Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 октября 2017 г. N Ф03-3931/17 по делу N А59-855/2017

г. Хабаровск

17 октября 2017 г.

А59-855/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Солодилова А.В., Кондратьевой Я.В.

при участии:

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Твой Дом"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017

по делу N А59-855/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Киселев С.А., в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Анисимова Н.Н., Гуцалюк С.В.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Твой Дом"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

третье лицо: Департамент землепользования города Южно-Сахалинска

о признании незаконным отказа в государственной регистрации, выраженного в письме от 29.12.2016 N 65/001/074/2016-442

Общество с ограниченной ответственностью "Твой Дом" (ОГРН 1086501009044, ИНН 6501200097, место нахождения: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, д. 40, оф. 2; далее - ООО "Твой Дом", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее - Управление Росреестра), оформленного уведомлением от 29.12.2016 N 65/001/074/2016-442, об отказе в государственной регистрации доли 191/10000 в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703005:39, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "здание жилое общего назначения многосекционное N 1", общая площадь 3 590 кв.м, по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. А. Буюклы и ул. Садовой, а также об обязании ответчика провести государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент).

Решением суда от 11.05.2017 заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 названное решение от 11.05.2017 отменено, в удовлетворении требований общества отказано.

ООО "Твой Дом" в кассационной жалобе выражает несогласие с принятым по делу апелляционным постановлением и указывает на неправильное применение судом норм материального права, в связи с чем просит его отменить и оставить в силе ранее принятое решение суда первой инстанции.

В обоснование поданной жалобы заявителем приведены доводы о том, что судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод об отсутствии возможности регистрации доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Такая позиция суда, по мнению заявителя жалобы, противоречит статье 289 ГК РФ, статьям 36, 37 Жилищного кодекса РФ, стате 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разделу XIX Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, а также многочисленной судебной практике по данному вопросу. Апелляционный суд не учел, что регистрация права собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок под ним, может осуществляться, в том числе для целей передачи такого имущества в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников. С учетом изложенного в жалобе, заявитель полагает, что поскольку суд первой инстанции правильно рассмотрел спор и установил наличие правовых оснований для проведения государственной регистрации в отношении заявленного обществом права, то у апелляционного суда не имелось правовых оснований для отмены состоявшегося по делу законного решения.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, что не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Твой Дом" является собственником жилого помещения - квартиры N 2, общей площадью 61,8 кв.м, с кадастровым (условным) номером 65:01:0703005:132, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени Антона Буюклы, д. 4.

Право собственности общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2015 за N 65-65/001-01/105/2014-109/1, о чем выдано свидетельство от той же даты серии 65АБ N 221893.

Многоквартирный жилой дом N 4 по ул. имени Антона Буюклы в г. Южно-Сахалинске расположен на сформированном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703005:39, общей площадью 3 590 кв.м, с видом разрешенного использования "здание жилое общего назначения многосекционное N 1".

Решением общего собрания собственников помещений МКД от 13.01.2015 определены доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью 3 590 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0703005:39 пропорционально общих площадей помещений.

Согласно протоколу собрания в отношении принадлежащей обществу квартиры N 2 доля в праве на земельный участок составила 191/10000.

После этого общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 17.11.2016 по вопросу о государственной регистрации права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом в виде доли в праве - 191/10000.

К заявлению обществом приложены необходимые документы: платежное поручение от 16.11.2016 N 266 об оплате государственной пошлины; доверенность от 04.03.2014; протокол решения собрания собственников помещений МКД от 13.01.2015; кадастровый паспорт земельного участка от 06.08.2014 N 65/201/14-67764; регистрационные и учредительные документы общества.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных обществом документов Управлением Росреестра выявлены разночтения в отношении привязки многоквартирного дома с кадастровым номером 65:01:0703005:55, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. А. Буюклы, 4, к спорному земельному участку с кадастровым номером 65:01:0703005:39 с видом разрешенного использования "здание жилое общего назначения многосекционное N 1", а также установлен факт отсутствия сведений о правообладателях (собственниках многоквартирного жилого дома), что послужило основанием для приостановления государственной регистрации сроком до 10.01.2017 (уведомление от 30.11.2016 N 65/001/074/2016-442).

В целях устранения возникших у ответчика сомнений обществом 22.12.2016 представлены дополнительные документы, а именно: письменные пояснения от 21.12.2016, договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 N 257, акт приема-передачи от 09.11.2007, кадастровый план земельного участка от 14.11.2006 N И01/05-6364 и чертеж (план) границ земельного участка от 26.07.2006.

По результатам рассмотрения поступивших документов Управлением Росреестра принято решение от 29.12.2016 N 65/001/074/2016-442 об отказе в государственной регистрации заявленного права на основании абзаца 12 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, в применимой к спорным правоотношениям редакции). При этом в качестве причины отказа указано на то, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703005:39 не прошел кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", как объект, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома.

Полагая, что такой отказ Управления Росреестра не соответствует закону, ООО "Твой Дом" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, установив все обстоятельства возникшего спора и проанализировав содержание представленных в дело доказательств, пришел к выводу о том, что нормы статей 8, 289 ГК РФ и статей 36, 37 Жилищного кодекса РФ в данном случае позволяли обществу обратиться за государственной регистрацией причитающейся ему доли в праве собственности на спорный земельный участок как общее имущество многоквартирного дома, а у Управления Росреестра не имелось предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в регистрации этого права.

При этом суд первой инстанции сослался на пункт 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором разъяснено, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В данном случае судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703005:39, площадью 3 590 кв.м сформирован в соответствующих границах и поставлен на кадастровый учет 27.07.2006 в целях размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома с наименованием объекта капитального строительства - "здание жилое общего назначения многосекционное N 1", расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. А. Буюклы, 4.

Указанный земельный участок изначально предоставлялся в пользование застройщику ООО "Наш дом" по договору аренды от 09.12.2003 N 4904 для строительства 20-ти квартирного жилого дома.

Из кадастрового плана данного земельного участка от 14.11.2006 N И01/06-6364 следует, что площадь участка составляет 3 590 кв.м и соответствует материалам межевания 2006 года.

Таким образом, многоквартирный дом был построен и введен в эксплуатацию при наличии уже сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, поэтому у Управления Росреестра не имелось оснований считать спорный земельный участок несформированным и непрошедшим кадастровый учет в качестве общего имущества многоквартирного дома.

Имеющиеся расхождения в описании вида разрешенного использования земельного спорного участка и различные адресные привязки этого участка и расположенного на нем многоквартирного дома не признаны судом первой инстанции в качестве обстоятельств, опровергающих предназначение спорного участка именно для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. А. Буюклы, 4.

Каких-либо иных препятствий для внесения в ЕГРП записи о регистрации заявленной обществом доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, судом первой инстанции в ходе рассмотрения спора не выявлено, доказательств их наличия Управление Росреестра суду не представило и в оспариваемом отказе не отразило.

При таких обстоятельствах решение Управления Росреестра признано судом первой инстанции незаконным с возложением на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав общества путем проведения государственной регистрации заявленного права.

Апелляционный суд, рассматривая спор, не опровергая выводы суда первой инстанции о фактическом расположении многоквартирного дома на спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703005:39, пришел к выводу о том, что в данном случае право собственности на данный участок как на общее имущество многоквартирного дома не подлежит самостоятельной государственной регистрации и поэтому оспариваемый отказ Управления Росреестра не нарушает прав и законных интересов ООО "Твой Дом", что исключает возможность удовлетворения требований общества с позиции норм статей 198, 200, 201 АПК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции руководствовался нормами статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса РФ и разъяснениями пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что по смыслу приведенных выше положений жилищного законодательства общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. Оно не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части (объекты) общего имущества, они не могут быть выделены в натуре в качестве самостоятельного объекта права собственности.

С учетом указанных выводов суд апелляционной инстанции признал, что общее имущество многоквартирного дома не является самостоятельным объектом права собственности или иного вещного права.

Однако, в данном случае апелляционный суд не учел следующего.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Нормами частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Как установлено судом первой инстанции спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2006 году, то есть после введения в действие Жилищного кодекса РФ, право собственности общества на квартиру N 2 в многоквартирном жилом доме N 4 по ул. Имени Антона Буюклы г. Южно-Сахалинске зарегистрировано в ЕГРП 12.01.2015.

Следовательно, общество как собственник квартиры с момента государственной регистрации своего права на данный объект приобрело в силу закона и право общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен указанный дом.

Согласно действовавшему на момент обращения общества в Управление Росреестра пункту 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 и действующего на момент рассмотрения настоящего спора.

Приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действовавшие до 01.01.2017 (далее - Правила), разделом XIX которых были предусмотрены особенности внесения в ЕГРП записей при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, удостоверения проведения государственной регистрации права на такие объекты недвижимого имущества.

Пункт 158 указанных Правил предусматривал, что если правообладатель обращается за государственной регистрацией права общей долевой собственности на объект недвижимости после проведенной ранее государственной регистрации права на жилое помещение в многоквартирном доме, номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на объект (объекты) недвижимости формируется и вносится в подраздел II-1 в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил.

При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, отдельная запись подраздела II-1 ЕГРП вносится в отношении собственника помещения в многоквартирном доме. Если помещение в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, в отношении участников общей долевой собственности на него и, соответственно, на общее имущество в многоквартирном доме, записи в подраздел II-1 ЕГРП вносятся отдельно (пункт 159 этих же Правил).

В соответствии с пунктом 163 Правила сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в ЕГРП. Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права.

Таким образом, на момент обращения ООО "Твой Дом" с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом действовавшими в тот период нормативными правовыми актами определялся специальный порядок внесения и состав соответствующих сведений в ЕГРП, а также правила удостоверения проведенной государственной регистрации права на такие объекты недвижимого имущества.

В настоящее время особенности внесения в ЕГРН записей при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, определены подразделом 6.15 раздела VI Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о невозможности регистрации доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует признать ошибочным и основанным на неверном толковании норм материального права.

В то же время является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в регистрации заявленного обществом права, поскольку право собственности на земельный участок в составе общего имущества многоквартирного дома, как на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке.

С учетом изложенного суд округа считает кассационную жалобу общества обоснованной и подлежащей удовлетворению, в связи с чем обжалуемое постановление апелляционной инстанции от 27.07.2017 подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с оставлением в силе ранее принятого судом первой инстанции решения от 11.05.2017.

По правилам абзаца первого пункта 1 статьи 110 АПК РФ фактически понесенные ООО "Твой Дом" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на Управление Росреестра.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А59-855/2017 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, решение суда от 11.05.2017 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Твой Дом" (ОГРН 1086501009044, ИНН 6501200097) судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

А.В. Солодилов Я.В. Кондратьева