Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 ноября 2015 г. N Ф03-4873/15 по делу N А51-31128/2014

г. Хабаровск

24 ноября 2015 г.

Дело N А51-31128/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа на решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по делу N А51-31128/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Ветошкевич А.В., Глебов Д.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "ЗАКАМ"

к администрации Уссурийского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

о понуждении к заключению договора

Общество с ограниченной ответственностью "ЗАКАМ" (ОГРН 1082511002793, ИНН 2511060878; адрес (место нахождения): 692527, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, 45А; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500859600, ИНН 2511004094; адрес (место нахождения): 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, 101; далее - администрация) и к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, ИНН 2511013839; адрес (место нахождения): 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Октябрьская, 58; далее - Управление) о понуждении ответчиков к заключению с истцом договора купли-продажи муниципального имущества: здания - салона оргтехники, пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, 45А, установив его рыночную стоимость в размере 9 217 000 руб. (без учета НДС) согласно отчету об оценке от 12.12.2014 N 14-01/0149, выполненному оценщиком ИП Прозоровой Е.Д. (с учетом привлечения Управления в качестве соответчика и уточнения заявленных требований в порядке статьей 46, 49 АПК РФ).

Решением суда от 27.05.2015 иск к Управлению удовлетворен и на него возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи спорного имущества по рыночной стоимости в размере 9 217 000 руб. без учета НДС, определенной на основании указанного отчета об оценке от 12.12.2014 N 14-01/0149. В удовлетворении остальной части требований, предъявленных к администрации, отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 названное решение от 27.05.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по настоящему делу судебными актами, указывает на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, ссылается на неполное выяснение всех фактических обстоятельств спора, в связи с чем просит решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении иска - отказать полностью.

В обоснование своей позиции заявитель жалобы приводит доводы о том, что при определении выкупной цены спорного имущества суды не приняли во внимание условия приватизации данного имущества, утвержденные постановлением администрации от 25.12.2013 N 4392 (с учетом внесенных в него изменений постановлением от 17.02.2015 N 468), согласно которым одновременно с продажей здания - салона оргтехники (пристройки к жилому дому) отчуждению также подлежал и земельный участок под этим объектом. Однако в представленном истцом отчете об оценке, положенном судами в основу принятых по делу судебных актов, стоимость указанного земельного участка не отражена. По этой причине заявитель жалобы полагает, что договор должен быть заключен с истцом по цене, равной 11 460 663 руб. и указанной в отчете от 04.12.2014 N Н-1262-14Х, подготовленном ООО "Профи оценка" во исполнение заключенного с администрацией муниципального контракта.

Общество в своих возражениях на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Администрация отзыв на кассационную жалобу не представила.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, общество в соответствии с условиями заключенного с администрацией договора от 28.12.2010 N 223/11 является арендатором муниципального имущества: здания - салона оргтехники, пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, 45А.

С учетом волеизъявления общества администрацией на основании норм и положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) принято постановление от 25.12.2013 N 4392 об условиях приватизации арендуемого обществом имущества, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена органом местного самоуправления в размере 13 504 237 руб. на основании отчета об оценке объекта от 13.11.2013 N 067-05/13, подготовленного ООО "Веркор".

Общество в письме от 06.02.2014 выразило свое согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору аренды от 28.12.2010 N 223/11.

Вместе с тем общество возразило против предложенной администрацией цены продажи объекта в размере 13 504 237 руб., в связи с чем обратилось к независимому оценщику - ИП Прозоровой Е.Д. с просьбой определить действительную рыночную стоимость спорного здания - салона оргтехники, пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, 45А.

Согласно подготовленного ИП Прозоровой Е.Д. отчета об оценке от 15.01.2014 N 13-01/01112 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 26.12.2013 составила 9 048 869 руб. без учета НДС.

На предложение общества заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального имущества по цене, указанной в отчете об оценке от 15.01.2014, администрация ответила отказом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 17.07.2014 по делу N А51-5817/2014 удовлетворен иск общества и признан недействительным отчет ООО "Веркор" от 13.11.2013 N 067-05/13 в части определения рыночной стоимости здания -салона оргтехники, пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уссурийск, ул. Ушакова, 45А, как не соответствующий Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), а также признано недействительным постановление администрации от 25.12.2013 N 4392 в части выкупной стоимости приватизируемого имущества в размере 13 504 237 руб. как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По итогам рассмотрения повторного обращения общества по вопросу приватизации спорного имущества и его продаже по цене 9 048 869 руб. без учета НДС администрация издала постановление от 17.02.2015 N 468 о внесении изменений в постановление от 25.12.2013 N 4392, в соответствии с которыми общая стоимость арендуемого обществом здания определена в размере 11 460 663 руб. (без учета НДС).

Полагая, что такая цена также не соответствует рыночной стоимости приватизируемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении уполномоченного органа местного самоуправления заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Положениями статьи 13 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным Законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлено, что на стадии заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства, и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

При уточнении заявленных требований в суде первой инстанции общество в обоснование предлагаемой им выкупной цены арендуемого объекта представило в материалы дела заключение независимого оценщика ИП Прозоровой Е.Д. от 12.12.2014 N 14-01/0149, согласно которому выкупная цена спорного имущества должна составлять 9 217 000 руб. (без учета НДС), и экспертное заключение от 29.12.2014 N 4958/2014 Экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", подтверждающее соответствие этого отчета действующему законодательству об оценочной деятельности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленые истцом в материалы дела доказательства, касающиеся размера рыночной стоимости спорного имущества, арбитражные суды пришли к верному и мотивированному выводу о том, что отчет ИП Прозоровой Е.Д. от 12.12.2014 N 14-01/0149 не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно указали на то, что стоимость подлежащего отчуждению обществу муниципального недвижимого имущества должна составлять 9 217 000 руб. (без учета НДС) и обоснованно удовлетворили уточненные требования истца в части урегулирования разногласий, обязав Управление заключить с обществом договор купли-продажи исходя из определенной экспертом рыночной стоимости этого имущества.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

Возражения заявителя жалобы против определенной судами стоимости, по которой должно отчуждаться арендуемое обществом имущество, касаются доказательственной стороны спора. Однако Управление, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, определенный независимым оценщиком действительный размер рыночный стоимости спорного имущества не опровергло, допустимых доказательств, подтверждающих свою позицию, в материалы дела не представило.

Ссылки в кассационной жалобе на отчет от 04.12.2014 N Н-1262-14Х, подготовленный ООО "Профи оценка", судом округа не принимаются, поскольку данный документ в материалах дела отсутствует, судами не исследовался, а оценка новых доказательств на стадии кассационного производства недопустима в силу норм главы 35 АПК РФ.

Доводы кассационной жалобы о необоснованном определении судами выкупной цены арендуемого обществом имущества без учета стоимости земельного участка, также подлежащего отчуждению в соответствии с постановлением администрации от 25.12.2013 N 4392 (с учетом внесенных в него изменений постановлением от 17.02.2015 N 468), отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, спор между сторонами возник в отношении условий выкупа обществом арендуемого им объекта недвижимости, поименованного в договоре как здание - салон оргтехники, пристройка к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, 45А.

Вместе с тем в силу прямого указания статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, приватизация обществом части земельного участка под пристройкой к многоквартирному жилому дому возможна только при условии выделения такой части дома в натуре (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент утверждения администрацией условий приватизации спорного имущества).

В иной ситуации отчуждение части земельного участка, на котором фактически расположен многоквартирный дом, приведет к нарушению прав и законных интересов сособственников помещений этого дома.

Требований о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка обществом по настоящему делу не заявлялось, выводов, касающихся отчуждения земельного участка под спорным объектом недвижимости, обжалуемые судебные акты не содержат.

По этим причинам указанные заявителем жалобы обстоятельства, связанные с необходимостью определения цены продажи земельного участка под спорным объектом недвижимости не могут повлиять на результат проверки законности обжалуемых судебных актов.

Указание в кассационной жалобе на истечение предельного шестимесячного срока действия отчета кассационным судом также не принимается. Как правильно указано в обжалуемом постановлении апелляционной инстанции, позиция ответчика в той части не учитывает уточнения исковых требований, в соответствии с которыми рыночная стоимости спорного объекта определена на основании отчета от 12.12.2014, а не от 15.01.2014, как ошибочно полагает заявитель жалобы.

Иных доводов, влияющих на итоги разрешения настоящего спора, в кассационной жалобе Управлением не приведено.

Выводы судов в части отказа в удовлетворении требований к администрации участвующими в деле лицами не оспариваются.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по делу N А51-31128/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова