Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2013 г. N Ф02-2979/13 по делу N А19-18068/2012

г. Иркутск

22 августа 2013 г.

N А19-18068/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зуева А.О.,

судей: Воробьевой Н.М., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании представителей: от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический университет" - Силиной Юлии Анатольевны (доверенность N 92 от 04.07.2013), от администрации города Иркутска - Семеновой Дарьи Борисовны (доверенность от 25.01.2013),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2013 года по делу N А19-18068/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Кулик Е.Н.; суд апелляционной инстанции: Доржиев Э.П., Клочкова Н.В., Юдин С.И.),

установил:

Администрация города Иркутска (ОГРН: 1053808211610, г. Иркутск) (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический университет" (ОГРН: 1027743008116, г. Москва) (далее - ФГБОУ ВПО РГТЭУ) о взыскании 156 247 рублей 36 копеек платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3; 9 821 рублей 61 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами; 4 643 рублей 50 копеек платы за пользование земельным участком; 523 рублей 87 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2010 по 01.08.2012.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, факт использования ответчиком спорного помещения и земельного участка подтвержден материалами дела.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель администрации города Иркутска Семенова Д.Б. поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ФГБОУ ВПО РГТЭУ Силина Ю.А. на доводы жалобы возразила, полагая их несостоятельными.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между администрацией города Иркутска (арендодатель) и ГОУ ВПО РГТЭУ (арендатор) 30.12.2009 подписан договор аренды N 8593 нежилого помещения общей площадью 32,1 кв.м, имеющего статус объекта культурного наследия и земельного участка 12,71 кв.м, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3 на срок с 01.09.2009 по 30.06.2015.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендатор обязался провести текущий и капитальный ремонт объекта в соответствии с Приложением N 4. В дальнейшем проводить ежегодно текущий ремонт объекта за счет собственных средств. Проводить за свой счет капитальный ремонт по необходимости.

Приложением N 4 к договору предусмотрен график производства ремонта (в том числе смена и выравнивание пола, отделка стен, ремонт системы отопления, замена окон и решеток, ремонт фасада).

Объект передан арендатору по передаточному акту от 01.09.2009, в котором содержится указание на то, что санитарно-техническое состояние передаваемого в аренду помещения требует ремонта в соответствии с приложением N 4 к договору.

Государственная регистрация договора аренды не производилась.

В связи с тем, что ответчик не осуществляет плату за пользование нежилым помещением и земельным участком в период с 01.04.2010 по 01.08.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 395, 433, 609, пунктом 2 статьи 651, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и исходили из того, что имеющиеся в материалах дела доказательства подтверждают аварийное состояние имущества в момент принятия его ответчиком, в связи с чем судами сделан вывод о том, что до производства и окончания работ по капитальному ремонту использование помещения по его назначению невозможно, следовательно, ответчик не мог использовать имущество.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием предусмотренной частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации его государственной регистрации.

Исходя из недоказанности истцом факта пользования ответчиком спорным помещением в отсутствие договора, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Между тем судами при формировании указанных выводов не учтено следующее.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) изложена правовая позиция, согласно которой, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, 30.12.2009 между истцом и ответчиком был подписан долгосрочный договор аренды сроком до 30.06.2015, согласно которому стороны индивидуально определили имущество, составляющее предмет договора, в виде нежилого помещения и земельного участка, установили размер арендной платы, а также согласовали условия, связанные с проведением текущего и капитального ремонта объекта аренды в соответствии с приложением N 4 к договору, где содержится перечень видов работ, которые арендатор должен осуществить с сентября 2009 года по июнь 2010 года. Кроме того, согласно акту приема передачи подписанного 01.09.2009 сторонами договора аренды собственник передал имущество в пользование, а арендатор его принял без каких-либо замечаний, при этом в акте приема-передачи сторонами было отражено, что техническое состояние объекта требует проведения ремонта в соответствии с приложением N 4 к договору аренды от 30.12.2009.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.

Имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что между сторонами имеются разногласия относительно толкования и исполнения условий договора, которые были сформированы на основе автономии воли.

Участники сделки при подписании договора и акта приема-передачи были осведомлены, как о наличии у арендуемого помещения статуса объекта культурного наследия и года его постройки, так и о наличии технических недостатков, описанных в приложении N 4 к договору.

Однако, названому обстоятельству соответствующая оценка судами не дана, как не дана оценка переписке сторон (том 1, л.д. 75, 77, 78, 80) и действиям ответчика в отношении объекта недвижимости после подписания договора до настоящего времени.

Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что передаточный акт, на который ссылается истец в качестве обоснования передачи ответчику в пользование помещения, подписан сторонами с целью осуществить государственную регистрацию договора, и не может быть признан арбитражным судом доказательством, подтверждающим фактическую передачу помещения в пользование ответчику по целевому назначению, является неправомерным, так как Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исходя из смысла приведенной нормы права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая содержание пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в рассматриваемом случае в отсутствии государственной регистрации договора аренды от 30.12.2009 надлежит установить факт наличия (отсутствия) между сторонами обязательственных арендных правоотношений с применением к ним положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанций в нарушение требований статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом не определили из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении данного дела, а суд апелляционной инстанции не учел правовую позицию, отраженную в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и не устранил допущенные нарушения судом первой инстанции.

Вместе с тем, судам при повторном рассмотрении настоящего спора необходимо обратить внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: либо потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В материалах дела имеется акт проверки от 28.10.2010 (том 1 л.д. 78-79), согласно которого стороны провели совместную проверку состояния и использования арендуемого помещения, в котором отражены недостатки несущих перекрытий, а также зафиксировано предложение арендатора о применении к арендной плате понижающего коэффициента 0,5 на период временной невозможности использования объекта по технически причинам.

Следовательно, для правильного разрешения спора судам необходимо включить в предмет судебного исследования вопросы о том, был ли ответчик до подписания договора аренды осведомлен о тех недостатках, которые зафиксированы в акте проверки от 28.10.2010 и должен ли был арендатор во время осмотра имущества или проверки его исправности (в период формирования воли о принятии решения заключить договор аренды на известных ему условиях о техническом состоянии объекта) установить недостатки, которые в последующем были отражены в акте проверки от 28.10.2010, не позволяющие ответчику использовать арендованное имущество по его назначению.

В том случае, если будет установлено, что собственник нежилого помещения передал арендатору имущество с наличием скрытых недостатков, о которых ответчик не был осведомлен, либо в силу своей заботливости и осмотрительности не мог их самостоятельно выявить в процессе осмотра имущества и проверки его исправности, определение правовых последствий выбора сделанного арендатором после установления недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель, осуществляется на основе пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку полномочия суда кассационной инстанции по исследованию и оценке доказательств и установлению новых обстоятельств ограничены статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса, решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2013 года по делу N А19-18068/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по тому же делу подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть рекомендации изложенные в настоящем постановлении, а также правовую позицию, выработанную в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, оценить доводы сторон и представленные в их обоснование доказательства, принять обоснованное решение, а так же распределить судебные расходы за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2013 года по делу N А19-18068/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.О. Зуев

Судьи

Н.М. Воробьева А.И. Скубаев