Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 июня 2017 г. N Ф03-2052/17 по делу N А51-23544/2016

г. Хабаровск

16 июня 2017 г.

А51-23544/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока:

- Олих А.С., представитель по доверенности N 28/1-8300 от 30.12.2016

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 29.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017

по делу N А51-23544/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А. Левченко, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, Д.А. Глебов, А.С. Шевченко

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сан-Веста"

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, обязании заключить договор купли- продажи

Общество с ограниченной ответственностью "Сан-Веста" (ОГРН 1022501909825, ИНН 2538063097, место нахождения: 690105, г. Владивосток, ул. Русская, 65; далее - ООО "Сан-Веста", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС, управление, ответчик) об отказе в реализации преимущественного права ООО "Сан-Веста" на приобретение арендуемого имущества - помещения общей площадью 227,40 кв.м, в здании лит. А2, номера на поэтажном плане 1-23 (II), этаж первый, расположенного по адресу: г. Владивосток, Кизлярская, 7 (далее - спорный объект), оформленного письмом от 29.06.2016 N 7053/20у, об обязании УМС совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в отношении нежилого помещения общей площадью 227,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, Кизлярская, 7 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 29.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе УМС настаивает на отмене обжалуемых судебных актов, просит принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, у общества отсутствует преимущественное право выкупа спорного помещения, поскольку имеется задолженность по арендной плате. Считает, что корректирующий коэффициент к арендной плате в спорных правоотношениях неприменим, поскольку договор аренды заключен на торгах и размер арендной платы не является регулируемым, а дополнительные соглашения к договору являются недействительными.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представитель управления поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты. ООО "Сан-Веста", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.12.2011 между УМС (арендодатель) и ООО "Сан-Веста" (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества заключен договор аренды недвижимого имущества общей площадью 227,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Кизлярская, 7, для использования в целях "спортивный центр", сроком до 20.12.2016.

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема- передачи от 21.12.2011.

В силу пункта 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.4 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Дополнительными соглашениями от 31.01.2012, от 14.02.2013, от 05.02.2014, от 15.01.2015 был установлен размер арендной платы с учетом понижающего коэффициента для субъектов малого предпринимательства, предусмотренного муниципальным правовым актом.

20.06.2016 общество направило в адрес управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Кизлярская, 7, площадью 227,40 кв.м.

Письмом от 29.09.2016 N 7053/20у управление сообщило о наличии задолженности по арендным платежам. Возникновение задолженности обосновано несоответствием дополнительных соглашений, заключенных сторонами к указанному выше договору аренды, устанавливающих понижение размера арендной платы путем применения коэффициента 0,4, на основании чего у общества имеется задолженность в размере 2 842 546 рублей 85 копеек, и отсутствуют условия для реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

Посчитав, что решение, изложенное в письме от 29.09.2016 N 7053/20у, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ закреплено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами установлено, что ООО "Сан-Веста" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, критерии которых определены статьей 4 ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в абзаце 1 названной статьи закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 названного закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В данном случае основанием для отказа в реализации обществом преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений управление указало на наличие у общества задолженности по арендной плате.

Проанализировав условия аукциона, содержание договора аренды и дополнений к нему, суды пришли к правомерному выводу о том, что арендная плата в настоящем случае является регулируемой, а Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173, регулирующим исчисление арендной платы, предусмотрено применение к субъектам малого предпринимательства понижающего коэффициента к арендной плате 0,4.

Кроме того, применение такого коэффициента согласовано сторонами в дополнительных соглашениях к договору аренды.

Судами также приняты во внимание вступившие в силу судебные акты по делу N А51-8603/2016,которыми признан незаконным отказ УМС, оформленный письмом от 25.01.2016 N 206сп, в предоставлении ООО "Сан-Веста" как субъекту малого предпринимательства, льготного коэффициента (Ккор = 0,4), корректирующего расчет арендной платы по договору аренды.

С учетом вышеназванных обстоятельств и принимая во внимание отсутствие доказательств наличия задолженности по арендной плате, исчисленной с учетом понижающего коэффициента, и не установив иных оснований, препятствующих реализации ООО "Сан-Веста" права на приобретение спорного имущества, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Приведенные в кассационной жалобе доводы ответчика о недействительности дополнительных соглашений к договору аренды получили надлежащую оценку в судах первой и апелляционной инстанций и отклоняются как основанные на неправильном толковании норм права и противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства судами не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А51-23544/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова Е.К. Яшкина