Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2017 г. N 05АП-916/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 июня 2017 г. N Ф03-2052/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

09 марта 2017 г.

Дело N А51-23544/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 02 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 марта 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-916/2017

на решение от 29.12.2016

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-23544/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сан-Веста" (ИНН 2538063097, ОГРН 1022501909825)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, обязании заключить договор купли-продажи,

при участии - от истца: Н.А. Овчинникова, по доверенности от 11.04.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: Л.В. Салыкова, по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "САН-ВЕСТА" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, ответчик) об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Сан-Веста" на приобретение арендуемого имущества - помещение общей площадью 227,40 кв.м., в здании лит. А2, номера на поэтажном плане 1-23 (II), этаж первый, расположенного по адресу: г. Владивосток, Кизлярская, 7 (далее - спорный объект), оформленный письмом от 29.06.2016 г. N 7053/20у, обязании УМС совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении нежилого помещения общей площадью 227,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, Кизлярская, 7.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что наличие задолженности по арендной плате является основанием для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа муниципального имущества. На день подачи заявления о выкупе у истца, согласно расчетам УМС, имелась задолженность по арендной плате, при этом выводы суда первой инстанции о необходимости применения к правоотношениям сторон понижающего коэффициента к ставкам арендной платы согласно позиции апеллянта неправомерны, поскольку договор заключен на торгах и изменение арендной платы является нарушением антимонопольного законодательства.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 21.12.2011 между УМС (арендодателем) и ООО "Сан-Веста" (арендатором) по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества на срок до 20.12.2016 был заключен договор N 03-01368-002-Н-АР-6647-00 аренды недвижимого имущества общей площадью 227,40 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Кизлярская, 7, для использования в целях "спортивный центр".

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема- передачи от 21.12.2011.

В силу пункта 3.1 договора аренды, проект которого входил в документацию об аукционе, ставка арендной платы устанавливается в размере 74 795 рублей 08 копеек в месяц.

В силу пункта 3.3 договора, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.4 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 утверждены величины коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями, и их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток".

По заявлению истца на основании упомянутого Решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 УМС принимались распоряжения о применении к истцу как субъекту малого предпринимательства соответствующего коэффициента, на основании чего сторонами договора N03-01368-002-Н-АР-6647-00 от 21.12.2011 были заключены следующие дополнительные соглашения: N 1 от 31.01.2012, согласно которому арендатору была установлена арендная плата в размере 30 245,60 рубля на период с 21.12.2011 по 31.12.2012; 2 от 14.02.2013, согласно которому арендатору была установлена арендная плата в размере 30 245,60 рубля на период с 01.01.2013 по 31.12.2013; N 3 от 05.02.2014, согласно которому арендатору была установлена арендная плата в размере 30 245,60 рубля на период с 01.01.2014 по 31.12.2014; N 4 от 15.01.2015, согласно которому арендатору была установлена арендная плата в размере 30 245,60 рубля на период с 01.01.2015 по 31.12.2015.

20.06.2016 истец направил в адрес Управления муниципальной собственности заявление о реализации преимущественного права ООО "САН-ВЕСТА" на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Кизлярская, 7, площадью 227,40 кв.м.

Письмом от 29.09.2016 N 7053/20у Управление муниципальной собственности сообщило о наличии задолженности по арендным платежам, возникшей в связи с несоответствием дополнительных соглашений к указанным выше договорам аренды понижении размера арендной платы путем применения коэффициента 0,4, на основании чего у общества имеется задолженность в размере 2 842 546 рублей 85 копеек, и отсутствуют основания для реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

Посчитав, что решение, изложенные в письме от 29.09.2016 N 7053/20у, не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды муниципального имущества с правом выкупа, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда" (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее закон N159-ФЗ) в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 части 8 статьи 4 этого закона, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного закона.

Материалами дела подтверждается, ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что общество является субъектом малого и среднего предпринимательства и непрерывно в течение более чем двух лет арендует спорные помещения.

В обоснование решения об отказе в праве преимущественного выкупа арендуемого недвижимого имущества УМС в судах обеих инстанций ссылалось на то, что у заявителя имеется задолженность по уплате арендных платежей.

При этом разница в фактически выплаченной арендатором арендной плате и подлежащей внесению, по мнению УМС, образуется в связи с применением к рассматриваемым правоотношениям понижающего коэффициента 0,4, распространяющегося на субъекты малого предпринимательства. То обстоятельство, что арендные платежи, подлежащие уплате с учетом дополнительных соглашений и льготного коэффициента 0,4, ранее были уплачены в полном объеме, УМС не оспаривается.

При этом обоснованность применения к правоотношениям сторон, основанным на договоре аренды недвижимого имущества N 03-01368-002-Н-АР-6647-00 от 21.12.2011 указанного льготного коэффициента установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 07.09.2016 по делу N А51-8603/2016, которым признан незаконным отказ УМС, оформленный письмом от 25.01.2016 N 206сп, в предоставлении ООО "САН-ВЕСТА" как субъекту малого предпринимательства, льготного коэффициента (Ккор = 0,4), корректирующего расчет арендной платы по договору.

Оснований для иной правовой квалификации отношений сторон у апелляционной коллегии отсутствуют в силу следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, что прямо следует из пункта 3.3, 3.4 договора, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы, и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Доводы апеллянта о заключении договора на торгах не имеют правового значения, поскольку доказательств того, что предметом торгов был именно размер арендной платы, и он определен на указанных торгах, в материалы дела не представлено.

Таким образом, указание УМС на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы не находит подтверждения в материалах дела, в связи с чем апелляционной коллегией установлена вся совокупность предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по льготной цене и отсутствий у УМС оснований для принятия оспариваемого решения.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2016 по делу N А51-23544/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов А.С. Шевченко