Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 февраля 2017 г. N Ф03-6495/16 по делу N А59-5782/2015

Требование: о государственной регистрации договора, об истребовании имущества из чужого незаконного владения по договору аренды, по договору купли-продажи, по договору строительного подряда в отношении земельного участка

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, определение суда первой инстанции отменено, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Хабаровск

20 февраля 2017 г.

А59-5782/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Яшкиной Е.К.

при участии

от истца: Курзова Н.В., представитель по доверенности от 06.02.2017, Ефимова И.В., представитель по доверенности от 06.02.2017;

от ответчика: Лунев В.М., представитель по доверенности от 06.03.2016, Роденкова Е.А., представитель по доверенности от 16.05.2016;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вианг"

на решение от 02.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016

по делу N А59-5782/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Слепенкова М.С., в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Глебов Д.А., Синицына С.М.

По иску закрытого акционерного общества Фирма "Снабженец"

к обществу с ограниченной ответственностью "Вианг"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Параллель"

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

Закрытое акционерное общество Фирма "Снабженец" (ОГРН 1026500535555, место нахождения: 693008, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 81; далее - ЗАО "Снабженец", фирма) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вианг" (ОГРН 1022502122191, место нахождения: 690054, Приморский край, г.Владивосток, ул.Рыбацкая, 56; далее - ООО "Вианг", общество) об истребовании из чужого незаконного владения объекта недвижимости - холодный склад, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 760, степень готовности объекта 90%, количество этажей: 1, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул.Украинская, 95; об обязании ответчика освободить данный объект в течение 3х календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Параллель" (место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24; далее - ООО "Параллель").

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Вианг" выражает несогласие с состоявшимися судебными актами, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права; просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о различии технических характеристик принадлежащего ответчику склада и принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства, что исключает их тождество и возможность истребования имущества, которое фактически не существует в натуре. Кроме того, заявитель ссылается на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств, подтверждающих возникновение у истца права собственности на спорный объект, в том числе оригинала договора купли-продажи от 20.10.1992 N 16, с соответствующими приложениями, либо заверенной надлежащим образом копии. Полагает, что истец и третье лицо аффилированы между собой и действуют согласовано с намерением причинить вред ответчику. Также заявитель считает ошибочным вывод судов об отсутствии признаков добросовестности в его поведении на момент приобретения недвижимости, указывая на принятие перед заключением договора должных мер для выяснения юридической судьбы предмета сделки, полную оплату имущества и отсутствие по этому поводу претензий со стороны продавца. Более того, общество обращает внимание суда округа на недопустимость истребования объекта недвижимости в пользу истца без решения судьбы земельного участка, принадлежащего ответчику в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В отзыве на кассационную жалобу фирма возражает против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. В частности истец ссылается на наличие в материалах дела доказательств возникновения у него права собственности на спорный объект еще в 1992 году, а также выбытия имущества из его владения в 2010 году.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

После перерыва представители сторон уточнили свои позиции и ответили на вопросы суда. При этом представитель ответчика настаивал на добросовестности приобретателя имущества со ссылкой на наличие у продавца зарегистрированного права на объект недвижимости, а также всей разрешительной документации на его строительство; в свою очередь представитель истца пояснил, что спорное имущество фактически выбыло из владения последнего в 2010 году в связи с заключением договора аренды с ООО "Параллель", которое впоследствии незаконно и продало его ответчику, указав, что данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2014 по делу N А59-4711/2013.

К кассационной жалобе ответчик приложил дополнительные доказательства, и ходатайствовал об их приобщении к материалам дела. Рассмотрев данное ходатайство, судебная коллегия считает его неподлежащим удовлетворению по причине отсутствия у суда округа полномочий по исследованию и оценке доказательств, которые не представлялись судам первой или апелляционной инстанций. Данные документы возвращены представителю общества под роспись.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.03.2015 за ЗАО "Снабженец" зарегистрировано право собственности на холодный склад, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 760, степень готовности объекта 90%, количество этажей: 1, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Украинская, 95, кадастровый номер 65:01:0310001:80. Право собственности на указанный объект приобретено истцом по договору купли-продажи государственного имущества от 20.10.1992 N 16.

За ООО "Вианг" 01.11.2013 зарегистрировано право собственности на склад 1-этажный, общая площадь 961,9 кв.м, лит Е, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Украинская, 95, кадастровый номер 65:01:0310001:75. Право собственности на данный объект приобретено обществом на основании договора купли-продажи с ООО "Параллель" от 18.10.2013.

При этом ООО "Параллель" зарегистрировало свое право собственности на спорный склад на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2013 N RU65302000-899, выданного администрацией г.Южно-Сахалинска.

Считая, что спорный объект недвижимости, несмотря на состоявшуюся государственную регистрацию прав на два различных объекта, является единственным, принадлежит истцу и незаконно находится во владении общества, фирма обратилась в арбитражный суд с виндикационным требованием.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 36 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что, согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В силу пункта 2 статьи 223, статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить истребованию имущества из его владения путем представления доказательств своей добросовестности.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что объекты с кадастровыми номерами 65:01:0310001:75 и 65:01:0310001:80 фактически являются одним и тем же объектом, что подтверждается в том числе актом проверки от 31.05.2016, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0310001:76 имеется одно здание, отвечающее критериям идентификации объекта с кадастровым номером 65:01:0310001:75.

При этом изначально право собственности на объект незавершенного строительства было приобретено истцом по договору купли-продажи государственного имущества от 20.10.1992 N 16 и зарегистрировано в 2015 году.

Поскольку распорядительных действий в отношении данного объекта незавершенного строительства фирмой после 2010 года не осуществлялось, однако на основании разрешений, выданных уполномоченным органом, ООО "Палаллель" в 2012 году выполнило строительные работы и ввело в эксплуатацию законченный строительством объект, а впоследствии реализовало его ООО "Вианг", суды посчитали подтвержденным как наличие у истца права собственности на спорное имущество, так и факт незаконности владения им ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей истребование имущества от добросовестного приобретателя, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности следующих условий: отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 37 Постановления N 10/22 приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Удовлетворяя требования заявителя, суды не усмотрели добросовестности в действиях ответчика по приобретению здания склада, указав, в том числе на отсутствие доказательств возмездности договора купли-продажи от 18.10.2013.

При этом судами не приняты во внимание представленные обществом в подтверждение оплаты стоимости приобретенного имущества его отчуждателю - ООО "Параллель", платежные поручения от 26.08.2013 N 595 и от 22.10.2013 N 840, поскольку в назначении платежа указано на оплату за недвижимое имущество согласно договору от 22.08.2013 и счету N 38 от 26.08.2013, которые в материалы дела не представлены; также указав, что перечисленная сумма (6 000 000 руб.) не совпадает с ценой сделки (5 990 000 руб.).

Между тем в ходе рассмотрения настоящего дела, ООО "Вианг" ссылалось на ошибочность указания реквизитов договора в платежных документах, соответствие порядка оплаты пункту 4 договора купли-продажи от 18.10.2013 (1 000 000 до сделки и 4 900 000 в течение 3 дней после подписания договора), и отсутствие между ним и третьим лицом иных правоотношений, кроме возникших из договора от купли-продажи от 18.10.2013, что, по его мнению, исключает вывод о безденежности сделки. Данные доводы не были опровергнуты лицами, участвующими в деле, и предметом исследования судов не являлись, мотивы их отклонения в обжалуемых судебных актах не приведены.

Кроме того, суды посчитали, что при существенном занижении цены реализуемого имущества (5 990 000 руб.) при его рыночной стоимости в 58 028 000 руб., установленной заключением независимого оценочного бюро "Оценка-Профи" от 18.07.2016, факт оплаты обществом согласованной в договоре суммы не свидетельствует о возмездности сделки, так как в такой ситуации отсутствует встречное предоставление.

Вместе с тем судами не учтено, что в данном документе указана лишь возможная средняя стоимость здания склада на 18.10.2013; окончательное заключение можно сделать только после изучения объекта и изучения ценообразующих факторов на рынке.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлена презумпция достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 данного Закона, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несмотря на возражения ответчика о несоответствии заключения независимого оценочного бюро "Оценка-Профи" от 18.07.2016 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе относительно предположительности содержащихся в нем сведений, суды оценки данному документу с учетом соблюдения принципа допустимости доказательств (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не дали.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что вывод судов о безвозмездности приобретения ответчиком спорного имущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Как разъяснено в пунктах 34 - 36 Постановления N 10/22 в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия ее у собственника. Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле, он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя, если же оно выбыло помимо воли собственника, то такое имущество может быть истребовано и от добросовестного приобретателя.

Делая вывод о том, что спорный объект выбыл из владения истца помимо его воли, апелляционный суд указал, что данное обстоятельство следует из анализа материалов дела N А59-4421/2013 в части объема отчуждаемого имущества ЗАО "Снабженец" в пользу ООО "Параллель" по договору купли-продажи.

Однако тот факт, что объект незавершенного строительства не входил в предмет договора купли-продажи от 26.11.2010 и не передавался в рамках этой сделки лицами, участвующими в деле, не отрицался. Вместе с тем истец утверждал, что до заключения указанной сделки, впоследствии расторгнутой судом, между ним и третьим лицом имелись арендные отношения, в том числе в отношении спорного объекта, и это установлено в рамках дела N А59-4711/2013; данное обстоятельство подтвердил представитель истца в заседании суда кассационной инстанции; аналогичные доводы в судах первой и апелляционной инстанций приводило ООО "Параллель", в том числе об использовании им склада истца с 2010 года вплоть до регистрации права собственности на него.

Несмотря на возражения ответчика о том, что спорное имущество выбыло из владения истца по его воле, суды в обжалуемых судебных актах лишь констатировали обратное, не указав мотивы, по которым данные доводы были отклонены, что не отвечает требованиям пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, который до его отчуждения находился у третьего лица в аренде. По договору купли-продажи от 24.09.2015 общество на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации выкупило у Администрации города Южно-Сахалинска находящийся в государственной собственности земельный участок.

Согласно указанным нормам права исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в силу сложившегося законодательного регулирования в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Правоприменительная практика придерживается аналогичного подхода (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927, от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731, от 25.03.2016 N 303-ЭС16-1723).

В этой связи истребование объекта недвижимости без решения судьбы земельного участка будет противоречить закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления N 10/22, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению. Аналогичные по смыслу разъяснения изложены в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как разъяснено в пунктах 1, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" подготовка дела к судебному разбирательству является самостоятельной и обязательной стадией арбитражного процесса, согласно статье 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе которой судья может предложить истцу уточнить свои требования и обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование этих требований, а ответчику - суть возражений и их основания; выяснить, какие обстоятельства дела являются спорными, какие доказательства стороны считают достоверными, а какие - недостоверными, какие доказательства, кому и в какой срок необходимо дополнительно представить, не требуется ли для этого оказание содействия со стороны суда.

Так как приведенные нормы права и разъяснения о порядке их применения не были учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела, это привело к тому, что не были полно и всесторонне исследованы все существенные для дела обстоятельства, вопрос о судьбе земельного участка не разрешен.

С учетом изложенного, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки; в случае необходимости предложить истцу уточнить свои требования и обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование этих требований; принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах и конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, в том числе о наличии/отсутствии признаков добросовестности в действиях ответчика при приобретении объекта недвижимости; дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и дополнительно представленным доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 02.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016 по делу N А59-5782/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Приостановление исполнения обжалуемых по делу судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2016 N 0000534, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков Е.К. Яшкина