Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 апреля 2017 г. N Ф03-1154/17 по делу N А73-11054/2016

г. Хабаровск

25 апреля 2017 г.

А73-11054/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от АО "ЦИТ г. Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 27.12.2016 N 6139/0202

от ФГБОУ ВО "Всероссийский государственный университет юстиции" (РПА МИНЮСТА РОССИИ): Михайленко Е.В., представитель по доверенности от 13.04.2017 N 07.10.1007

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции" (РПА МИНЮСТА РОССИИ)

на решение от 30.09.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016

по делу N А73-11054/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Коваленко Н.Л., в апелляционной инстанции судьи: Гричановская Е.В., Дроздова В.Г., Тихоненко А.А.

По иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции" (РПА МИНЮСТА РОССИИ)

о взыскании 908 340 руб. 44 коп.

Акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, пер. Топографический, 9; далее - АО "ЦИТ", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции (РПА МИНЮСТА РОССИИ)" (РПА МИНЮСТА РОССИИ) (ОГРН 1027700162676, ИНН 7719061340, место нахождения: 117638, г. Москва, ул. Азовская, 2 корп. 1; далее - ФГБОУ ВО "ВГУЮ", образовательное учреждение) о взыскании 908 340 руб. 44 коп. компенсации понесенных истцом расходов по арендной плате за земельный участок, на котором расположено арендуемое ответчиком здание.

Решением суда от 30.09.2016, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 без изменения, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе образовательное учреждение выражает несогласие с принятыми по настоящему делу решением и апелляционным постановлением, считает их незаконными и подлежащими отмене с последующим направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование поданной жалобы заявителем приведены доводы об отсутствии в данном случае у общества законных оснований требовать с образовательного учреждения платы за пользование земельным участком, поскольку между сторонами спора отсутствует зарегистрированный в установленном порядке самостоятельный договор аренды такого участка, площадь участка не согласована, размер платы не определен, акт приема-передачи не подписан. При этом ответчик полагает, что общество фактически требует от образовательного учреждения арендную плату за весь земельный участок (в том числе в неиспользуемой ответчиком части) без встречного равноценного предоставления, однако это повлечет безвозмездную передачу (дарение) денежных средств, что недопустимо между коммерческими организациями (статья 575 ГК РФ). Также заявитель жалобы ссылается на незаключенность дополнительного соглашения к спорному договору аренды, поскольку из оно не содержит все существенные условия, позволяющие идентифицировать спорный земельный участок.

АО "ЦИТ" в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и отзыве на нее, а также дали суду пояснения по обстоятельствам спора.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и апелляционного постановления, исходя из доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска (арендодатель) и ФГБОУ ВО "ВГУЮ" (арендатор) заключен договор аренды от 04.01.2003 N 1046, предметом которого являлся объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 4 080 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, для использования под образовательную деятельность сроком действия до 03.01.2008. Договор зарегистрирован в установленном порядке, объект аренды передан арендатору.

Впоследствии АО "ЦИТ" приобретено право собственности на здание учебного корпуса по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, площадью 4 119,6 кв.м, в связи с чем между обществом и образовательным учреждением заключено соглашение от 06.09.2007, которым внесены соответствующие изменения в договор аренды от 04.01.2003, в том числе уточнено описание его предмета как отдельного нежилого здания. Срок действия договора определен с 01.01.2005 по 31.05.2012. Пересмотрен размер арендной платы.

Соглашением от 08.11.2007 уменьшен размер арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 15.03.2011 к договору аренды продлен срок действия договора до 31.05.2018, а также пункт 3.2.5 дополнен абзацем 3, согласно которому в случае заключения арендодателем договора аренды земельного участка, арендатор компенсирует арендодателю в срок до 10-го числа следующего за отчетным, суммы арендной платы за землю (в том числе за фактическое пользование земельным участком в соответствии с дополнительными условиями договора аренды земли), уплачиваемые АО "ЦИТ" по заключенному с Департаментом договору аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а. Компенсация по арендной плате за землю не включена в арендную плату и производится арендатором на расчетный счет арендодателя в соответствии с выставленными арендодателем счетами-фактурами.

Все указанные выше соглашения к договору аренды также зарегистрированы в установленном законом порядке.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-48/2015 договор аренды расторгнут, на арендатора возложена обязанность возвратить нежилое здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а. Объект передан арендодателю по акту 16.07.2015.

Между тем условия пункта 3.2.5 договора аренды в новой редакции о компенсации расходов по аренде за земельный участок за период действия указанного договора образовательным учреждением в добровольном порядке не исполнены.

Общая сумма арендной платы за землю, оплаченная обществом Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска составила 908 340 руб. 44 коп., в том числе 798 579 руб. 89 коп. в соответствии договором аренды земельного участка от 24.06.2011 N 223 (площадь 12 117 кв.м) за период с 01.12.2013 по 12.02.2015 и 109 760 руб. 55 коп. в соответствии с договором аренды земельного участка от 16.04.2015 N 100 (площадь 6 603 кв.м) за период с 13.02.2015 по 16.07.2015.

Поскольку предусмотренные договором обязательства академией не были исполнены в добровольном порядке и существующая задолженность, несмотря на полученные претензии (от 22.07.2015 N 2798/03-04 и N 2799/03-04), так и не была погашена, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая возникший спор, арбитражные суды верно квалифицировали сложившиеся между сторонами отношения как регулируемые нормами главы 34 ГК РФ о договоре аренды.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как усматривается из условий заключенного сторонами договора аренды от 04.01.2003 N 1046 (с учетом дополнительных соглашений к нему), его предметом является здание нежилое, общей площадью 4 119,6 кв.м, расположенное по адресу: ул. Воровского, 24а. Объект недвижимости предоставлен арендатору для использования под образовательную деятельность.

Условий о передаче образовательному учреждению как арендатору здания права пользования соответствующим земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, либо частью этого участка, указанный договор от 04.01.2003 N 1046 не содержит.

Согласно разделу 2 данного договора арендная плата по нему определена сторонами без учета платежей за пользование земельным участком, на котором расположено переданное арендатору здание.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 15.03.2011 к договору аренды в пункт 3.2.5 сторонами включены условия о компенсации арендатором понесенных арендодателем расходов по арендной плате за землю, уплачиваемой в соответствии с заключенным между обществом и Департаментом договору аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а. При этом такая компенсация по арендной плате за землю не включена в арендную плату и производится арендатором на расчетный счет арендодателя в соответствии с выставленными арендодателем счетами-фактурами.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним отдельного самостоятельного договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, в связи с чем соответствующие доводы образовательного учреждения об обратном отклоняются в силу своей несостоятельности, как основанные на неверном толковании и понимании заявителем положений действующего законодательства.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Следовательно, отсутствие в договоре аренды здания от 04.01.2003 N 1046 специальных условий об аренде земельного участка, на котором данное здание расположено, не противоречит нормам статьи 652 ГК РФ и не требует заключения между сторонами отдельного договора аренды такого участка, поскольку эти обстоятельства не препятствуют использованию арендатором земельного участка одновременно с эксплуатаций переданного ему в пользование здания.

Однако отсутствие заключенного между сторонами самостоятельного договора аренды земельного участка, равно как и отсутствие в договоре аренды здания условий о включении в состав арендной платы соответствующих платежей за пользование арендатором земельным участком в силу диспозитивности нормы пункта 2 статьи 654 ГК РФ не препятствуют сторонам иным образом урегулировать в договоре вопрос о возмещении (компенсации) арендатором платы за фактическое использование участка под зданием.

В данном случае такие условия согласованы сторонами спора в пункте 3.2.5 договора аренды от 04.01.2003 N 1046 (в редакции соглашения от 15.03.2011). Оснований считать условия данного пункта несогласованными или не соответствующими закону арбитражными судами в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Отсутствие в договоре описания характеристик земельного участка (его площади), размера платы за его использование, такими основаниями являться не могут (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Далее, истолковав по правилам статьи 431 ГК РФ спорные условия пункта 3.2.5 договора аренды исходя из его буквального содержания, судебные инстанции пришли к обоснованном выводу о том, что воля сторон при включении данных условий в договор была направлена именно на возмещение арендодателю (обществу) понесенных им расходов на оплату арендных платежей за земельный участок, на котором расположен объект аренды и необходимый для его использования.

При этом исходя из содержания договоров аренды земельного участка от 24.06.2011 N 223 и от 16.04.2015 N 100, заключенных между Департаментом (арендодатель) и АО "ЦИТ" (арендатор), кадастрового паспорта на участок 27:23:041432:2, представленных в материалы дела графических материалов (проект границ участка, схемы его месторасположения), суды признали, что данный участок сформирован и передан обществу в аренду именно для целей эксплуатации учебного корпуса, арендуемого в спорный период образовательным учреждением.

При этом целевое назначение и вид разрешенного использования арендуемого ответчиком здания и занимаемого им земельного участка не изменялось.

За использование данного участка АО "ЦИТ" в спорный период в соответствии с условиями указанных договоров внесены арендные платежи в общем размере 908 340 руб. 44 коп, сумма которых предъявлена к взысканию по настоящему делу.

Как уже указывалось выше, арендатор здания пользуется не только частью земельного участка непосредственно под сами объектом, но и той частью участка, которая необходима для его эксплуатации.

Поскольку спорный участок исходя из его целевого назначения сформирован для эксплуатации учебного корпуса, арендуемого образовательным учреждением, доказательств использования данного участка (его части) обществом в своих собственных интересах (либо иными лицами по соглашению с истцом на возмездной основе) в материалы дела не представлены, судебные инстанции правомерно признали, что в такой ситуации исходя из условий пункта 3.2.5 договора от 04.01.2003 N 1046 ФГБОУ ВО "ВГУЮ" обязано компенсировать обществу все фактически понесенные им расходы на оплату аренды земельного участка по заключенным с Департаментом договорам аренды от 24.06.2011 N 223 и от 16.04.2015 N 100.

Факт перечисления арендных платежей в размере предъявленных требований подтвержден документально и ответчиком не опровергнут.

При таких обстоятельствах удовлетворение требований общества в полном объеме следует признать соответствующим подлежащим применению нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

Следует также отметить, что за предшествующий период по 30.11.2013 сумма задолженности по компенсации арендной платы за землю взыскана вступившем в законную силу решением суда от 26.11.2014 по делу N А73-14959/2013, при этом во встречном иске о признании недействительным спорного условия договора арендатору отказано.

Доводы кассационной жалобы о том, что между сторонами самостоятельный договор аренды не заключен и в установленном порядке не зарегистрирован, площадь участка не согласована, размер платы не определен, акт приема-передачи не подписан, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные и основанные на неверном толковании и понимании образовательным учреждением положений действующего законодательства.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как правильно указано в обжалуемых судебных актах эти обстоятельства не могут повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, поскольку условия о компенсации образовательным учреждением уплаченных обществом арендных платежей за земельный участок согласованы сторонами в пункте 3.2.5 договора от 04.01.2003 N 1046, что положениям пункта 2 статьи 652 и пункта 2 статьи 654 ГК РФ не противоречит.

Иных доводов, способных повлиять на правильность выводов арбитражных судов, кассационная жалоба не содержит.

Учитывая, что дело рассмотрено арбитражными судами полно и всесторонне, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая часть 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено, то в такой ситуации правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.09.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А73-11054/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова