Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 сентября 2017 г. N Ф03-3424/17 по делу N А59-4254/2016

г. Хабаровск

12 сентября 2017 г.

А59-4254/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Е.К. Яшкиной

Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от истца: Ковалевская Н.В. - представитель по доверенности от 02.05.2017 б/н

от ответчика: Бондарева М.С. - представитель по доверенности от 12.07.2017 N Д07-0127

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лалаяна Г.К.

на решение от 17.02.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017

по делу N А59-4254/2016

Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в первой инстанции судья Логинова Е.С., в апелляционной инстанции судьи Гуцалюк С.В., Анисимова Н.Н., Гончарова А.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Лалаяна Г.К.

к администрации города Южно-Сахалинска

о признании незаконным решения

Индивидуальный предприниматель Лалаян Гайк Карапетович (ОГРНИП 316650100067547, ИНН 650114298572, далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, место нахождения: 693000, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173, далее - администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602006:119, изложенного в письме от 28.07.2016 N 17-013/04, о возложении обязанности в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить, подписать и направить Лалаян Г.К. для подписания три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602006:119.

Решением суда от 17.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Лалаян Г.К. обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование своей правовой позиции, со ссылкой на представленные в дело доказательства и региональные нормы градостроительного проектирования Сахалинской области, утвержденные приказом Министерства строительства Сахалинской области от 26.10.2015 N 60, заявитель привел доводы об ошибочности выводов судов о том, что разрешенное использование истребуемого участка не соответствует целям использования этого участка, а также о недоказанности объективной необходимости предоставления земельного участка заявленной площади именно для эксплуатации принадлежащих ИП Лалаян Г.К. объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель ИП Лалаян Г.К. поддержал доводы жалобы в полном объеме, дав по ней дополнительные пояснения.

Представитель администрации в судебном заседании суда округа против доводов жалобы возражал, настаивая на оставлении в силе обжалуемых судебных актов.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами из материалов дела, на основании постановления мэра от 31.03.2004 N 502 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель, в последующем заменен на Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска дополнительным соглашением от 20.03.2009 к договору) и Белинской М.В. (арендатор) 16.06.2004 заключен договор аренды земельного участка N 5469, в соответствии с которым арендатору в пользование на условиях аренды предоставлен земельный участок сроком по 31.03.2005 (в дальнейшем условия договора, в том числе по сроку действия, площади земельного участка неоднократно изменялись), площадью 3 580 кв. м, расположенный в г. Южно-Сахалинск, по северной стороне ул. Есенина, южнее школы N 26, цель разрешенного использования - "для проектирования спортивного зала с плавательным бассейном".

Соглашением от 27.05.2005 N 20943/2 срок аренды продлен до 31.03.2007, площадь арендуемого земельного участка увеличена до 8 744 кв. м, с 01.05.2005 предоставлен дополнительный земельный участок площадью 5 164 кв. м. Соглашением от 05.10.2005 земельному участку присвоен кадастровый номер 65:01:0602006:0046.

Соглашением от 03.03.2006 арендатором по договору аренды от 16.06.2004 N 5469 определен Маргарян А.Р. Соглашением от 25.09.2006 N 24894/2 с 19.09.2006 изменен кадастровый номер земельного участка на 65:01:0602006:119, который, как следует из его кадастрового плана от 19.09.2016 N И01/06-5230, образован из земельных участков с кадастровыми номерами N 65:01:0602006:0046 и N 65:01:0602006:0002, расположен в г. Южно-Сахалинск, 12-й микрорайон, северная сторона ул. Есенина, южнее территории школы N 26, разрешенное использование - для строительства спортивного зала с плавательным бассейном, категория земель - земли поселений, площадью 8 744+/-32,7 кв. м, обремененный правом аренды Маргарян А.Р.

23.01.2009 Маргарян А.Р. Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) выдано разрешение на строительство N RU 65302000-0000001177, согласно которому разрешено строительство объекта капитального строительства, именуемого "Спортивный зал с плавательным бассейном. 1-я очередь строительства - плавательный бассейн, пункт охраны", местоположение участка: XII-й микрорайон северо-западнее пересечения ул. Есенина и ул. Комсомольской, площадь застройки - 349,2 кв. м, общая площадь - 798 кв. м, строительный объем - 3882,7 куб. м, этажность - 2; общая площадь пункта охраны - 17,9 кв. м, строительный объем пункта охраны - 119,3 куб. м.

20.03.2009 между КУМИ Сахалинской области (далее - Комитет), Департаментом и Маргарян А.Р. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 5469 от 16.06.2004, согласно которому права и обязанности арендодателя по договору аренды N 5469 от 16.06.2004 переданы от Департамента к Комитету, дата окончания договора установлена до 28.02.2010.

В результате неоднократного продления срока действия договора от 16.06.2004 N 5469 срок аренды установлен до 28.02.2013 (дополнительное соглашение от 21.03.2012).

Письмом от 04.12.2015 Департамент уведомил арендатора о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока договора аренды от 16.06.2004.

При этом 02.12.2015 Маргарян А.Р. (после неоднократных обращений с целью посодействовать в получении разрешения на строительство второй очереди спортивного комплекса - спортивного зала и продления договора аренды) отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на несоответствие проектной документации разрешенному использованию земельного участка. Указанные замечания устранены и 16.12.2015 Маргарян А.Р. вновь обратилась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Также в заявлении указано, что спортивный комплекс создается как единый объект, предназначенный для занятий физкультурой и спортом, является спортивным объектом социальной инфраструктуры, представляет собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных одним общим функциональным использованием. Входящие в состав, уже возведенные "пункт охраны" и "плавательный бассейн", расположены на земле и являются приспособлением для целей физкультуры и спорта; сооружения, в данном случае, созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению; вспомогательная инфраструктура, состоящая из "пункта охраны" и непосредственно "плавательный бассейн", являющегося самостоятельным спортивным объектом; невозможность осуществления строительства спортивного зала приведет к ограничению функционала спортивного объекта в целом и снижению его социальной роли в жизни общества.

Письмом от 15.01.2016 N 014-16366 администрация по вопросу дальнейшего использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602006:119, площадью 8 744 кв. м, сообщила Маргарян А.Р., что Департамент в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ уведомил о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 16.06.2004 N 5469, срок аренды по которому истек 28.02.2013, и согласно действующему законодательству не подлежит продлению.

В тоже время в ходе проведенного осмотра спорного земельного участка на предмет фактического использования, Департаментом установлено, что на земельном участке ориентировочной площадью 3 580 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602006:119, расположено трехэтажное здание и пункт охраны, которые на момент осмотра не эксплуатировались; на земельном участке, ориентировочной площадью 5 164 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602006:119, обустроена некапитальная платная автостоянка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602006:119 используется с нарушениями и в связи с расторжением договора аренды от 16.06.2004 N 5469 (отсутствием законодательной возможности его продления), а также ввиду наличия недочетов в проектной документации, Маргарян А.Р. отказано в выдаче разрешения на строительство, вместе с тем для эксплуатации объектов недвижимости (пункт охраны и плавательный бассейн) Маргарян А.Р. предложено сформировать отдельный земельный участок, после чего будет рассмотрен вопрос о его предоставлении.

Наряду с этим, вступившим в законную силу 26.07.2016 решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 07.04.2016 по делу N 2-1988/16, отказано в удовлетворении требований Маргарян А.Р. о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка и возложении обязанности на Департамент предоставить земельный участок в собственность, заключении договора купли-продажи земельного участка, ввиду отсутствия доказательств создания объекта "спортивный зал", на строительство которого выдано разрешение и строительство которого предусмотрено договором аренды от 16.06.2004. Также указано, что при отсутствии на земельном участке спортивного зала, в целях строительства которого он предоставлен, у предпринимателя не возникло право на приватизацию спорного земельного участка, а факт регистрации права собственности на бассейн, пункт охраны, административное здание не свидетельствуют о создании единого спортивного комплекса. Дополнив при этом, что применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключено, поскольку они не могут быт использованы по назначению до завершения их строительства и ввода в эксплуатацию.

22.03.2016 за Лалаян Г.К. зарегистрировано право собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке, введенные в эксплуатацию с 2015 года:

- плавательный бассейн, назначение - нежилое, площадью 948,4 кв. м, количество этажей 2, кадастровый номер объекта: 65:01:0602006:2685, документ основание - договор дарения недвижимого имущества от 29.02.2016, запись регистрации в ЕГРП N 65- 65/001-65/001/012/2016-270/2 от 22.03.2016;

- пункт охраны, назначение - нежилое, площадью 31,8 кв. м, количество этажей 2, кадастровый номер объекта: 65:01:0602006:2686, документ основание - договор дарения недвижимого имущества от 29.02.2016, запись регистрации в ЕГРП N 65-65/001-65/001/012/2016-271/2 от 22.03.2016;

- здание вспомогательного использования (административное), назначение - нежилое, площадью 202 кв. м, количество этажей 1, кадастровый номер объекта: 65:01:0602006:2691, документ основание - договор дарения недвижимого имущества от 29.02.2016, запись регистрации в ЕГРП N 65-65/001-65/001/012/2016-272/2 от 22.03.2016.

07.06.2016 Лалаян Г.К. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка, площадью 8 744 кв. м с кадастровым номером 65:01:0602006:119, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Есенина, 40, разрешенное использование - объекты спортивного назначения, для использования под плавательный бассейн, указав, что на участке расположены принадлежащие ему на праве собственности: плавательный бассейн, пункт охраны, административное здание, используемые под спортивные занятия, приложив к заявлению пояснения, относительно обоснования необходимости использования земельного участка.

Письмом от 28.07.2016 N 17-013/04 предпринимателю отказано в предоставлении данного земельного участка со ссылкой на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 14 статьи 39.16, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ, а также на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) с указанием, что площадь истребуемого земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенных на ней объектов. Также в письме указано и на то, что ранее земельный участок предоставлялся по договору аренды от 16.06.2004 N 5459 Маргарян А.Р. с разрешенным использованием - для проектирования спортивного зала с плавательным бассейном; дополнительным соглашением к договору от 27.07.2016 разрешенное использование изменено - строительство спортивного зала с плавательным бассейном, договор аренды земельного участка расторгнут, 30.03.2016 договор аренды снят с государственной регистрации.

Предприниматель, считая отказ администрации противоречащим требованиям закона и нарушающим его права, обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ закреплено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 указанного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 указанного Кодекса. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления N 11).

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень таких документов содержится в утвержденном приказом Минэкономразвития России от 12.01.15 N 1 "Перечне документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (далее - Перечень).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", суды пришли к выводу о том, что в данном случае оспариваемый отказ в предоставлении в собственность заявителю земельного участка соответствует закону и не нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Так, суды учли, что ранее спорный земельный участок предоставлен по договору аренды от 16.06.2004 (с учетом вносимых соглашениями к договору изменений) с разрешенным видом использования - строительство спортивного зала с плавательным бассейном. При этом, за предпринимателем наряду с плавательным бассейном зарегистрировано право собственности на отдельно стоящие объекты: пункт охраны, административное здание, и оснований считать данные объекты относящимися к объектам спортивного назначения суды не усмотрели. В этой связи, поскольку вид разрешенного использования земельного участка в установленном порядке не изменялся, суды признали отказ администрации мотивированный несоответствием разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка согласующимся с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Далее, предоставление земельного участка предпринимателю в собственность, как собственнику объекта недвижимости, помимо приведенных выше норм ЗК РФ и Перечня, должно было осуществляться также в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции, учтя суммарную площадь объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (1 182, кв. м), и соотнеся с площадью истребуемого земельного участка (8 744 кв. м), приняв во внимание разъяснения, данные в пункте 13 Постановления N 11, а также правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10, а также обстоятельства и сделанные на их основе выводы при рассмотрении дела N 33-1865/2016 Южно-Сахалинским городским судом Сахалинской области, в отсутствие доказательств необходимости использования площади испрашиваемого земельного участка для использования и эксплуатации размещенных на нем объектов, сочли законным отказ в предоставлении земельного участка по основанию несоразмерности площади необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости. В связи с чем не усмотрели оснований для удовлетворения требований заявителя.

При этом суды мотивированно отклонили аргументы предпринимателя о том, что на данном земельном участке планируется возведение дополнительных объектов спортивного назначения, поскольку нормами действующего законодательства определен порядок выкупа земельных участков, необходимых для эксплуатации существующих объектов, и не предусмотрена возможность определения площади приватизируемого земельного участка с учетом перспективы развития принадлежащего заявителю производства, предполагающего строительство новых объектов.

Ссылки предпринимателя на региональные нормы градостроительного проектирования Сахалинской области, утвержденные приказом Министерства строительства Сахалинской области от 26.10.2015 N 60, аналогично приведенным в кассационной жалобе, также правомерно были отклонены судами как не относящиеся к спорным правоотношениям.

Кроме того, суды приняли во внимание обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения Южно-Сахалинским городским судом дела N 2-1988/16, в рамках которого предыдущий арендатор Маргарян А.Р. уже оспаривал отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность спорного по настоящему делу земельного участка.

Наряду с этим, суды справедливо указали, что предприниматель в спорной ситуации не лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Поддерживая в данном случае позицию судов, суд округа признает выводы судов о законности отказа в предоставлении земельного участка, сделанными на основе полного и всестороннего исследования и оценки всех представленных сторонами в материалы настоящего дела доказательств с правильным применением норм земельного законодательства.

Доводы кассационной жалобы об обратном подлежат отклонению судом округа, как основанные на неправильном понимании и толковании норм земельного законодательства.

Само по себе несогласие заявителя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах настоящего дела доказательств и выводами, сделанными на их основе о законности отказа администрации в предоставлении спорного земельного участка, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция заявителя, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений либо неправильного применения судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.02.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 по делу N А59-4254/2016 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.К. Яшкина

Судьи

С.И. Гребенщиков В.А. Гребенщикова