Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 апреля 2016 г. N Ф03-1269/16 по делу N А51-1763/2014

г. Хабаровск

12 апреля 2016 г.

А51-1763/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.

при участии

от ООО "Северная звезда": Комиссарова Е.И., представитель по доверенности без номера от 22.06.2015

от ИП Шугалей В.С.: Лолаева Г.А., представитель по доверенности без номера от 04.04.2016

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны

на решение от 21.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015

по делу N А51-1763/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Синицына С.М., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда"

к индивидуальному предпринимателю Шугалей Вере Сидоровне

об обязании заключить дополнительное соглашение об изменении договора аренды

по встречному иску индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны

к обществу с ограниченной ответственностью "Северная звезда", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Управлению муниципальной собственности администрации города Владивостока, администрации города Владивостока

о признании недействительным права, восстановлении записи в ЕГРП

Общество с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (ОГРН 1052503126774, ИНН 2536162423, адрес (место нахождения): 690091, г. Владивосток, ул. Пограничная, 10; далее - ООО "Северная звезда", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шугалей Вере Сидоровне (ОГРНИП 304253613500040, ИНН 253600924409; далее - ИП Шугалей В.С., предприниматель) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 путем возложения на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 3.1 данного договора изложить в следующей редакции: "За указанное в пункте 1.1. договора помещение "Арендатор" выплачивает "Арендодателю" арендную плату в размере 235 980 рублей (НДС не облагается)".

До принятия судом решения по существу спора ИП Шугалей В.С. на основании статьи 132 АПК РФ предъявила к ООО "Северная звезда" встречный иск о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности (свидетельство от 27.12.2011 серии 25-АБ N 709622) на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 123, площадью 262,2 кв.м, первый этаж; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем внесения ранее существовавшей регистрационной записи в ЕГРП за N 25-1/00-183/2004-245, вид права: аренда на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 123, площадью 262,2 кв.м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-14 (II), этаж 1, кадастровый номер 25:28:010017:124.

Определением суда от 09.09.2014 отказано в принятии уточнений встречных требований ввиду того, что такие уточнения являются по существу новыми (дополнительными) требованиями - о признании ничтожным договора купли продажи от 26.12.2005 N 165-КП и о понуждении Управления Росреестра исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности ООО "Северная звезда" на спорное имущество.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока (далее - администрация), Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС города Владивостока), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра). Впоследствии процессуальное положение указанных лиц изменено, они привлечены к участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску.

Решением суда от 21.11.2014, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 без изменения, первоначальные требования общества удовлетворены частично, судами изменены условия пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00, в результате чего он изложен в определенной судом первой инстанции редакции: "За указанное в пункте 1.1 договора помещение Арендатор выплачивает арендную плату в размере 150 489 (сто пятьдесят тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей 75 копеек без учета НДС". Встречные исковые требования предпринимателя оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе предприниматель выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами и считает, что судами неполно выяснены все существенные обстоятельства, неправильно истолкованы и применены нормы материального права, а выводы судов не основаны на доказательствах по делу, в связи с чем просит обжалуемые решение от 21.11.2014, апелляционное постановление от 23.12.2015 отменить и принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске общества и об удовлетворении встречных требований предпринимателя (с учетом их уточнения).

По мнению заявителя жалобы в данном случае отсутствуют предусмотренные статьями 450, 451, 452 ГК РФ основания для внесения в судебном порядке изменений в договор аренды, касающихся увеличения арендной платы, поскольку с момента приобретения обществом спорных помещений по договору купли-продажи в 2005 году никаких существенных изменений обстоятельств, способных повлиять на правоотношения сторон, не произошло. При этом общество на момент приобретения данного имущества обладало информацией о наличии в отношении этих помещений обременения в виде аренды на длительный срок и располагало сведениями о размере арендной платы. Поэтому последующий рост рыночных ставок арендной платы не может служить основанием для пересмотра установленного договором размера арендной платы. Более того, предприниматель полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, признав необоснованным предлагаемый обществом размер арендной платы, не вправе были по своей инициативе определять иной размер такой платы исходя из ставок, применяемых для муниципального имущества в соответствии с Решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152, которое не регулирует частноправовые отношения сторон.

Помимо изложенного предприниматель указывает на нарушение судом первой инстанции положений статьи 49 АПК РФ, выразившееся в необоснованном отказе в принятии уточненных требований по встречному иску, и обращает внимание на то, что им не заявлялись новые требования, как ошибочно посчитал суд, а лишь уточнен их предмет (без изменения оснований). В связи с этим заявитель жалобы настаивает на том, что все предъявленные им требования согласуются с нормами статьи 12 ГК РФ, поэтому отказ судов в удовлетворении встречного иска по мотиву избрания предпринимателем ненадлежащего способа защиты права также является неправомерным.

Общество в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. При этом общество отмечает, что его право как арендодателя на изменение размера арендной платы прямо предусмотрено пунктом 6.3 договора аренды от 06.10.1999 и полагает, что предприниматель, уклоняясь от внесения в договор соответствующих изменений, фактически злоупотребляет своими правами, что, как правильно указали судебные инстанции, является недопустимым.

От ИП Шугалей В.С. поступили письменные возражения на отзыв общества на кассационную жалобу, в которых предприниматель изложил позицию, аналогичную содержанию поданной жалобы, об отсутствии оснований для увеличения арендной платы.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, против чего возражал представитель общества.

Остальные лица, привлеченные к участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску - Управление Росреестра, УМС города Владивостока, администрация, извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили, что согласно положениям статей 156, 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (КУМИ города Владивостока, арендодатель) и предпринимателем Шугалей В.С. (арендатор) был заключен договор аренды от 06.10.1999 N 2/448 (изменен впоследствии на новый N 02-04045-002-Н-АР-1079-00), по условиям которого арендатору в пользование передано помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская (Ленинская), д. 123, общей площадью 262,2 кв.м для использования в целях "магазин".

Арендная плата по указанному договору на момент его заключения определена сторонами в размере 8 331 руб. 67 коп. и подлежала оплате ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за текущим.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Первоначально срок аренды установлен с 01.10.1999 по 31.12.2003 и впоследствии продлен до 31.12.2049 в соответствии с постановления Главы администрации города Владивостока от 22.03.2000 N 473.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2004 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании заключенного между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Северная звезда" договора от 26.12.2005 N 165-КП купли-продажи недвижимости общество приобрело право собственности на нежилые помещения общей площадью 243,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 123 (свидетельство о регистрации права от 10.07.2014 серии 25-АВ N 283795).

В письме от 08.11.2013 ООО "Северная звезда" как новый собственник арендуемых ИП Шугалей В.С. помещений предложило заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 об изменении пункта 3.1 данного договора путем определения нового размера арендной платы за пользование спорным помещением, составляющей 235 980 руб. и подлежащей оплате с 01.01.2014.

Отказ ИП Шугалей В.С. в изменении договора аренды послужил основанием для предъявления обществом в арбитражный суд требований по первоначальному иску.

Предприниматель, в свою очередь, полагая, что ООО Северная звезда" незаконно приобрело в 2005 году спорные помещения по договору купли-продажи, предъявило в суд встречный иск о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности и о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права арендатора.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Шугалей В.С. арбитражные суды обеих инстанций руководствовались статями 11, 12, 617 ГК РФ, статьей 4 АПК РФ и пунктом 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в результате чего пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку ИП Шугалей В.С., являясь арендатором и обладая обязательственными правами в отношении спорных нежилых помещений, не вправе оспаривать вещное право собственности общества на это имущество. При этом предприниматель не доказала, что в результате смены собственника помещений произошло изменение или прекращение прав арендатора.

Также суды не усмотрели оснований для принятия уточненных требований предпринимателя по встречному иску, так как помимо ранее заявленных требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Северная звезда" и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, ИП Шугалей В.С. заявила новые самостоятельные требования о признании недействительным договора купли-продажи от 26.12.2005 N 165-КП и о понуждении Управления Росреестра исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности общества. Нарушений статьи 49 АПК РФ в данном случае судами допущено не было, как ошибочно полагает заявитель кассационной жалобы.

Кроме того, судами приняты во внимание результаты ранее рассмотренных споров по делу N А51-6909/2011 об отказе в иске ИП Шугалей В.С. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 21.12.2005 N 165-КП, заключенного по результатам торгов между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Северная звезда", и по делу N А51-39043/2013 об отказе в иске ИП Шугалей В.С. о признании отсутствующим права собственности общества на спорное нежилое помещение расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 123, общей площадью 262,20 кв.м.

Все доводы кассационной жалобы предпринимателя в части, касающееся итогов рассмотрения встречных требований по настоящему делу, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон, и противоречат установленным судами фактическим обстоятельствам данного спора.

Предусмотренных законом оснований, позволяющих в данном случае признать недействительным право собственности общества на спорное имущество, не имеется.

Рассматривая требования общества по первоначальному иску, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции на основании норм статей 450, 451, 452 ГК РФ признали их обоснованными по мотиву того, что предприниматель неправомерно уклоняется от внесения изменений в действующий между сторонами договор аренды, поскольку предусмотренный на момент заключения договора размер арендной платы существенным образом отличается от действующих в настоящее время ставок такой платы за аналогичное имущество. При этом суды сочли необоснованным предложенный обществом размер арендной платы и самостоятельно определили данный размер, применив Методику расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденную решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152.

Удовлетворяя требования общества, суды особо отметили факт претерпевания арендодателем неблагоприятных последствий в связи с получением арендных платежей в размере 8 331 руб. 67 коп. в месяц, притом что арендная плата, установленная при заключении спорного договора, не соответствует экономическим реалиям на момент рассмотрения судом настоящего дела по существу заявленных требований, поскольку не позволяет истцу покрыть все расходы на содержание помещения и уплату за него налога на имущество, а также извлекать прибыль от сдачи такого имущества в аренду.

Между тем такие выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов об изменении условий договора аренды, сделаны с неправильным применением норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора.

В данном случае судами правильно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, регулируемые специальными нормами главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об обязательствах.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Вместе с тем, сам по себе факт перехода в частную собственность сданного в аренду публичного имущества в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ не является безусловным основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако стороны такого договора не лишены возможности в общем порядке изменить условия договора, в том числе установить иной размер и(или) определить новый порядок определения (расчета) арендной платы.

Главой 29 ГК РФ установлены основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров.

В данном случае, обращаясь в арбитражный суд с первоначальными требованиями о принудительном изменении условий договора, общество ссылалось на существенное изменение обстоятельств, связанных с увеличением размера рыночных ставок арендной платы по сравнению с установленной в 1999 году платой по договору.

Механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем сам по себе рост ставок арендной платы за аналогичное имущество, как и иные объективные экономические процессы (включая высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.) не относятся к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Следовательно, оснований для изменения размера арендной платы в судебном порядке по требованию общества по мотиву существенного изменения обстоятельств у арбитражных судов в данном случае не имелось.

Отсутствовали у судов основания для удовлетворения первоначального иска и в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, допускающего изменение договора по требованию одной из сторон на основании решения суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, предусмотренная пунктом 3 статьи 614 ГК РФ возможность пересмотра арендной платы, в том числе по соглашению сторон, не влечет для арендатора безусловной обязанности заключить впоследствии соглашение об изменении договора в обязательном порядке. Вмешательство суда в правоотношения сторон, в отсутствие прямого указания закона и без выражения стороны своего волеизъявления на изменение условий договора, является недопустимым.

Поскольку какого-либо соглашения между арендодателем и арендатором о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда не имеется, то судебное внесение соответствующих изменений невозможно по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Более того, суды при рассмотрении настоящего спора не учли, что согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, о чем также указано в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10, пункта 4 статьи 450 ГК РФ и разъяснений пункта 22 упомянутого Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 вправе отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При таких обстоятельствах следует признать, что арендная плата по договору от 06.10.1999 может быть увеличена обществом в разумных пределах без изменения данного договора в судебном порядке.

Учитывая, что в данном случае, вопреки утверждению судов, предусмотренные статьями 450, 451, 542 ГК РФ основания для принудительного внесения изменений в договор аренды без необходимого для этого волеизъявления арендатора отсутствовали, то доводы предпринимателя о необоснованном определении судами нового размера арендной платы с применением ставок за пользование муниципальным имуществом не имеют правого значения и не способны повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в части удовлетворения первоначального иска, принятые с неправильным применением норм материального права и не соответствующие фактическим обстоятельствам спора, подлежат отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, и поскольку выяснения иных значимых для обстоятельств в данном случае не требуется, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отказать в удовлетворении требований ООО "Северная звезда" о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 в части изменения размера арендной платы.

Поскольку в первоначальном иске отказано, то судебные расходы за рассмотрение судом этих требований относятся на общество по правилам статьи 110 АПК РФ, поэтому обжалуемые судебные акты в части возложения на предпринимателя обязанности возместить понесенные обществом судебные издержки также следует отменить.

В остальной части обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба предпринимателя удовлетворению - не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по делу N А51-1763/2014 Арбитражного суда Приморского края в части удовлетворения первоначальных требований общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда" к индивидуальному предпринимателю Шугалей Вере Сидоровне о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 и взыскания судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (ОГРН 1052503126774, ИНН 2536162423) к индивидуальному предпринимателю Шугалей Вере Сидоровне (ОГРНИП 304253613500040, ИНН 253600924409) о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 отказать.

В остальной части решение от 21.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по настоящему делу оставить без изменения.

Арбитражному суду Приморского края рассмотреть вопрос о повороте исполнения судебных актов по настоящему делу в отмененной части.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Ю. Лесненко С.Н. Новикова