Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 октября 2017 г. N Ф03-3084/17 по делу N А59-3491/2014

г. Хабаровск

02 октября 2017 г.

А59-3491/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от индивидуального предпринимателя Васильевой Эльвиры Аркадьевны:

- Максютова Г.В., представитель по доверенности от 07.07.2017

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Васильевой Эльвиры Аркадьевны

на решение от 11.10.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017

по делу N А59-3491/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Т.П. Пустовалова,

в суде апелляционной инстанции Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, С.М. Синицина

по иску индивидуального предпринимателя Васильевой Эльвиры Аркадьевны

к комитету по управлению муниципальной собственностью муниципальной собственностью "Тымовский городской округ"

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о понуждении продлить договор аренды земельного участка

по встречному иску комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального округа "Тымовский городской округ"

к индивидуальному предпринимателю Васильевой Эльвире Аркадьевне

о признании права собственности на объект незавершенного строительства недействительным

Индивидуальный предприниматель Васильева Эльвира Аркадьевна (ОГРНИП 304651736300016, ИНН 651743216592; далее - ИП Васильева Э.А.) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к комитету по управлению муниципальной собственностью МО "Тымовский городской округ" (ОГРН 1026501181607, ИНН 6517001386, адрес (место нахождения): 694400, Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 70; далее - комитет) о признать договор аренды N 327 заключенным на неопределенный срок; возложить на комитет обязанность внести соответствующие изменения в пункт 3.1 договора аренды (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Комитет обратился в Арбитражный суд Сахалинской области со встречным иском к ИП Васильевой Э.А., в котором просит принять отказ в части требований о расторжении договора аренды N 327; признать право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 236,6 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 66, недействительным; обязать предпринимателя вернуть комитету земельный участок общей площадью 840 кв.м, расположенный по указанному адресу, в первоначальном состоянии (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

В дальнейшем комитет отказался от иска в части требования о расторжении договора аренды N 327.

Решением от 11.10.2016 в удовлетворении исковых требований ИП Васильевой Э.А. отказано, принят отказ комитета от искового требования о расторжении договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N 327, производство по делу в данной части прекращено, встречный иск комитета к ИП Васильевой Э.А. удовлетворен, признано право собственности ИП Васильевой Э.А. на объект незавершенного строительства общей площадью 236,6 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 66, недействительным, ИП Васильева Э.А. обязана вернуть комитету земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии, с индивидуального предпринимателя Васильевой Э.А. в пользу комитета взыскано 53 000 руб., составляющие судебные расходы, связанные с проведением экспертизы.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017, решение от 11.10.2016 отменено. В удовлетворении требований первоначального иска ИП Васильевой Э.А. о признании договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N 327, заключенного между комитетом и ИП Васильевой Э.А., заключенным на неопределенный срок и возложении на комитет обязанности внести указанные изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N 327 путем подписания дополнительного соглашения между комитетом и ИП Васильевой Э.А. отказано. Принят отказ комитета от искового требования о расторжении договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N 327. Производство по делу в данной части прекращено. Встречный иск комитета к ИП Васильевой Э.А. удовлетворен. Суд обязал ИП Васильева Э.А. возвратить комитету земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии. С ИП Васильевой Э.А. в доход федерального бюджета взыскана 4 000 руб. государственной пошлины. С ИП Васильевой Э.А. в пользу комитета взыскано 53 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

В кассационной жалобе ИП Васильева Э.А. просит отменить принятые по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает, что суд рассматривая требования как по первоначальному иску, так и по встречному иску вышел за пределы заявленных требований. Ссылается на отсутствие уведомления о прекращении действия договора, что подтверждено в суде первой инстанции. Полагает, что суд, возлагая обязанность на предпринимателя по возврату земельного участка, не учел, что в его границах расположен незавершенный строительством объект, строительство которого начато при наличии разрешения на строительство. Указывает на противоречивость заключений эксперта от 15.09.2015 и от 29.08.2016.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель ИП Васильевой Э.А. доводы, изложенные в кассационной жалобе и письменных пояснениях к ней, поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает постановление апелляционной инстанции подлежащим изменению в части исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 10.10.2007 между комитетом (арендодатель) и ИП Васильевой Э.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 327, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды из земель поселений земельный участок общей площадью 840 кв.м, находящийся в п. Тымовское, ул. Кировская, 66, для использования в целях строительства офисного здания Интернет - центра, осуществления торговой деятельности и предоставления сервисных услуг населению, в границах, установленных межеванием.

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды: с 01.10.2007 по 31.12.2010.

К договору приложен план земель п. Тымовское, на котором схематично обозначен земельный участок, предоставляемый в аренду.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 07.12.2010 стороны согласовали условие о продлении договора аренды N 327 до 31.12.2013.

Распоряжением администрации МО "Тымовский городской округ" от 24.05.2010 N 137-р утвержден градостроительный план земельного участка, предназначенного для строительства офисного здания Интернет-центра в п. Тымовское, ул. Кировская, 66.

10.06.2010 ИП Васильевой Э.А. (застройщик) выдано разрешение на строительство N 16 офисного здания Интернет-центра в п. Тымовское, ул. Кировская, 66, на срок до 31.12.2010. Разрешение выдано на основании распоряжения комитета от 10.06.2010 N 258.

08.10.2013 за ИП Васильевой Э.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, 2 - этажный, общая площадь 236,6 кв.м., площадь застройки -236,6 кв.м., степень готовности 10 %, расположенный по адресу: п. Тымовское, ул. Кировская, 66, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2013 серии 65 АА N 117130. Основанием регистрации указано разрешение на строительство от 10.06.2010 N 16.

По заявлению предпринимателя о продлении договора аренды N 327 на новый срок (вх. N 373-з от 31.10.2013) комитет указал на невозможность продления договора, поскольку в период действия разрешения строительство объекта не начато.

Предприниматель, ссылаясь на то, что в границах вышеназванного земельного участка начато строительство объекта и для его завершения необходим действующий договор аренды земельного участка, обратился в арбитражный суд с иском о возложении на комитет обязанности заключить с предпринимателем соглашение о продлении договора аренды N 327 на срок три года.

До принятия решения предприниматель в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил признать договор аренды N 327 заключенным на неопределенный срок и возложить на комитет обязанность внести указанные изменения в пункт 3.1 договора путем заключения дополнительного соглашения.

В свою очередь, комитет обратился со встречным иском о расторжении договора аренды N 327 и обязании возвратить земельный участок.

В ходе судебного разбирательства комитет отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды; уточнил встречный иск, просил признать право собственности на объект незавершенного строительства недействительным, обязать предпринимателя возвратить земельный участок в первоначальном состоянии.

При разрешении спора суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований по первоначальному иску; принял отказ комитета от исковых требований по встречному иску в части расторжения договора аренды N 327, в этой части производство по делу прекращено. Суд признал право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства общей площадью 236,6 кв.м недействительным и обязал предпринимателя вернуть спорный земельный участок в первоначальном состоянии.

Суд апелляционной инстанции, установив, что суд первой инстанции рассмотрел исковые требования предпринимателя без учета принятых судом уточнений, руководствуясь пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", частями 1, 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным названным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании уточнены требования:

- по первоначальному иску ИП Васильева Э.А. просила признать договор аренды N 327 заключенным на неопределенный срок; возложить на комитет обязанность внести соответствующие изменения в пункт 3.1 договора аренды;

- по встречному иску комитет просил: принять отказ в части требований о расторжении договора аренды N 327; признать право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 236,6 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 66, недействительным; обязать предпринимателя вернуть комитету земельный участок общей площадью 840 кв.м, расположенный по указанному адресу, в первоначальном состоянии.

Судом на основании статьи 49 АПК РФ уточнения по первоначальному иску приняты в заявленном объеме; по встречному иску - в части возложения обязанности на предпринимателя вернуть комитету земельный участок в первоначальном состоянии.

Кроме того, по встречному иску принят отказ комитета от требований в части расторжения договора аренды N 327, в этой части производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Разрешая спор по первоначальному иску, суд установил, что договор аренды N 327 заключен на определенный срок до 31.12.2010, который дополнительным соглашением от 07.12.2010 продлен до 31.12.2013.

Уведомлением от 11.09.2013 N 3464 комитет предупредил предпринимателя о прекращении действия договора аренды, по истечении установленного в нем срока. В уведомлении указано, что участок не используется по назначению.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 31.12.2013.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Суд установив, что на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды действовал Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в редакции, предусматривающей необходимость заключения договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества только по результатам проведения торгов правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для признания спорного договора заключенным на неопределенный срок, в этой связи отказал в удовлетворении требований по первоначальному иску. При этом суд принял во внимание, что непосредственно на момент заключения договора действовали правила статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), устанавливающие возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось исключительно на торгах) и с предварительным согласование мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось без торгов, но с соблюдением, установленной пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ процедуры, включающей информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, проведение работ по формированию земельного участка и его постановки на кадастровый учет). В данном случае отсутствуют доказательства того, что спорный договор аренды заключен в соответствии с правилами пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Выводы суда в части необходимости применения к спорным правоотношениям правил пункта 3 статьи 22 ЗК РФ и установление факта того, что имеющийся в границах спорного земельного участка объект незавершенного строительства, не отвечает признакам капитальной постройки, являются ошибочными. Эти выводы сделаны за пределами заявленных требований по первоначальному иску (признание договора аренды заключенным на неопределенный срок) и, поэтому не подлежали выяснению обстоятельства о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды, как это установлено вышеназванной нормой права. Более того, вывод суда о том, что объект незавершенного строительства не отвечает признакам капитальной постройки создает неопределенность в правовом режиме названного объекта, зарегистрированного в установленном порядке, поскольку при таком выводе соответствующая регистрация права на объект незавершенного строительства сохраняется.

Вместе с тем, эти выводы не привели к принятию незаконного судебного акта при разрешении спора по первоначальному требованию.

Разрешая спор по встречному иску, суд, установив, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие счел возможным на основании пункта 1 статьи 622 ГК РФ возложить на предпринимателя обязанность вернуть комитету земельный участок, расположенный адресу: Сахалинская область, п. Тымовское, ул. Кировская, 66, в первоначальном состоянии.

Между тем выводы суда в этой части спора сделаны без учета следующего.

Как указано выше, в границах спорного земельного участка находится объект незавершенный строительством, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке, в дело представлено свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2013 серии 65 ААN 117130.

Пунктом 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В данном случае установление судом факта того, что объект незавершенного строительства не отвечает признакам капитальной постройки, само по себе, не является основанием для исключения записи об объекте в ЕГРП.

Установлено, что для строительства объекта - офисного здания Интернт-центра: здание 2-х этажное, фундаменты - ленточные сборные из фундаментных блоков, стены наружные, шлакоблочные, плиты перекрытии - СПТК 59-12 или ПКЖ-14, кровля шатровая 2-х скатная, металлочерепица, общая площадь здания - 406 кв.м, строительный объем 1188 куб.м у предпринимателя имелось разрешение на строительство от 10.06.2010 N 16, выданное на основании распоряжения комитета от 10.06.2010 N 258.

Доказательств того, что построенный и зарегистрированный объект имеет признаки самовольной постройки (пункт 23 Постановления N 10/22), в деле не представлено.

В этой связи, учитывая, что право собственности на зарегистрированный объект незавершенного строительства в установленном порядке не оспорено и в рамках настоящего спора не подлежали рассмотрению вопросы о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, о незаконности отказа в выдаче разрешения на строительство, поэтому следует признать, что в отношении объекта незавершенного строительства не исключена возможность продолжения его строительства. В этой связи суд кассационной инстанции считает необходимым отменить постановление апелляционной инстанции в части возложения обязанности на предпринимателя вернуть комитету земельный участок в первоначальном состоянии и в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ не направляя дело в этой части на новое рассмотрение, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении этих требований, заявленных комитетом по встречному иску.

Поскольку данным постановлением признаны преждевременными выводы суда в части того, что объект незавершенного строительства не отвечает признакам капитальной постройки и, учитывая, что экспертиза объекта незавершенного строительства назначена судом по ходатайству комитета, расходы по проведению экспертизы следует отнести на комитет в силу статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 по делу N А59-3491/2014 Арбитражного суда Сахалинской области в части удовлетворения встречного иска комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального округа "Тымовский городской округ" к индивидуальному предпринимателю Васильевой Эльвире Аркадьевне об обязании возвратить земельный участок отменить, в этой части в иске отказать.

Судебные расходы по оплате экспертизы в размере 53 000 рублей отнести на комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального округа "Тымовский городской округ", в этой части Арбитражному суду Сахалинской области рассмотреть вопрос о повороте исполнения отмененного судебного акта в порядке статей 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальном постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков В.А. Гребенщикова