Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 06АП-6544/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 апреля 2017 г. N Ф03-1154/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

27 декабря 2016 г.

А73-11054/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,

при участии в заседании:

от акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васиной Н.А., представителя по доверенности от 24.12.2015 N 5790/02-02;

от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции (РПА МИНЮСТА РОССИИ)": Михайленко Е.В., представителя по доверенности от 21.09.2016 N 07-10/015; Шишкина А.В., представителя по доверенности от 05.09.2016 N 07-10/2014;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции (РПА МИНЮСТА РОССИИ)"

на решение от 30 сентября 2016 г.

по делу N А73-11054/2016

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Коваленко Н.Л.,

по иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, пер. Топографический, 9)

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции (РПА МИНЮСТА РОССИИ)" (ОГРН 1027700162676; ИНН 7719061340; место нахождения: 117638, г. Москва, ул. Азовская, 2 корп. 1)

о взыскании 908 340, 44 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - АО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции (РПА МИНЮСТА РОССИИ)" о взыскании 908 340,44 руб.

В обоснование иска истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств на основании пункта 3.2.5 договора аренды объекта недвижимости от 04.01.2003 N 1046 в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2011 по компенсации расходов по арендной плате за земельный участок за период с 01.10.2013 по 16.07.2015. Правовым основанием указана статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против иска, ответчик заявил о недействительности условия договора по компенсации соответствующих расходов.

Решением суда от 30 сентября 2016 г. исковые требования удовлетворены, с РПА МИНЮСТА РОССИИ в пользу АО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" взыскано 908 340,44 руб. компенсации и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 167 руб.

Не согласившись с решением суда, РПА МИНЮСТА РОССИИ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в иске отказать, считает, что поскольку стороны не согласовали предмет, цену договора, землю не передали по акту, невозможно определить земельный участок, подлежащий передаче в аренду, а, следовательно, нет оснований для компенсации затрат. Просит применить к спорным правоотношениям положения гражданского и земельного законодательства об аренде земельного участка.

В судебном заседании представители РПА МИНЮСТА РОССИИ настаивали на приведенных в апелляционной жалобе доводах.

В письменном отзыве на жалобу и в судебном заседании представитель АО "ЦИТ" просил учесть судебную практику по предшествующему периоду и решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

Повторно рассматривая дело с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, первоначально между Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска (арендодатель, Департамент, ДМС) и учреждением (арендатор) заключен договор от 04.01.2003 аренды объекта недвижимости - нежилых помещений общей площадью 4 080 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, для использования под образовательную деятельность сроком действия до 03.01.2008.

Впоследствии ОАО "ЦИТ" (в настоящее время - АО "ЦИТ") приобретено право собственности на здание учебного корпуса по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, площадью 4 119,6 кв.м, в связи с чем между обществом и образовательным учреждением заключено соглашение от 06.09.2007, которым внесены соответствующие изменения в договор аренды от 04.01.2003, в том числе уточнено описание его предмета как отдельного нежилого здания.

Срок действия договора определен с 01.01.2005 по 31.05.2012. Пересмотрен размер арендной платы.

Соглашением от 08.11.2007 уменьшен размер арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 15.03.2011 к договору аренды продлен срок действия договора до 31.05.2018, пункт 3.2.5 дополнен абзацем 3: "в случае заключения арендодателем договора аренды земельного участка, арендатор компенсирует арендодателю в срок до 10-го числа следующего за отчетным, суммы арендной платы за землю (в том числе за фактическое пользование земельным участком, в соответствии с дополнительными условиями договора аренды земли), уплачиваемые АО "ЦИТ" по заключенному с Департаментом договору аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а".

Компенсация по арендной плате за землю не включена в арендную плату и производится арендатором на расчетный счет арендодателя в соответствии с выставленными арендодателем счетами-фактурами.

Договор и указанные выше соглашения к договору аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.03.2015 года по делу N А73-48/2015 договор аренды расторгнут, арендатор обязан возвратить нежилое здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24А.

Во исполнение решения суда объект возвращен арендодателю по передаточному акту 16.07.2015.

Пункт 3.2.5 договора в новой редакции о компенсации расходов по аренде за земельный участок арендатором не исполнен.

Сумма арендной платы за землю, оплаченная АО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска составила:

- 798 579,89 руб. в соответствии договором аренды земельного участка N 223 от 24.06.2011 (площадь 12 117 кв. м) за период с 01.12.2013 по 12.02.2015;

- 109 760,55 руб. в соответствии с договором аренды земельного участка N 100 от 16.04.2015 (площадь 6 603 кв. м) за период с 13.02.2015 (пункт 7.1. договора) по 16.07.2015.

Всего сумма, оплаченная за период с 01.12.2013 по 16.07.2015 и подлежащая компенсации арендатором, составила 908 340,44 руб.

Претензия (исх. N 2798/03-04 и 2799/03-04), направленная истцом 22.07.2015 об оплате компенсации, оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, АО "ЦИТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или

необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, существенными условиями договора аренды является условие о его предмете, с указанием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по общему правилу установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе

с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом

или договором.

Судом установлено, что в аренду ответчику передано нежилое здание, общей площадью 4 119,6 кв.м, расположенное по адресу: ул. Воровского, 24а, для использования под образовательную деятельность.

Земельный участок под зданием в аренду не передан, арендная плата определена без учета платежей за пользование земельным участком, на котором расположено переданное арендатору здание.

Согласование в пункте 3.2.5 обязанности арендатора компенсировать понесенные арендодателем расходы по арендной плате за землю, уплачиваемой в соответствии с заключенным между обществом и департаментом договором аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а, не противоречит положениям статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в договоре аренды здания условия об аренде земельного участка и данных, позволяющих идентифицировать участок, не может служить основанием для признания пункта 3.2.5 договора аренды от 04.01.2003 (в редакции соглашения от 15.03.2011) не согласованным, и не исключает обязанности арендатора по компенсации за фактическое использование участка под зданием.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, из буквального толкования пункта 3.2.5 договора следует, что воля сторон при включении данных условий в договор была направлена именно на возмещение арендодателю (обществу) понесенных им расходов на оплату арендных платежей за земельный участок, на котором расположен объект аренды и необходим для его использования.

Исходя из содержаний договоров аренды земельного участка между департаментом (арендодатель) и АО "ЦИТ" (арендатор), видно, что земельный участок сформирован и передан обществу в аренду именно для целей эксплуатации учебного корпуса. Целевое назначение и вид разрешенного использования арендуемого академией здания и занимаемого

им земельного участка не изменялось.

Ответчик как арендатор здания включительно по 16.07.2015 (дата возврата арендуемого здания) пользовался не только частью земельного участка непосредственно под сами объектом, но и той частью участка, которая необходима для его использования.

За использование земельного участка АО "ЦИТ" в период с 01.12.2013 по 16.07.2015 в соответствии с условиями договоров аренды земельного участка внесены арендные платежи в размере 908 340,42 руб.

Факт перечисления обществом арендных платежей в заявленном размере подтвержден документально и ответчиком не опровергнут.

Таким образом, условие о компенсации учреждением уплаченных обществом арендных платежей за земельный участок согласовано сторонами в пункте 3.2.5 договора от 04.01.2003, что положениям пункта 2 статьи 652 и пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.03.2015 по делу N А73-48/2015 договор аренды расторгнут, арендатор обязан возвратить нежилое здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24А.

Во исполнение решения суда объект возвращен арендодателю по передаточному акту 16.07.2015.

В связи с чем, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок под зданием не передавался, договор не заключался, а, потому в иске следует отказать.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим за исключением случаев, предусмотренных законом.

Следует также учесть, что за предшествующий период по 30.11.2013 сумма задолженности по компенсации арендной платы за землю взыскана по решению Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-14959/2013, во встречном иске арендатору отказано в признании недействительным спорного условия договора.

Обоснованно отклонены судом и доводы ответчика о том, что договор аренды на земельный участок по ул. Воровского, 24а не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент создания АО в порядке приватизации муниципального унитарного предприятия (дата регистрации АО - 22.12.2004), прямо определяла порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Пункт 1 указанной статьи устанавливал, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение нрава аренды имеют собственники зданий, строений, сооружений. АО, как собственник здания по ул. Воровского, 24 воспользовался правом выбора и не прибрел земельный участок в собственность, а взял его в арендное пользование.

Таким образом, договор аренды N 223 от 24.06.2011 земельного участка по ул. Воровского,24 а, заключенный между АО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" и Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска" от имени городского округа "Город Хабаровска", соответствовал требованиям действующего законодательства.

Ссылка истца на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации относится не ко всему исковому периоду, а ограничена лишь периодом после расторжения договора аренды здания с ответчиком.

При таких обстоятельствах, компенсация по арендной плате за землю в период после вступления в силу решения суда по делу N А73-48/2015 о расторжении договора аренды здания N 1046 от 04.01.2003 и до фактического возврата арендатором объекта арендодателю, подлежит взысканию с ответчика в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства включения в арендную плату по договору аренды здания компенсации арендной платы за землю не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства. При этом расходы по оплате арендной платы за землю истцом понесены и должны быть компенсированы в соответствии с условиями договора.

Ссылка ответчика на недопустимость передачи своих прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а, заключенных с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, правомерно отклонена судом первой инстанции.

В силу части 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком.

Целевое назначение использования арендуемого ответчиком здания не менялось (образовательная деятельность), соответственно, пользование ответчиком земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным договором аренды земли (учебный корпус).

С учетом изложенного, исходя из условий пункта 3.2.5 договора от 04.01.2003, учреждение обязано компенсировать обществу все фактически понесенные им расходы на оплату аренды земельного участка, по заключенным с департаментом договорам N 223 от 24.06.2011, N 100 от 16.04.2015.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация суммы арендной платы за землю в размере 908 340,44 руб. за период с 01.12.2013 по 16.07.2016.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не усматривает неправильного применения норм материального и нарушения процессуального права Арбитражным судом Хабаровского края и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30 сентября 2016 г. по делу N А73-11054/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова А.А. Тихоненко