Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 декабря 2015 г. N Ф03-5281/15 по делу N А59-588/2015

г. Хабаровск

22 декабря 2015 г.

Дело N А59-588/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщиковой В.А., Цирулик О.В.

при участии

от ООО "Ривиера" - Владимиров В.А., представитель по доверенности от 28.09.2015;

от МИО Сахалинской области - Сухорукова С.П., представитель по доверенности от 03.09.2015;

от ДАГИЗ г.Южно-Сахалинска - Перевозникова Е.Ю., представитель по доверенности от 14.05.2015;

от администрации г.Южно-Сахалинска - Амбросимова К.О., представитель по доверенности от 16.09.2015;

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска, администрации г.Южно-Сахалинска, индивидуального предпринимателя Минасян Найруги Микаеловны на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 по делу N А59-588/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Ветошкевич А.В., Глебов Д.А., Култышев С.Б.

По иску индивидуального предпринимателя Минасян Найруги Микаеловны

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области

третьи лица: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска, администрация г.Южно-Сахалинска, общество с ограниченной ответственностью "Ривиера"

о признании недействительной односторонней сделки по прекращению договора аренды земельного участка

Индивидуальный предприниматель Минасян Найруги Микаеловна (ОГРНИП 305650108700021, место жительства: 693000, Сахалинская область; далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 32; далее - министерство) о признании недействительной односторонней сделки по прекращению договора аренды земельного участка от 16.07.2007 N 10039, оформленной уведомлениями от 25.11.2014 и от 15.12.2014 об одностороннем отказе от договора аренды (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" (место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Ленина, 173; далее - администрация), Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска (место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Карла Маркса, 32; далее - департамент), общество с ограниченной ответственностью "Ривиера" (место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Железнодорожная, 140; далее - ООО "Ривиера").

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.06.2015 иск удовлетворен.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным по настоящему делу постановлением департамент, администрация и предприниматель обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами.

Предприниматель в кассационной жалобе просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда от 09.06.2015. В обоснование жалобы заявитель ссылается на ошибочность выводов суда о недоказанности истцом нарушения оспариваемой сделкой его прав и законных интересов, поскольку отказ от договора адресован непосредственно ИП Минасян Н.М. и содержит требование о возврате земельного участка. Кроме того, на момент обращения в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка ввиду переуступки прав и обязанностей ООО "Ривиера", предприниматель являлся собственником расположенных на нем объектов недвижимости.

Департамент и администрация в своих кассационных жалобах просят изменить мотивировочную часть постановления апелляционного суда, исключив выводы о том, что стороной в договоре от 16.07.2007 N 10039 является новый собственник объекта незавершенного строительства - ООО "Ривиера". В обоснование жалоб заявители приводят доводы о том, что при приобретении объектов недвижимости его собственник приобрел лишь право на использование части земельного участка, которая занята этими объектами и необходима для их использования. Также ссылаются на отсутствие в деле доказательств намерения общества использовать земельный участок по целевому назначению и осуществлять строительство детского парка; и несоответствие возведенных фундаментов критериям недвижимого имущества.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области представители администрации и департамента настаивали на удовлетворении своих кассационных жалоб; представитель министерства поддержал доводы органов местного самоуправления в полном объеме; представитель ООО "Ривиера", считая кассационную жалобу предпринимателя обоснованной, просил постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Предприниматель надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако участия своего представителя в судебном заседании не обеспечил.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для его отмены либо изменения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 16.07.2007 N 10039 департамент (впоследствии заменен на Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области, а далее на министерство) предоставил предпринимателю в аренду земельный участок площадью 61 396 кв.м, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, восточная сторона ул.Горького, юго-западнее телевизионной станции "Орбита", разрешенное использование - под строительство объекта "Детский парк". Срок действия договора неоднократно продлевался и в конечном итоге определен до 30.04.2012. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему от 18.04.2008, от 05.05.2010, от 16.05.2011 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 65:01:0603002:0039.

На данном участке возведены четыре объекта незавершенного строительства площадью 71,6 кв.м, 144,2 кв.м, 72,3 кв.м, 229 кв.м, степень готовности - 5 процентов, адрес: г.Южно-Сахалинск, ул.Горького, 9Б, право собственности истца на которые зарегистрировано уполномоченным органом (свидетельства о государственной регистрации прав от 24.03.2011 серии 65 АА N N 032213, 032214, 032215, 032216).

13.10.2014 предприниматель обратился в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды, ввиду оформления переуступки прав и обязанностей, с продлением на ООО "Ривиера".

По договору купли-продажи от 27.10.2014 общество приобрело у предпринимателя указанные объекты незавершенного строительства. Переход к ООО "Ривиера" права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельства о государственной регистрации прав от 14.11.2014 серии 65 АБ N N 201594, 201595, 201596, 201597).

Уведомлением от 25.11.2014 министерство сообщило предпринимателю о прекращении договора аренды от 16.07.2007 N 10039 на основании статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 610, статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению более трех лет с момента истечения срока действия договора, а также предложило освободить и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.

15.12.2014 министерство направило предпринимателю уведомление об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на необходимость возврата спорного участка по акту приема-передачи по истечении 3 месяцев с даты получения уведомления.

Полагая, что цель договора аренды не достигнута, а отказ от исполнения сделки противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации, предприниматель оспорил указанные уведомления в судебном порядке.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой редакции) установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По смыслу приведенной нормы права под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании сделки недействительной, в том числе по мотиву ее несоответствия требованиям действующего законодательства, должно выступать непосредственно стороной данной сделки, либо обладать таким правом в силу прямого указания закона. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий.

Отказывая в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что предприниматель не доказал факт нарушения оспариваемыми уведомлениями ее прав или охраняемых законом интересов.

Установив, что после истечения согласованного сторонами срока (30.04.2012) ИП Минасян Н.М. продолжала пользоваться арендованным земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, апелляционный суд пришел к правильному выводу о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как верно указал суд апелляционной инстанции, после продажи возведенных на данном участке объектов незавершенного строительства, их собственник - ООО "Ривера", в порядке пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 18182/13).

Поскольку земельный участок сформирован в целях строительства объекта "Детский парк", приобретенные обществом объекты незавершенного строительства возведены на основании утвержденной проектной документации в рамках указанного единого объекта, что соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции верно посчитал, что к обществу перешло право пользования земельным участком в ранее сформированных границах. При этом суд учел, что материалами дела не подтверждено наличие обоснованных притязаний предпринимателя на земельный участок с учетом отчуждения последним всех объектов незавершенного строительства в пользу общества, напротив, предприниматель обращался в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка ввиду переуступки прав и обязанностей иному лицу.

Принимая во внимание, что в настоящее время собственником объектов недвижимости не ставится вопрос об изменении назначения объектов недвижимости после завершения их строительства, а также принимая во внимание отсутствие доказательств делимости спорного земельного участка и наличий возможности использования его частей в целях, отличных от вида разрешенного использования - строительство детского парка, доводы заявителей кассационных жалоб о том, что общество не приобрело право пользования земельным участком в целом отклоняются судом кассационной инстанции как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, установив, что на момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском ИП Минасян Н.М. стороной договора аренды земельного участка не являлась, судебная коллегия апелляционного суда ввиду отсутствия надлежащего обоснования, каким образом односторонний отказ министерства от действия этого договора затрагивает права и обязанности истца, а также нарушает ее законные интересы, правомерно посчитала, что предприниматель не обладает материальным правом на иск, целью которого является признание оспариваемой сделки недействительной.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что факт направления спорных уведомлений непосредственно ИП Минасян Н.М. сам по себе нарушает ее права, не принимается судом кассационной инстанции во внимание как несостоятельный. Наличие в указанных уведомлениях требования о возврате земельного участка не влияет на объем прав и обязанностей истца ввиду утраты владения указанным имуществом.

Отметив отсутствие правовых последствий заявленного 25.11.2014 и 15.12.2014 министерством отказа от договора аренды (прекращение его действия) ввиду направления такого отказа (уведомлений) лицу, уже не являющемуся стороной договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд обоснованно оставил без внимания доводы лиц участвующих в деле по существу оспариваемой сделки.

Иных доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятого по делу постановления, заявителями в кассационных жалобах не приведено.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт, соответствующий нормам материального и процессуального права, не подлежит отмене, а кассационные жалобы - удовлетворению.

Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемого судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 по делу N А59-588/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

В.А. Гребенщикова О.В. Цирулик