Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2015 г. N 05АП-6856/15

г. Владивосток

07 сентября 2015 г.

Дело N А59-588/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 01 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционные производства N N 05АП-6856/2015, 05АП-6858/2015

на решение от 09.06.2015

судьи Н.А. Аникиной

по делу N А59-588/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Индивидуального предпринимателя Минасян Найруги Микаеловны (ИНН 650109635374, ОГРНИП 305650108700021)

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ИНН 6500000761, ОГРН 1026500520364)

третьи лица Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска; Администрация г.Южно-Сахалинска; Общество с ограниченной ответственностью "Ривиера" о признании недействительной односторонней сделки по прекращению договора аренды земельного участка,

при участии: от лиц, участвующих в деле, представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Минасян Найруги Микаеловна (далее - ИП Минасян Н.М., предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство) о признании недействительной односторонней сделки по прекращению договора аренды земельного участка N 10039 от 16.07.2007, оформленной уведомлениями от 25.11.2014 и 15.12.2014 об одностороннем отказе от договора аренды (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.03.2015 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация МО "Город Южно-Сахалинск" (далее - Администрация), Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска (далее - Департамент), Общество с ограниченной ответственностью "Ривиера" (далее - ООО "Ривиера", общество).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.06.2015 односторонняя сделка по прекращению договору аренды земельного участка от 16.07.2007 N 10039, заключенного с ИП Минасян Н.М., оформленная уведомлениями Министерства от 25.11.2014 и 15.12.2014, признана недействительной.

Не согласившись с вынесенным решением, Министерство обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что по договору от 27.01.2014 купли-продажи объектов незавершенного строительства, передаточному акту к нему, Минасян Н.М. продала, а ООО "Ривиера" приобрело объекты незавершенного строительства по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Горького, 9-6, общей полезной площадью 71,6 кв.м., площадь застройки - 71,6; общей площадью 144,2 кв.м, площадь застройки 144, 2 кв.м.; общей площадью 72,3 кв.м, площадь застройки - 72,3 кв.м.; общей площадью 229 кв.м., площадь застройки - 229 кв.м; объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0603002:39, общей площадью 61396 кв.м., находящемся в пользовании продавца на основании договора аренды от 16.07.2007 N 10039. Отмечает, что уведомлением от 25.11.2014 ответчик с указанием на неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением договора аренды земельного участка, уведомил истца о прекращении арендных отношений по договору от 16.07.2007 N 10039, и предложил освободить земельный участок. При этом отмечает также, что 13.10.2014 истец обратилась в Министерство с заявлением о внесении изменений в спорный договор аренды, а именно оформления переуступки прав и обязанностей с продлением на ООО "Ривиера". В уведомлении от 15.12.2014 Министерство просило истца возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи по истечении 3 месяцев с даты получения уведомления. Оспаривает вывод суда о том, что, возражая против продления договора аренды, ответчик не указал в уведомлении причины, в связи с которыми он не желает продлить срок действия договора и отказывается от него, поскольку ИП Минасян Н.М. не уведомила Министерство об освоении земельного участка, соответствующие письма ответчика остались без ответа, требования предоставить подтверждающие документы - без удовлетворения. Кроме того указывает, что неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, является существенным нарушением договора аренды земельного участка, а следовательно, основанием для одностороннего отказа от договора.

В дополнениях к апелляционной жалобе Министерство указывает, что судом первой инстанции при оценке надлежащего поведения арендатора не исследован вопрос периода строительства, предусмотренного проектной документацией и разрешением на строительство, что влияет на определение правового режима использования земельного участка. Отмечает, что наличие записи о зарегистрированном праве в ЕГРП по 4 объектам незавершённого строительства не является подтверждением намерений истца по надлежащему использованию земельного участка. Указывает также, что судом в абзаце 3 на листе 5 обжалуемого решения допущена существенная опечатка, влияющая на хронологию событий, - вместо "27.10.2014" указана дата договора "21.01.2014".

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что арендатор земельного участка (ИП Минасян Н.М.) обратился за переуступкой права на момент отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи, что является ненадлежащем уведомлением арендодателя, поскольку у арендатора не возникло право обращаться с указанным заявлением. В этой связи полагает, что арендатор не исполнил обязательства, предусмотренные пунктом 5.2.14 договора о необходимости уведомления арендодателя в случае передачи прав на здание. Указывает также, что на основании статей 621, 610 ГК РФ у арендодателя имеется право для отказа от договора в случае заключения договора на неопределенный срок, данное основание является самостоятельным, для реализации такого права достаточно установить факт возобновления договора на неопределенный срок и соответствующее намерение стороны. Учитывая пролонгацию договора аренды, считает, что нарушений по расторжению договора со стороны Министерства допущено не было. Отмечает также неиспользование арендатором земельного участка по его целевому назначению, в связи с чем полагает, что с момента направления Министерством уведомлении об отказе от договора аренды в адрес арендатора обязательства по договору аренды прекратились.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв ИП Минасян Н.М. на апелляционные жалобы, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 16.07.2007 на основании Постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 05.06.2006 N 1088 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска (арендодатель) и ИП Минасян Найруги Микаеловной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10039 (далее - договор аренды), площадью 61396 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, восточная сторона ул.Горького, юго-западнее телевизионной станции "Орбита", разрешённое использование - под строительство объекта "Детский парк", сроком с 01.06.2007 по 30.04.2008 (пункты 1.1, 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 18.04.2008 к договору аренды права и обязанности арендодателя по договору переданы Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (пункт 1 соглашения); установлена новая дата окончания договора - 30.04.2010 (пункт 3 соглашения).

Договор аренды с учётом нового срока его действия зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 22.07.2008.

Дополнительным соглашением от 05.05.2010 к договору аренды Министерством (правопреемник Комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области) и ИП Минасян Н.М. установлена новая дата окончания договора - 30.04.2011 (пункт 1 соглашения). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 06.07.2010.

Дополнительным соглашением от 16.05.2011 к договору аренды сторонами вновь продлён срок действия договора - до 30.04.2012 (пункт 1 соглашения). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 06.07.2011.

24.03.2011 на основании разрешения на строительство от 21.04.2010 N RU65302000-0000001684, кадастрового паспорта здания от 28.12.2010, генплана "Детский парк по восточной стороне ул.Горького, юго-западнее телевизионной станции "Орбита" от 29.10.2007, договора аренды земельного участка от 16.07.2007 N 10039 Управлением Росреестра по Сахалинской области зарегистрировано право собственности Минасян Н.М. на объекты незавершенного строительства общей площадью 71,6 кв.м; общей площадью 229 кв.м; общей площадью 144,2 кв.м; общей площадью 72,3 кв.м; степень готовности - 5%, расположенные по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Горького, 9Б, о чём предпринимателю выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности 65АА 032213, 65АА 032216, 65АА 032214, 65АА 032215 соответственно.

13.10.2014 ИП Минасян Н.М. обратилась в Министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды, а именно оформления переуступки прав и обязанностей с продлением на ООО "Ривиера".

27.10.2014 между Минасян Найруги Микаеловна (продавец) и ООО "Ривиера" (покупатель) заключён договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, по условиям которого (пункт 1) продавец продал покупателю объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Горького, 9Б, общей полезной площадью 71,6 кв.м., общей полезной площадью 144,2 кв.м, общей полезной площадью 72,3 кв.м, общей полезной площадью 229 кв.м. Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0603002:39, общей площадью 61396 кв.м., находящемся в пользовании продавца на основании договора аренды от 16.07.2007 N 10039 (пункт 3 договора). Объекты незавершённого строительства переданы от продавца к покупателю 27.10.2014 по передаточному акту.

Переход права собственности по договору купли-продажи объектов незавершенного строительства (степень готовности - 5%) зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.2014, о чём ООО "Ривиера" выданы свидетельства о государственной регистрации права 65АБ 201594, 65АБ 201597, 65АБ 201596, 65АБ 201595.

25.11.2014 Министерство направило в адрес Минасян Н.М. уведомление о прекращении договора аренды, в котором со ссылкой на статью 42, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 610, статью 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомило истца о прекращении арендных отношений по договору от 16.07.2007 N 10039, и необходимости освободить и передать арендуемый земельный участок по акту приёма-передачи арендодателю.

Уведомлением от 15.12.2014, направленным в адрес ИП Минасян Н.М., Министерство отказалось от договора аренды, указав со ссылкой на пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ на право отказа от договора, возобновлённого на неопределённый срок, и необходимость возврата спорного земельного участка по акту приема-передачи по истечении 3 месяцев с даты получения уведомления.

Полагая, что цель договора аренды не достигнута, а отказ от исполнения договора противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ИП Минасян Н.М. 19.02.2015 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учётом уточнений) статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при отказе от договора аренды, оформленном уведомлениями от 25.11.2014 и от 15.12.2014 ответчик не учёл правовой режим земельного участка, предоставленного в целях строительства, не учел тот факт, что на спорном земельном участке зарегистрированы объекты незавершенного строительства, а также тот факт, что для прекращения договора аренды существуют специальные основания, в связи с чем пришёл к выводу, что у Министерства отсутствовало право на отказ от договора аренды и его продления в силу статей 35, 46 ЗК РФ.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

На основании статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу частей 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 16.05.2011 к договору аренды стороны согласовали очередной срок действия договора до 30.04.2012. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ИП Минасян Н.М. спорного земельного участка по истечении указанного срока, апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор аренды от 16.07.2007 в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.

Между тем с 14.11.2014 собственником объектов недвижимости (объектов незавершённого строительства), расположенных на арендуемом предпринимателем земельном участке с кадастровым номером 65:01:0603002:39, является ООО "Ривиера".

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Тем самым право нового собственника недвижимого имущества на пользование земельным участком не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на этом участке, оно возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости. На названное право покупателя не влияет то обстоятельство, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка. Следовательно, для оформления покупателем права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, на которых оно было приобретено прежним собственником, согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2014 N 18182/13 по делу N А40-139999/12-84-1444.

Таким образом, арендатором предоставленного Министерством ИП Минасян Н.М. по договору аренды земельного участка с 14.11.2014 является новый собственник расположенных на нём объектов незавершённого строительства - ООО "Ривиера" на условиях договора аренды от 16.07.2007 и дополнительных соглашений к нему безотносительно к факту отсутствия (незаключения) соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора земельного участка от предпринимателя к обществу.

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ (в применимой редакции) установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По смыслу приведенной нормы права под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании сделки недействительной, в том числе по мотиву ее несоответствия требованиям действующего законодательства, должно выступать непосредственно стороной данной сделки, либо обладать таким правом в силу прямого указания закона. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий.

В данном случае на момент подачи рассматриваемого искового заявления (19.02.2015) ИП Минасян Н.М. по изложенным выше обстоятельствам стороной (арендатором) договора аренды земельного участка, отказ от исполнения которого, оформленный уведомлениями от 25.11.2014 и 15.12.2014, обжалуется предпринимателем, не являлась. Возникновение у предпринимателя аналогичного права на земельный участок либо наличие обоснованных притязаний на него с учётом отчуждения последней всех объектов незавершённого строительства в пользу общества, истцом в ходе рассмотрения спора не подтверждено.

Таким образом, в отсутствие надлежащего обоснования, каким образом односторонний отказ Министерства от действия договора аренды земельного участка, арендуемого в силу закона ООО "Ривиера", затрагивает права и обязанности предпринимателя, а также нарушает её законные интересы, как лица, не являющегося стороной такого договора, истец не является заинтересованным лицом в смысле положений пункта 2 статьи 166 ГК РФ (не обладает материальным правом на иск, целью которого является признание оспариваемых сделок недействительными), соответственно, правовые основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции отсутствовали.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить отсутствие правовых последствий заявленного 25.11.2014 и 15.12.2014 Министерством отказа от договора аренды (прекращение его действия) ввиду направления такого отказа (уведомлений) лицу, уже не являющемуся стороной договора (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этой связи доводы апелляционных жалоб о законности и обоснованности уведомлений, оспариваемых ненадлежащим истцом, правового значения не имеют и оценке в рамках настоящего дела не подлежат.

Требование ИП Минасян Н.М., заявленное на основании статьи 10 ГК РФ, также не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Вместе с тем апелляционным судом установлено отсутствие материального права предпринимателя на иск о признании отказа Министерства от исполнения договора аренды, как оспоримых сделок, недействительными.

В силу статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом изложенного, обжалуемое решение Арбитражного суда Сахалинской области подлежит отмене по причине несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если апелляционная жалоба, подана освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу жалобы не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной инстанции, так как истец не подавал такой жалобы и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 09.06.2015 по делу N А59-588/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Минасян Найруги Микаеловны отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев