Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 февраля 2016 г. N Ф03-6329/15 по делу N А51-824/2015

г. Хабаровск

02 февраля 2016 г.

А51-824/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Новиковой С.Н., Цирулик О.В.

при участии

от истца: Семинишин С.Л., директор, Рыжикова А.О., представитель по доверенности от 11.01.2016;

от ответчика: Жембровская О.В., представитель по доверенности от 08.10.2015;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока

на решение от 23.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015

по делу N А51-824/2015 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Синицына С.М., Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Авто Кредит Сервис"

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третьи лица: индивидуальный предприниматель Власенко Евгений Алексеевич, общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт", муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

Общество с ограниченной ответственностью "Авто Кредит Сервис" (ОГРН 1062536053975, место нахождения: 690062, Приморский край, г.Владивосток, ул.Днепровская, 39; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ОГРН 1032501280602, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, 15; далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и управлением в связи с заключением договора N 239-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 13 187 000 (тринадцать миллионов сто восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель Власенко Евгений Алексеевич (место жительства: 690000, Приморский край, г.Владивосток; далее - предприниматель), общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт" (место нахождения: 690000, Приморский край, г.Владивосток, ул.Ватутина, 26-81; далее - ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт"), муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (место нахождения: 690106, Приморский край, г.Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее - агентство).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить указанные решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование жалобы приведены доводы об отсутствии правовых оснований для пересмотра выкупной цены в отношении спорного имущества, поскольку отчет от 15.09.2014 N 30 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, на основании которого органом местного самоуправления определены условия приватизации спорного имущества не был оспорен в установленном законом порядке. Считает, что поскольку указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения иска.

Истец в отзыве на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонил, считая обжалуемые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители общества и управления поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, здание магазина (лит.А) общей площадью 507,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Днепровская, 39, а также земельный участок, на котором расположено указанное здание, площадью 1 740 кв.м с кадастровым номером 25:28:040007:7458, являются муниципальной собственностью, что подтверждается соответствующим свидетельствами о государственной регистрации прав.

30.10.2006 МУП г.Владивостока "Магазин "Медтехника" (арендодатель) и ООО "Авто Кредит Сервис" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 30/10/06, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество одноэтажное нежилое здание - магазин (лит.А) общей площадью 507,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Днепровская, 39, сроком до 31.12.2046. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Уведомлением от 02.10.2014 агентство предложило ООО "Авто Кредит Сервис" заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, переданного ему в пользование по договору аренды, а также земельного участка, на котором данный объект недвижимого имущества расположен.

Решением Думы г.Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы" (в редакции решения Думы г. Владивостока от 25.09.2014 N 361) утверждены условия приватизации спорного имущества.

Ответчик в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159), направил истцу проект договора N 239-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество: нежилое здание-магазин, 1-этажное, общей площадью 507,9 кв.м, инв.N 05:401:002:000226600, лит.А, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды до 31.12.2046 - ООО "Авто Кредит Сервис", расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Днепровская, 39; земельный участок общей площадью 1 740 кв.м, кадастровый номер: 25:28:040007:7458, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания-магазина, местонахождение: г. Владивосток, ул.Днепровская, 39.

Стоимость указанного имущества определена в размере 21 642 034 рубля (без учета НДС) на основании произведенной ИП Власенко Е.А. по заказу ответчика оценки рыночной стоимости спорного имущества, результаты которой были отражены в отчете от 15.09.2014 N 30.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, общество в протоколе разногласий от 04.12.2014 к проекту договора купли-продажи изложило пункт 3.1 сделки в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 13 957 000 рублей (без учета НДС). Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом от 25.11.2014 N 547, изготовленным ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт".

Письмом от 09.12.2014 уполномоченный орган сообщил обществу об отклонении протокола разногласий и изложении пункта 3.1 в предложенной редакции.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

Согласно статье 5 Закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

Как установлено арбитражными судами, общество является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу Закона N 159-ФЗ, не имеется. Таким образом, ООО "Авто Кредит Сервис" имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости здания и земельного участка под ним, подлежащих отчуждению. Так, как усматривается из материалов настоящего дела, отказ от заключения договора купли-продажи в редакции протокола разногласий общества, обусловлен несогласием с ценой, предложенной последним.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения дела судами установлено наличие существенных отличий в выкупной цене спорного имущества, указанной в отчетах ИП Власенко Е.А. от 15.09.2014 N 30 (на сумму 21 642 034 руб.) и ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт" от 25.11.2014 N 547 (на сумму 13 957 000 руб.), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца, производство которой поручено оценщику ООО "Краевой центр оценки" Оленниковой Е.Н.

Согласно заключению эксперта от 01.06.2015 и отчету об оценке N 063 рыночная стоимость здания магазина и земельного участка под ним, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Днепровская, 39, по состоянию на 18.08.2014 составляет 13 187 000 руб. без учета НДС (13 656 000 руб. с учетом НДС).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу о необходимости определения цены сделки в размере рыночной стоимости имущества, определенной в отчете об оценке N 063. При этом суды приняли во внимание заключение экспертно-консультационного комитета от 05.03.2015, согласно которому отчеты от 15.09.2014 N 30 и от 25.11.2014 N 547 содержат существенные недостатки и не соответствуют статье 12 Закона об оценочной деятельности.

Оснований для иной оценки данных доказательств у суда кассационной инстанции вопреки доводам управления не имеется.

По существу доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами судов направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде округа недопустимо. Кроме того названные доводы приводились управлением в арбитражных судах, были рассмотрены ими и в результате чего мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах.

Ссылка заявителя жалобы на тот факт, что отчет от 15.09.2014 N 30 отдельно не оспаривался, отклоняется судом округа как противоречащая разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 по делу N А51-824/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.Н. Новикова О.В. Цирулик