|
15 октября 2021 г.
|
А59-6042/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Луговой И.М.,
судей: Никитиной Т.Н., Ширяева И.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект" - Медкова Е.И., представитель по доверенности от 27.04.2021 N 4/2001;
от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска - Замотаева Е.А., представитель по доверенности от 05.02.2021 N 14-Д;
от Департамента архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска - представитель не явился;
рассмотрев в онлайн - заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект"
на решение от 29.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021
по делу N А59-6042/2020 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект" (ОГРН 1156501009686, ИНН 6501279717, адрес: 693005, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Достоевского, 1-А)
к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32)
третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска (ОГРН 1176501003007, ИНН 6501290887, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32, офис 202)
о признании незаконным отказа
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом от 29.10.2020 N 8463-014/07 и обязании продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства от 27.07.2017 N 02215/17 на срок 12 месяцев.
Решением от 29.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество, не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой предлагает их отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Общество в жалобе и его представитель в судебном заседании суда полагает выводы судов о том, что обществом уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка на основании статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, вступившей в силу после 01.03.2015, ошибочны, не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку договор аренды от 05.04.2013, по сути, был пролонгирован на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, в этой связи заключенное дополнительное соглашение от 27.07.2017 к нему нельзя считать новым договором, реализовавшим предоставленное названной нормой ЗК РФ право. Также полагает, что суды не учли и не дали оценки тому, что за обществом на праве собственности зарегистрирован в 2017 в установленном порядке объект незавершенного строительства (10%) по ранее полученному в 2016 году разрешению на строительство сроком до 31.12.2020 и объекту уже присвоен адрес.
Департамент в отзыве и его представитель в онлайн судебном заседании доводы кассационной жалобы отклонили, предлагая судебные акты оставить без изменений как законные и обоснованные.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для её удовлетворения и отмены либо изменения судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" (арендатор) был заключен договор аренды от 05.04.2013 N 02215 (далее - договор от 05.04.2013), по условиям пункта 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв. м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" по ул. Достоевского, 3А.
Согласно пунктам 2, 3 договора целевое использование земельного участка - для строительства объекта "закрытый склад хранения готовых металлоконструкций". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "разрешенным использованием". Срок договора - с 05.04.2013 по 04.04.2016 включительно.
Соглашением от 30.01.2014 права и обязанности арендатора по договору от 05.04.2013 с согласия арендодателя переданы ООО "Строительно-монтажная компания В-три".
Соглашением от 28.04.2016 ООО "Строительно-монтажная компания В-три" с согласия арендодателя передало права и обязанности арендатора по договору от 05.04.2013 ООО СК "СахМонтажПроект" (далее - общество).
Между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 27.07.2017 N 02215/17 (далее - договор от 27.07.2017), по пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020 указанный выше земельный участок с разрешенным использованием - для строительства объекта "закрытый склад хранения готовых металлоконструкций", с расположенным на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696 (пункт 1.3 договора).
Соглашением от 27.07.2017 к договору от 05.04.2013 стороны согласовали, что в связи с заключением договора от 27.07.2017 прекращено право аренды земельного участка и договор от 05.04.2013 расторгнут с 27.07.2017.
Факт нахождения на момент заключения договора от 27.07.2017 N 02215/17 на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из ЕГРН, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696.
Вместе с этим, 28.09.2016 обществу было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Закрытый склад готовых металлоконструкций" N 65-64701000-06374-2016 сроком до 28.12.2016. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2020.
12.08.2020 департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору от 27.07.2017 в связи с истечением срока аренды, которое получено обществом 21.08.2020.
06.10.2020 департамент обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Определением суда от 07.10.2020 заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска принято к производству, возбуждено дело N А59-4976/2020.
26.10.2020 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон N 166-ФЗ), а также на необходимость завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Рассмотрев заявление, департамент письмом от 29.10.2020 N 8463-014/07 отказал обществу в заключение соглашения об увеличении срока действия договора от 27.07.2017, указывая, что на дату подачи заявления срок действия договора истек.
Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось заявлением в арбитражный суд, который в удовлетворении требований отказал, прийдя к выводу об отсутствии у департамента правовых оснований для продления договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае.
Выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом, повторно рассмотревшим дело по правилам главы 34 АПК РФ.
Суд округа соглашается с судами, которые правомерно исходили из следующего.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, а также переходными положениями, закрепленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N171-ФЗ).
Законом N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", согласно пункту 1 статьи 39.6 которой, вступившей в силу с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.
Соответственно, при отсутствии совокупности условий, установленных пунктом 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлено, что случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Таким образом, по верным выводам судов, законодателем определено, что по общему правилу с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона; вместе с тем предусмотрено право-исключение для собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.
Суды правильно применили правовую позицию, отраженную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, согласно которой не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодате
