Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 сентября 2013 г. N Ф02-3606/13 по делу N А33-11889/2012

г. Иркутск

10 сентября 2013 г.

N А33-11889/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 3 сентября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зуева А.О.,

судей: Воробьевой Н.М., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании представителя гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Анисимова Сергея Владимировича - Погоденкова Валерия Константиновича (доверенность от 19.05.2012),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 января 2013 года по делу N А33-11889/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Хасанова И.А., Бутина И.Н., Споткай Л.Е.),

установил:

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Анисимов Сергей Владимирович (ОГРНИП: 304245002700050) (далее - предприниматель Анисимов С.В.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска" (далее - КУМИ г. Канска) о признании незаконным его решения об отказе в предоставлении преимущественного права на приватизацию нежилого помещения общей площадью 133,7 кв.м (помещения N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 30, выраженного в форме уведомления от 08.10.2012 N178/08. Заявитель просит суд обязать ответчика устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем совершения действий по выделению указанного помещения в натуре, его оценке и принятия решения об условиях его приватизации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 января 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Анисимов С.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение или принять судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

По мнению заявителя кассационной жалобы, не подтверждается материалами дела вывод судов о наличии обстоятельств, препятствующих выкупу помещений в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель предпринимателя Анисимова С.В. Погоденков В.К. поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

КУМИ г. Канска о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом (уведомление о вручении почтовых отправлений N 05578798), однако своих представителей в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, с 09.06.2003 предприниматель Анисимов С.В. являлся арендатором нежилых помещений N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19 общей площадью 133,7 кв.м, находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 30.

28.01.2004 предприниматель Анисимов С.В. по договору купли-продажи приобрел помещения общей площадью 168 кв.м, литера А, по адресу: г.Канск, ул. Кайтымская, д. 30, которые являются смежными с вышеуказанными арендуемыми помещениями. Поскольку помещения общей площадью 168 кв.м находились в аварийном состоянии их продажа осуществлена для использования материалов и конструкций здания по усмотрению покупателя.

11.01.2010 и 26.10.2011 предприниматель Анисимов С. В. обращался в КУМИ г. Канска с заявлениями рассмотреть возможность выкупа арендуемых им с 2003 года помещений.

Со ссылкой на отсутствие намерений продолжать договорные отношения и на то, что арендуемые помещения не включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества, предпринимателю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В уведомлении от 10.07.2012 N 123/04, Комитет потребовал от предпринимателя возвратить имущество 13.07.2012 в связи с окончанием договора аренды N 161А/176 от 31.12.2010 и прекращением договорных отношений между сторонами с 13.07.2012.

Ссылаясь на незаконность отказа в предоставлении преимущественного права на приватизацию нежилых помещений, предприниматель Анисимов С.В. обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями 25.07.2012.

После подачи настоящего иска в арбитражный суд, предприниматель Анисимов С. В. 28.09.2012 вновь обратился с заявлением к Комитету о выкупе занимаемых им по договору от 31.12.2010 N 161А/176 нежилых помещений площадью 133,7 кв.м.

В уведомлении N 178/08 от 08.10.2012 Комитет сообщил предпринимателю об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность спорных нежилых помещений по причине не соответствия условиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Из содержания протокола заседания комиссии по отчуждению из муниципальной собственности города Канска недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства N 54 от 04.10.2012 следует, что причиной для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права на выкуп арендуемых помещений послужили следующие обстоятельства:

1) выкупаемые помещения не являются сформированным самостоятельным объектом недвижимости; 2) договорные отношения по аренде муниципального имущества прекращены с 11.07.2012; 3) у предпринимателя имеется задолженность по арендной плате по состоянию на 30.09.2012 в размере 6 106 рублей 33 копейки.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 24ЕК 784326, 11.12.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации за Муниципальным образованием город Канск Красноярского края права собственности на нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 442,2 кв.м, инв.N 04:420:001:006811570:0001, 24:51:0202086:298, лит. Б,Б1, по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская 30.

Муниципальным образованием проведен аукцион на право заключения договоров аренды в помещении площадью 133,7 кв.м. по ул. Кайтымская 30 в г. Канске по итогам которого заключены договоры аренды нежилых помещений N 86А/209 от 16.07.2012, N 92А/289 от 03.09.2012, N 87А/291 от 16.07.2012, N 84А/288 от 16.07.2012 с предпринимателями Шатайло Т.Р., Кобылянским Р.В., Бурмакиной И.А., Бублик З.Н., которым помещения переданы по актам приема-передачи.

Ссылаясь на требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, учитывая нижеследующие обстоятельства.

Спорные помещения (N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19) входят в состав помещения N 1 общей площадью 442,2 кв.м. (что составляет площадь всего нежилого одноэтажного здания) и самостоятельными объектами недвижимости не являются.

Формирование отдельного помещения, из помещений, указанных предпринимателем, приведет к тому, что иные помещения, расположенные в литере Б, (N N 1,20 - торговая площадь), при наличии в свою очередь отдельного входа с улицы, будут лишены доступа к водопроводу и канализации, что является недопустимым.

У предпринимателя по состоянию на 30.09.2012 имелась задолженность по арендной плате, которая впоследствии 30.10.2012 перечислена предпринимателем в муниципальный бюджет.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая решение суда первой инстанции, указал на то, что заявленное к выкупу помещение не поставлено на государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о ее обоснованности и необходимости отмены судебных актов исходя из следующего.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ закреплено общее правило о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии условий (в редакции Закона 159-ФЗ от 02.07.2013), когда:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в действие указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

Из смысла названных норм Закона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью исходя из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Одним из оснований отказа заявителю в реализации преимущественного права выкупа спорных помещений послужило то обстоятельство, что спорные помещения не являются обособленными объектами недвижимого имущества, сформированными в порядке кадастрового учета, поэтому они не могут выступать объектами договора купли-продажи.

Однако, Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет, арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Законодатель принимая Закон N 159-ФЗ преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В данном случае, для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрирования будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Следовательно, отказ администрации в выкупе по мотиву того, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием в ЕРГП на весь объект недвижимости в целом, не является обоснованным.

Арбитражный суд первой инстанции признал, что формирование обособленных объектов на основе спорных помещений невозможно, указав на то, что формирование отдельного помещения, из помещений N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19 приведет к тому, что пользователи иных помещений NN 1,20 (торговая площадь) будут лишены доступа к водопроводу и канализации, поскольку в помещения N 5, 6 являются проходными к помещению N 18 (туалет).

Однако, судам следовало оценить наличие возможности формирования обособленного объекта для выкупа из помещений N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19 с учетом того обстоятельства, что на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 28.01.2004 именно предприниматель Анисимов С.В. является законным владельцем помещений NN 1, 20, и установить, могут ли испрашиваемые помещения, которые длительно арендовал предприниматель, составить отдельно расположенный, автономный с отдельными выходами, т.е. полностью обособленный объект недвижимости.

Более того, учитывая, что продажа помещений N 1, 20 осуществлена как аварийного недвижимого имущества с целью использования покупателем материалов, конструкции здания по своему усмотрению (под снос), наличие помещений N 1, 20 не может являться обстоятельством, препятствующим выделению испрашиваемых помещений NN 2,3,4,5,6,7,17,18,19 в качестве обособленного объекта по мотиву наличия пользователей помещениями N 1, 20.

Факт того, что у предпринимателя имелась задолженность по оплате арендной платы, также нуждается в дополнительной проверке.

В соответствии с условием, указанным в пункте 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, судам надлежало установить факт наличия (отсутствия) у предпринимателя задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, предприниматель Анисимов С. В. обращался в КУМИ г. Канска с заявлениями рассмотреть возможность выкупа 11.01.2010, 26.10.2011, и также после обращения в суд - 28.09.2012.

Согласно протоколу комиссии N 54 от 04.10.2012 у предпринимателя по состоянию на 30.09.2012 имелась задолженность по арендной плате в размере 6 106 рублей 33 копеек.

Однако, с учетом доводов предпринимателя и установленных судами обстоятельств передачи права аренды спорного имущества по результатам аукциона иным лицам с 16.07.2012 суд должен был установить: период, за который исчислена задолженность в размере 6 106 рублей 33 копеек; факт наличия (отсутствия) спорного имущества во владении предпринимателя в период, за который была исчислена задолженность; в результате чего установить факт наличия (отсутствия) задолженности на дату обращения предпринимателя с заявлением на выкуп 28.09.2012.

Учитывая изложенное, выводы судов о том, что заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона 159-ФЗ требованиям и о том, что отчуждение спорного арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается, является не достаточно обоснованными.

Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть рекомендации, изложенные в настоящем постановлении, установить наличие (отсутствие) условий для преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества, и принять обоснованное решение, а также распределить расходы по госпошлине за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 января 2013 года по делу N А33-11889/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.О. Зуев

Судьи

Н.М. Воробьева А.И. Скубаев