Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 05АП-3895/21 по делу N А59-6042/2020

г. Владивосток

27 июля 2021 г.

Дело N А59-6042/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Н. Палагеша,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е.Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект",

апелляционное производство N 05АП-3895/2021

на решение от 29.03.2021

судьи Е.С.Логиновой

по делу N А59-6042/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект" (ИНН 6501279717,ОГРН 1156501009686, дата государственной регистрации 02.12.2015)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510, дата государственной регистрации 19.02.1991)

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Южно- Сахалинска,

о признании незаконным отказа,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект": Медкова Е.И. по доверенности от 27.04.2021 сроком действия на 1 год, диплом (регистрационный номер 1718), паспорт;

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска: Замотаева Е.А. (участие онлайн) по доверенности от 05.02.2021 сроком действия на 1 год, диплом (регистрационный номер 20160069), паспорт;

от Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "СахМонтажПроект" (далее - заявитель, общество, ООО СК "СахМонтажПроект") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом от 29.10.2020 N 8463-014/07.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать департамент продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства от 27.07.2017 N 02215/17 на срок 12 месяцев.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СК "СахМонтажПроект" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 29.03.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции общество настаивает на наличии оснований для продления срока действия договора аренды, установленных частью 6 статьи 23 Федерального закона Российской Федерации от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон N 166-ФЗ).

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что в рамках дела N А59-6041/2020 рассматривался аналогичный спор, по результатам которого отказ департамента был признан судом апелляционной инстанции незаконным, в связи с чем считает, что позиция общества по настоящему делу является устоявшейся. Ссылаясь на положения пункта 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отмечает, что аренда земельного участка может быть продлена для завершения строительства объекта недвижимого имущества. В этой связи указывает, что заключение договора аренды в 2017 году было обусловлено реализацией преимущественного права на заключение договора аренды, при этом право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства общество не использовало. Кроме того, приводит довод о том, что в период действия разрешения на строительство обществом проводились строительные работы на объекте.

Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, заявлений, ходатайств не представил, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица по имеющимся в материалах дела документам.

В судебном заседании представитель ООО СК "СахМонтажПроект" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, дал аналогичные пояснения, а также поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы. Департамент возражает против восстановления срока на подачу апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, рассмотрев данное ходатайство в порядке статей 159, 259 АПК РФ, определила ходатайство общества о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы удовлетворить, признав причины пропуска срока уважительными.

Департамент в представленном в материалы дела письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

05.04.2013 между министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" (арендатор) был заключен договор аренды N 02215, по условиям пункта 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв. м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" по ул. Достоевского, 3А.

Целевое использование земельного участка: Для строительства объекта "Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием". Срок договора составляет: с 05.04.2013 по 04.04.2016 включительно (пункты 2, 3 договора).

На основании соглашения от 30.01.2014 ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" с согласия арендодателя передало ООО "Строительно-монтажная компания В-три" все права и обязанности по договору аренды от 05.04.2013 N 02215.

Далее на основании соглашения от 28.04.2016 ООО "Строительно-монтажная компания В-три" с согласия арендодателя передало ООО СК "СахМонтажПроект" все права и обязанности по договору аренды от 05.04.2013 N 02215.

27.07.2017 между департаментом (арендодатель) и ООО СК "СахМонтажПроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02215/17, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020 земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв. м, расположенный по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" по ул. Достоевского, 3А.

Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта "Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций".

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696 (пункт 1.3 договора).

Факт нахождения на момент заключения договора от 27.07.2017 N 02215/17 на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696.

При этом в связи с заключением договора аренды от 27.07.2017 N 02215/17 на основании соглашения от 27.07.2017 к договору аренды земельного участка от 05.04.2013 N 02215 прекращено право аренды и расторгнут названный договор с 27.07.2017.

28.09.2016 обществу выдано разрешение N 65-64701000-06374-2016 на строительство объекта капитального строительства "Закрытый склад готовых металлоконструкций", расположенного восточнее промбазы "Сахалинморнефтемонтаж" по ул. Достоевского, 3А, в г. Южно-Сахалинске, сроком до 28.12.2016. Впоследствии срок разрешения на строительство был продлен до 31.12.2020.

12.08.2020 департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 N 02215/17 в связи с истечением срока аренды, которое получено обществом 21.08.2020.

06.10.2020 департамент обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Определением суда от 07.10.2020 заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска принято к производству - дело N А59-4976/2020.

26.10.2020 общество обратилось в департамент с заявлением (вх. N 8463) о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 N 02215/17 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции в соответствии с Законом N 166-ФЗ), а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства "Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций".

Рассмотрев указанное обращение, департамент письмом от 29.10.2020 N 8463-014/07 отказал обществу в заключение соглашения об увеличении срока действия договора по мотиву того, что на дату подачи заявления срок действия договора истек.

Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого суд первой инстанции отказал.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав в судебном заседании пояснения общества и департамента, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Из материалов дела следует, что названный льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован обществом путем заключения договора от 27.07.2017 N 02215/17 для завершения строительства склада сроком до 27.07.2020, о чем указано в преамбуле договора.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ ЗК РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Так, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Анализ указанных положений ЗК РФ в совокупности позволяет заключить, что после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий, установленных пунктом 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Соответственно после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Таким образом, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка от 27.07.2017 N 02215/17 истекал 27.07.2020, договор прекратил свое действие после указанной даты.

Что касается ссылки заявителя жалобы на положения части 6 статьи 23 Закона N 166-ФЗ, то суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Действительно, по правилам части 6 статьи 23 Закона N 166-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Между тем, в рассматриваемом случае срок аренды земельного участка по договору от 27.07.2017 N 02215/17 истек 27.07.2020, тогда как заявление о продлении срока действия договора было подано обществом 26.10.2020, что свидетельствует о том, что общество не реализовало свое право на увеличение срока действия договора в установленном данным Федеральным законом порядке.

Довод общества о том, что в период действия разрешения на строительство на объекте проводились строительные работы, судом также не принимается, поскольку материалы дела не содержат доказательств осуществления строительства объекта, для строительства которого был предоставлен спорный земельный участок, в период действия договора (с 2017 года).

В частности, пояснения общества о том, что степень готовности объекта составляет 80% со ссылками на представленные в материалы дела фотоизображения объекта незавершенного строительства, опровергаются актом осмотра земельного участка от 01.10.2020, согласно которому на спорном земельном участке расположен строительный материал, большегрузная техника, бетонное основание.

Кроме того, из анализа проектной документация на объект строительства "Закрытый склад готовых металлоконструкций" следует, что высота склада составляет 9,25 метров (2 этажа); проектируемое здание склада представляет собой цельный архитектурный ансамбль, в который включены: здание, элементы благоустройства, озеленения; оконные блоки приняты из профилей ПВХ; наружная отделка фасада здания - навесная фасадная система.

Вместе с тем на фотографиях, представленных обществом, изображено одноэтажное строение небольшой высоты, без окон, крыши, а также фасада. То есть, вопреки доводам заявителя, представленные фотоизображения фактически не подтверждают осуществление строительства объекта в период действия договора от 27.07.2017 N 02215/17.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что оспариваемый отказ в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленный письмом от 29.10.2020 N 8463-014/07, был принят департаментом при наличии к тому правовых оснований и не привел к нарушению прав и законных интересов заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод общества о том, что в рамках дела N А59-6041/2020 рассматривался аналогичный спор, по результатам которого отказ департамента был признан судом апелляционной инстанции незаконным, коллегией отклоняется, поскольку рассмотрение соответствующего спора всегда основано на определенных фактических обстоятельствах и объеме доказательств, оцениваемых судами в каждом конкретном деле в совокупности и взаимосвязи, в связи с чем обстоятельства указанного спора к настоящему делу не применимы.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Нормы права применены судом первой инстанции правильно. Судебный акт принят на основании всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу на основании статьи 110 АПК РФ относится судебной коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2021 по делу N А59-6042/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.Н. Палагеша

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская