществом по правилам статей 1102, 1105 ГК РФ исходя из утвержденных органом местного самоуправления ставок арендной платы за объекты муниципальной собственности. В подтверждение такой позиции арендатор приводит собственный контррасчет.

Кроме того, управляющей компанией представлен отзыв на кассационную жалобу администрации с указанием на необоснованность изложенных в ней доводов.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон привели доводы и возражения, аналогичные содержанию поданных жалоб, и дали необходимые пояснения по обстоятельствам спора. В частности подтвердили, что спорный договор аренды заключен на условиях, предложенных управляющей компанией, являвшейся единственным участником торгов. При этом увеличение арендной платы по таким сделкам прямо предусмотрено нормативными правовыми актами органа местного самоуправления, не оспоренными и не отмененными в установленном законом порядке.

На основании статьи 163 АПК РФ в заседании суда 14.07.2015 объявлялся перерыв до 09 часов 20 минут 21.07.2015, после которого представители участвующих в деле лиц в суд не явились.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемых судебных актов с учетом приведенных сторонами доводов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым изменить принятые по делу решение и постановление апелляционного суда в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается установленными судами обстоятельствами спора, по результатам проведенного аукциона между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ООО "УК ТЭК" (арендатор) заключен договор аренды от 06.0.2012 N 25/к, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на срок до 03.07.2037 (25 лет) для выполнения функций теплоснабжения на территории муниципального образования переданы указанные в перечне (приложение N 1) объекты коммунальной инфраструктуры: здания, нежилые помещения, сооружения, транспортные средства, машины и оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, прочие основные средства.

В тот же день (06.07.2012) сторонами составлены Перечни объектов движимого и недвижимого имущества с отметкой об их принятии арендатором.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2013.

Пунктом 3.1 договора от 06.07.2012 N 25/к определен размер арендной платы в год в общей сумме 113 000 000 руб. в том числе 28 000 000 руб. - плата за пользование имуществом и 85 000 000 руб. - стоимость ремонтных работ в соответствии с предложением управляющей копании согласно поданной заявке на участие в открытом аукционе на право заключения спорного договора аренды муниципального имущества.

При этом ежемесячная арендная плата составила 2 333 333 руб. Оплата должна производится до 15 числа месяца следующего за отчетным. В случае нарушения сроков оплаты на сумму долга начисляется пеня в размере 0,3% за каждый день просрочки. Часть внесенного задатка в сумме 28 000 000 руб. засчитана в счет исполнения обязательств арендатора (пункты 3.1-3.5 договора).

По условиям пунктов 3.6 и 3.7 договора от 06.07.2012 N 25/к предусмотрено увеличение цены договора в случае, если по решению Думы Арсеньевского городского округа внесены изменения в муниципальный правовой акт "Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности", но не чаще одного раза в год, а также при увеличении ремонтного фонда в соответствии с утвержденным тарифом. Однако цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Впоследствии администрацией в адрес управляющей компании направлялись уведомления от 28.12.2012 N 03-03-27/1527 и от 01.11.2013 N 03-03-27/1133, полученные арендатором своевременно, в которых сообщалось об увеличении арендной платы по спорному договору с 01.01.2013 на 20% до 2 800 000 руб. в месяц и с 01.01.2014 также на 20% до 3 360 000 руб. в месяц соответственно.

В качестве оснований для такого увеличения арендной платы арендодателем указаны соответствующие решения Думы Арсеньевского городского округа от 29.08.2012 N 55-МПА и от 30.09.2013 N 73-МПА, согласно пунктам 6 которых для переданных по результатам торгов в аренду объектов муниципального имущества установлен повышающий коэффициент, равный 1,2 (или 20%), по отношению к размеру арендной платы за предыдущий период.

В претензии от 12.02.2014 N 03-03-27/129 администрация сообщила, что в связи с оплатой ООО "УК ТЭК" арендной платы в 2013 году в размере 2012 года без учета ее повышения на стороне последнего образовалась задолженность в общей сумме 8 639 763 руб. 42 коп., которую предложено погасить в срок до 01.03.2014.

В ответ на это требование арендатор в письме от 25.02.2014 N 504 сообщил об отсутствии долга и указал на надлежащее исполнение им обязательств по договору от 06.07.2012 N 25/к.

Поскольку управляющая компания так и не оплатила арендную плату за спорный период в полном объеме, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При этом расчет задолженности и начисленной неустойки осуществлен истцом с учетом ежегодного увеличения арендной платы на 20%, как это предписано нормативными правовыми актами представительного органа муниципальной власти.

Частично удовлетворяя требования администрации, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что между сторонами существуют обязательственные правоотношения по договору от 06.07.2012 N 25/к, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ "Аренда".

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В данном случае судами установлено, что согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 22.07.2012 N 2, управляющая компания предложила лучшие условия, в том числе по размеру арендной платы, в связи с чем с ней заключен договор аренды от 06.07.2012 N 25/к.

При этом суды признали, что факт использования арендатором в спорный период (с 01.06.2013 по 30.09.2014) переданного ему имущества, являющегося предметом указанного договора аренды, подтвержден документально и ответчиком не опровергнут.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что в силу приведенных выше норм материального права и условий действующего между сторонами договора, ответчик обязан вносить соответствующую плату за переданное ему в аренду имущество.

Возражения арендатора против иска, основанные на утверждении о невозможности применения установленного договором размера арендной платы до момента его государственной регистрации, обоснованно отклонены арбитражными судами с учетом разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, по смыслу которого, если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

По этим же причинам не принимаются аналогичные по своей сути доводы кассационной жалобы ООО "УК ТЭК" и предложенный им порядок определения арендной платы. Ссылки ответчика на имевшиеся между сторонами разногласия по вопросу о составе арендуемого имущества противоречат установленным судами фактическим обстоятельствам спора и опровергаются содержанием имеющихся в деле доказательств, в том числе Перечнем имущества от 06.07.2012, актом приема-передачи от 12.08.2012, письмом ответчика от 27.02.2013, а также пояснениями его представителя, подтвердившего факт использования арендатором переданного по договору имущественного комплекса в целях обеспечения потребителей тепловой энергией.

Ссылки ответчика на нормы статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 103-ФЗ), а также на положения Постановления Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075 "О ценообразовании в сфере теплоснабжения" отклонены судами как несостоятельные с учетом того, что данные нормативные правовые акты на момент заключения спорного договора от 06.07.2012 N 25/к не действовали.

В этой связи судами сделан обоснованный вывод, что с момента подписания договора аренды от 06.07.2012 ответчик обязан был уплачивать арендную плату в размере 2 333 333 руб. в месяц.

Наряду с этим судебные инстанции также не согласились с позицией администрации о необходимости ежегодного увеличения арендной платы по спорному договору на утвержденный Думой Арсеньевского городского округа повышающий коэффициент по мотивам того, что в данном случае арендная плата определена сторонами по результатам открытого аукциона, в связи с чем она не является регулируемой (пункт 4 статьи 447 ГК РФ и пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

С учетом установленного судом первой инстанции произведен собственный расчет задолженности по спорному договору исходя из установленного в нем ежемесячного размера арендной платы, заявленного истцом периода пользования и поступивших от арендатора платежей, в результате чего с ответчика взыскан основной долг в общей сумме 1 790 320 руб. 97 коп. Также судом самостоятельно на основании пунктов 3.2, 3.3 договора от 06.07.2012 рассчитана подлежащая взысканию неустойка, которая составила 2 413 105 руб. 77 коп. Такие расчеты признаны апелляционным судом верными.

Вместе с тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае исходя из буквального содержания условий спорного договора и аукционной документации одним из критериев выявления победителя торгов являлся предложенный размер арендной платы за 2012 год, в результате чего указанная управляющей компанией сумма годовой арендной платы в размере 113 000 000 руб., включая плату за пользование имуществом в сумме 28 000 000 руб. и затраты на его ремонт в сумме 85 000 000 руб., согласованы сторонами в качестве существенного условия заключенного между ними договора.

При этом часть внесенного управляющей компанией задатка в сумме 28 000 000 руб. подлежала зачету в счет исполнения его обязательств как арендатора (пункт 3.5 договора).

Действительно, как верно отмечено судами, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. То есть в таком случае ставка арендной платы определяется исходя из лучшего предложения (наибольшего размера), а не по утвержденным методикам и формулам ее расчета.

Однако, далее в пункте 20 того же Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Таким образом, по смыслу подлежащих применению в данном случае норм материального права и приведенных выше разъяснений, определенный по результатам торгов годовой размер арендной платы в сумме 28 000 000 руб. и подлежащий зачету из суммы внесенного ООО "УК ТЭК" задатка не мог быть изменен в течение первого года арендных отношений. Администрация не вправе требовать от арендатора внесения платы за этот период в ином размере.

Напротив, включенное в аукционную документацию и в договор аренды условие о том, что размер арендной платы в течение срока действия договора подлежит увеличению с учетом принятых Думой Арсеньевского городского округа нормативных правовых актов, положениям действующего законодательства не противоречит и позволяет администрации в одностороннем порядке изменять арендную плату начиная с июля 2013 года, но не чаще одного раза в год по правилам пункта 3 статьи 614 ГК РФ и пункта 3.6 договора аренды от 06.07.2012 N 25/к.

Принимая во внимание, что за первый год аренды предусмотренная договором плата в полном объеме подлежала зачету из суммы внесенного управляющей компанией задатка, задолженность за этот период (в том числе по состоянию на 01.06.2013) объективно отсутствовала.

Впоследствии за указанный истцом период (по 30.09.2014 включительно) арендатор должен был оплатить арендную плату в общей сумме 40 320 000 руб. с учетом увеличения этой платы на 20% по истечении каждого года пользования имуществом (с июля 2013 года по июнь 2014 года в размере 2 800 000 руб. ежемесячно, и за июль, август 2014 года - 3 360 000 руб. соответственно). Платеж за сентябрь 2014 года в спорный период не входит согласно установленному пунктом 3.2 договора сроку оплаты до 15 числа следующего за отчетным месяца.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам ответчиком по платежным поручениям всего перечислено арендной платы на общую сумму 32 833 330 руб., что истцом в ходе рассмотрения спора не опровергалось.

Следовательно, общая сумма задолженности за спорный период составляет 7 486 670 руб. (40 320 000 - 32 833 330), поэтому исковые требования администрации в этой части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из установленного договором периода внесения ежемесячных платежей, размера арендной платы и договорной пени, а также учитывая сроки фактического перечисления ответчиком и поступления истцу денежных средств, неустойка за спорный период (с 16.07.2013 по 15.10.2014) составила 8 502 182 руб., в связи с чем она также подлежит взысканию с управляющей компании на основании статьи 330 ГК РФ.

О необходимости снижения установленного договором размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось.

В остальном требования администрации не подлежат удовлетворению как противоречащие фактическим обстоятельствам спора и основанные на неверном расчете арендной платы.

Также в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ и пункта 1 статьи 333.21 части второй Налогового кодекса РФ с ответчика с учетом частичного удовлетворения заявленных требований следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 92 040 руб.

При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат изменению, а заявленный администрацией иск частичному удовлетворению на общую сумму 15 988 852 руб., в остальной части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.02.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу N А51-11571/2014 Арбитражного суда Приморского края изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (ОГРН 1092501000646, ИНН 2501014449) в пользу администрации Арсеньевского городского округа (ОГРН 1022500508073, ИНН 2501002228) 7 486 670 (семь миллионов четыреста восемьдесят шесть тысяч шестьсот семьдесят) рублей основного долга по арендной плате и 8 502 182 (восемь миллионов пятьсот две тысячи сто восемьдесят два) рубля неустойки, а всего - 15 988 852 (пятнадцать миллионов девятьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (ОГРН 1092501000646, ИНН 2501014449) в доход федерального бюджета 92 040 (девяносто две тысячи сорок) рублей государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова