Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 05АП-8043/15

г. Владивосток

13 октября 2015 г.

Дело N А51-824/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 06 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-8043/2015

на решение от 23.07.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-824/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Авто Кредит Сервис"

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: индивидуальный предприниматель Власенко Евгений Алексеевич, общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт", муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца: директор Семинишин С.Л. на основании приказа N 1/14, паспорт; представитель Рыжикова А.О. по доверенности от 11.02.2015 по 31.12.2015, паспорт;

от ответчика: Салыкова Л.В. по доверенности от 27.11.2014 по 31.12.2015, удостоверение;

от МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": Барлева О.Н. по доверенности от 29.12.2014, водительское удостоверение;

от предпринимателя Власенко Е.А.: не явились;

от ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт": не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Авто Кредит Сервис" (далее по тексту - истец, ООО "Авто Кредит Сервис") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее по тексту - ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Авто Кредит Сервис" и УМС г.Владивостока в связи с заключением договора N 239-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Согласно отчёта об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 30.09.2014 N 719/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного выкупа арендуемого имущества", стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 13 957 000 (тринадцать миллионов девятьсот пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек", а также взыскать с УМС г. Владивостока в пользу ООО "Авто Кредит Сервис" судебные расходы в размере 26 000 рублей, из них 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 рублей расходов на проведение независимой оценки рыночной стоимости.

Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Авто Кредит Сервис" и УМС г.Владивостока при заключении договора N 239-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 13 187 000 (тринадцать миллионов сто восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)".

Судом первой инстанции в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Власенко Евгений Алексеевич (далее по тексту - предприниматель Власенко Е.А.), общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт" (далее по тексту - ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт"), муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее по тексту - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости").

Решением от 23.07.2015 Арбитражный суд Приморского края урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Авто Кредит Сервис" и УМС г.Владивостока при заключении договора N 239-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 13 187 000 (тринадцать миллионов сто восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)". Взыскал с УМС г.Владивостока в пользу ООО "Авто Кредит Сервис" 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 рублей расходов по оплате вознаграждения услуг эксперта. В части требования о взыскании 20 000 рублей расходов на оплату услуг оценщика ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт" судом отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что выполненный предпринимателем Власенко Е.А. отчет N 30 от 15.09.2014 об определении рыночной стоимости нежилых помещений послужил основанием для принятия Думой г.Владивостока решения от 25.09.2014 N 361 "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы", при этом ни отчёт об оценке, ни решения Думы г.Владивостока фактически не оспаривались. Полагает, что в договоре купли-продажи муниципального имущества не может быть предусмотрена цена иная, чем цена, установленная решением Думы г.Владивостока на основании отчета N 30. Отмечает, что оспариваемый судебный акт не содержит выводов, подтверждающих несоответствие представленного органом местного самоуправления отчёта требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 29.07.1998 N 135). Полагает, что истец не вправе инициировать проведение оценки муниципального имущества, не уведомив об этом собственника.

В канцелярию суда от ООО "Авто Кредит Сервис" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве ООО "Авто Кредит Сервис" считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции предприниматель Власенко Е.А. и ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт" явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Авто Кредит Сервис" на доводы апелляционной жалобы возражал.

Представитель МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" поддержал доводы апелляционной жалобы УМС г.Владивостока.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что здание магазина (лит.А) общей площадью 507,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Днепровская, д.39, а также земельный участок, на котором расположено указанное здание, площадью 1740 кв.м с кадастровым номером 25:28:040007:7458, являются муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав серии 25-АВ N N 751748, 175002.

30.10.2006 МУП города Владивостока "Магазин "Медтехника" (арендодатель) и ООО "Авто Кредит Сервис" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 30/10/06, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество одноэтажное нежилое здание - магазин (лит.А) общей площадью 507,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Днепровская, д.39, сроком до 31.12.2046.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Уведомлением от 02.10.2014 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" предложило ООО "Авто Кредит Сервис" заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, переданного в пользование истцу по договору аренды, а также земельного участка, на котором данный объект недвижимого имущества расположен.

Решением Думы г.Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы" (в редакции решения Думы г. Владивостока от 25.09.2014 N361) утверждены условия приватизации спорного имущества.

Ответчик в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008), направил истцу проект договора N 239-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество: нежилое здание-магазин, 1-этажное, общей площадью 507,90 кв.м, инв.N 05:401:002:000226600, лит.А, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды до 31.12.2046 - ООО "Авто Кредит Сервис", расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. Днепровская, д. 39; земельный участок общей площадью 1740 кв. м, кадастровый номер: 25:28:040007:7458, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания-магазина, местонахождение: г. Владивосток, ул.Днепровская, 39.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость указанного недвижимого имущества определена в размере 21 642 034 рубля (без учета НДС).

Цена продажи имущества, указанная в пункте 3.1 договора купли-продажи, была определена на основании произведенной предпринимателем Власенко Е.А. по заказу ответчика оценки рыночной стоимости спорного имущества, результаты которой были отражены в отчете N 30 от 15.09.2014.

Порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г. Владивостока от 30.09.2014 N 719/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества".

Истец, не согласившись с указанной ценой выкупаемого имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 04.12.2014 к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 13 957 000 рублей (без учета НДС).

Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом N 547 от 25.11.2014, изготовленным ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт".

09.12.2014 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" письмом N 1-14/4946 сообщило истцу об отклонении его протокола разногласий, об отказе в изложении пункта 3.1 в редакции истца.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по вопросу цены спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке от 15.09.2014 N 30, подготовленным предпринимателем Власенко Е.А., согласно которому рыночная стоимость оцениваемых здания магазина и земельного участка общей площадью 1 740 кв.м, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 18.08.2014 составляет 21 642 034 рублей (не включая НДС). Данная цена включена ответчиком в пункт 3.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества N 239-ППВ.

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику - ООО "Консалтинговая компания "Артур Эксперт", которым подготовлен отчет N 547 от 25.11.2014 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, которая по состоянию на 17.11.2014 составила 13 957 000 рублей, включая НДС.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, указанной в отчете N 30 и отчете N 547, по настоящему делу по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценщику ООО "Краевой центр оценки" Оленниковой Елене Николаевне.

По результатам проведенной судебной экспертизы ООО "Краевой центр оценки" было подготовлено экспертное заключение от 01.06.2015, составлен отчет об оценке N 063 от 01.06.2015, которым установлено, что рыночная стоимость здания магазина и земельного участка общей площадью 1 740,0 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивостока, ул. Днепровская, 39, по состоянию на 18.08.2014 составляет 13 187 000 рублей без учета НДС (13 656 000 рублей с учетом НДС).

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Статьей 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Из представленных в материалы дела заключений экспертно-консультационного комитета от 05.03.2015, изготовленных Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Регионального отделения "Приморское" на отчет N 30 от 15.09.2014, выполненный предпринимателем Власенко Е.А., и на отчет N 547 от 25.11.2014, выполненный ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт", следует, что данные отчёты не соответствуют статье 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, а рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчётах, является не рекомендуемой для целей совершения сделки.

Коллегия полагает, что судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу верно учтены заключения экспертно-консультационного комитета от 05.03.2015, изготовленные Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Регионального отделения "Приморское", с учетом того обстоятельства, что указанные заключения составлены компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом, при том, что выводы изложенные в заключениях, по существу не оспорены ответчиком и третьими лицами.

При этом коллегия учитывает, что указанные заключения не являются экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанных заключений как доказательств, которые оценены судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержат объективную оценку недостатков отчетов и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированным и компетентным специалистом-оценщиком. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.

В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о действительности отчёта, который лег в основу принятия Думой г.Владивостока решения от 25.09.2014 N 361 "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы". Достоверность выводов оценщика в отчете N 30 от 15.09.2014 опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, Управлением не оспорено. При таких обстоятельствах доводы УМС г.Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной предпринимателем Власенко Е.А., являются необоснованными и нарушают права истца.

Согласно положениям статьи 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N1), действовавшего на дату изготовления отчета предпринимателем Власенко Е.А. и отчета ООО "Краевой центр оценки" (с 30.09.2015 действует ФСО N1, утвержденные приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N297), указанный стандарт являлся обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО N 1).

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (пункт 21 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при проведении судебной экспертизы ООО "Краевой центр оценки" при определении рыночной стоимости здания были использованы затратный и доходный методы. При этом сравнительный подход к оценке здания не применялся в связи с отсутствием предложений о выбранном сегменте рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта.

Предприниматель Власенко Е.А. при изготовлении отчета, на который ссылается ответчик, определяя рыночную стоимость здания, использовал только затратный подход.

Обоими экспертами при расчете стоимости земельного участка обоснованно применялся только сравнительный подход.

Проанализировав доводы предпринимателя Власенко Е.А. в обоснование отказа от использования доходного подхода при оценке рыночной стоимости здания (указано, что оценщик не располагает сведениями об уровне доходности таких объектов), коллегия приходит к выводу о необоснованности отказа от использования доходного подхода, учитывая наличие действующего договора аренды в отношении спорного здания.

Учитывая вышеизложенные недостатки отчета, представленного ответчиком, а также иные его недостатки, отраженные в заключении экспертно-консультационного комитета от 05.03.2015, не опровергнутые ответчиком, коллегия полагает невозможным применять выводы, изложенные в отчете предпринимателя Власенко Е.А. от 15.09.2014 N 30.

В отчёте от 01.06.2015 ООО "Краевой центр оценки" установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 18.08.2014 составляет 13 656 000 рублей с учетом НДС.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ апелляционный суд оценил экспертное заключение от 01.06.2015 в совокупности с иными доказательствами по делу и признает, что данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлены. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном ст.87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

Довод ответчика о том, что здание магазина было реконструировано, в том числе, в целях использования в качестве кафе и автомойки, отклоняется коллегией как не подтвержденный материалами дела.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, цена выкупаемого истцом имущества подлежит расчету без учета НДС, не подлежащего уплате истцом как покупателем в соответствующий бюджет.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал недостоверным выполненный предпринимателем Власенко Е.А. отчет N 30 об определении рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка как несоответствующий действующему законодательству в области оценки недвижимости и посчитал правомерными требования истца об изложении пункта 3.1 проекта договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 13 187 000 рублей (без учета НДС)", как основанные на действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества.

По смыслу статьи 173 АПК РФ разрешение арбитражным судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, путем указания в резолютивной части решения вывода арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной решением Думы г.Владивостока на основании отчета N 30, несоответствие которого законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации подтверждается материалами дела, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен законом права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату судебной экспертизы, назначенной по ходатайству истца определением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2015.

В материалах дела находится платежное поручение N 30 от 24.03.2015, которым подтверждается оплата данной экспертизы ООО "Авто Кредит Сервис" в размере 30 000 рублей.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При этом к судебным издержкам в силу положений статьи 106 АПК РФ относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании 30 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы, назначенной по ходатайству истца определением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2015.

Кроме того, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании судебных расходов в размере 20 000 рублей на оплату услуг оценщика по договору на оказание услуг по оценке спорного объекта недвижимого имущества от 17.11.2014 N 547-ОД, заключенного между ООО "Консалтинговая компания "Арктур Эксперт" (оценщик) и ООО "Авто Кредит Сервис" (заказчик), поскольку услуги оценщика, привлеченного истцом для оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества оказаны на досудебной стадии, в то время как впоследствии в рамках рассмотрения настоящего дела по существу судом первой инстанции по ходатайству истца определением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2015 была назначена судебная экспертиза с целью определения действительной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, результатами которой руководствовался суд первой инстанции при принятии решения по настоящему делу.

Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в постановлении от 29.03.2011 N 13923/10, относительно вопроса отнесения к судебным расходам расходов, понесенных лицом на досудебной стадии.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2015 по делу N А51-824/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка