Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 03АП-1006/13

г. Красноярск

8 мая 2013 г.

Дело N А33-11889/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "7" мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "8" мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.

судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии: индивидуального предпринимателя Анисимова С.В., личность установлена на основании паспорта; от Анисимова Сергея Владимировича - Погоденкова В.К., представителя по доверенности от 19.05.2012;

от муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска": Абалаковой Ж.Н., представителя по доверенности от 21.0.32012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Анисимова Сергея Владимировича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "14" января 2013 года по делу N А33-11889/2012, принятое судьей Калашниковой К.Г.

установил:

индивидуальный предприниматель Анисимов Сергей Владимирович (далее по тексту - Заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска" (далее по тексту - Ответчик, Комитет) о признании незаконным его решения об отказе в предоставлении преимущественного права на приватизацию нежилого помещения общей площадью 133,7 кв.м. (помещения N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 30, выраженного в форме уведомления от 08.10.2012 N178/08. Заявитель просит суд обязать ответчика устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем совершения действий по выделению указанного помещения в натуре, его оценке и принятия решения об условиях его приватизации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "14" января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой полагает решение не законным и не обоснованным.

Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные им на выкуп помещения общей площадью 133,7 кв.м. не сформированы как отдельные (самостоятельные) помещения. На момент обращения в арбитражный суд в эксплуатации у ИП Анисимова находились обособленные площади помещения части здания литер Б, при этом комнаты N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19 были переданы в аренду, как обособленное помещение общей площадью 133,7 кв.м., а комнаты N 1,20 общей площадью 174,9 кв.м. находились в пользовании у ИП Анисимова, как обособленное самовольно построенное (капитально отремонтированное) помещение, право на которое, на момент обращения в арбитражный суд не было зарегистрировано.

Арендуемые площади конструктивно могли быть сформированы в отдельное помещение, однако при осуществлении государственного кадастрового учета в июле 2012 КУМИ г. Канска этого не сделало, с тем, чтобы воспрепятствовать ИП Анисимову в приватизации арендуемой площади на преимущественном праве, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

Заявитель не согласен также с выводом суда о наличии задолженности по арендной плате в размере 6 106 рублей 33 копейки, поскольку на момент обращения с иском в суд - 25.07.2012 задолженность отсутствовала, а образовалась в связи с тем, что впоследствии арендуемое имущество было изъято у предпринимателя и передано ответчиком в пользование третьим лицам, с которыми были заключены договоры аренды.

Апелляционная жалоба принята к производству, назначено её рассмотрение на 05.04.2013 с последующим отложением на 07.05.2013.

. Ответчик полагает вынесенный судебный акт законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Предприниматель с 09.06.2003 являлся арендатором нежилых помещений N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19 общей площадью 133,7 кв.м, находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 30 на основании следующих договоров:

1) N 53А/176 от 09.06.2003, срок действия с 01.07.2003 по 01.06.2004; дополнительным соглашением от 01.09.2004 к указанному договору, срок действия договора продлен до 01.07.2005;

2) N 143А/176 от 29.06.2006, срок действия с 01.06.2006 по 01.05.2007;

3) N 96А/176 от 26.04.2007, срок действия с 01.05.2007 по 01.04.2008;

4) N 91А/176 от 11.04.2008, срок действия с 01.04.2008 по 28.02.2009;

5) N 13А/176 от 27.02.2009, срок действия с 01.03.2009 по 31.01.2010;

6) N 25А/176 от 20.02.2012, срок действия с 01.02.2010 по 31.12.2010;

7) N 161А/176 от 31.12.2010, срок действия с 01.01.2011 по 30.11.2011.

Предприниматель 11.01.2010 обратился с заявлением в КУМИ г. Канска, в котором просил рассмотреть возможность выкупа арендуемого им с 2003 года помещения (л.д. 24).

Комитет в уведомлении от 27.09.2011 N 179/40 указал Предпринимателю, что срок договора аренды от 31.12.2010 N 161А/176 заканчивается 30.11.2011 в связи с чем, последний извещает об отсутствии намерений продолжать договорные отношения и просит Предпринимателя по окончанию срока действия договора сдать арендуемые помещения. Указанное уведомление направлено Ответчику по адресу его места жительства 03.10.2011 и возвращено отделением связи с отметкой "истек срок хранения" (л.д. 95).

В заявлении от 26.10.2011, адресованном КУМИ г. Канска предприниматель просил продлить договор на аренду нежилого помещения, а также в соответствии с Федеральным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 просил рассмотреть возможность выкупа арендуемого помещения (л.д. 25).

Письмом от 22.11.2011 КУМИ г. Канска отказано предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что нежилое помещение общей площадью 133,7 кв.м. не включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества (л.д. 28).

В заявлении от 21.05.2012 (получено ответчиком 24.05.2012) предприниматель указал на незаконность отказа ему в выкупе помещения на основании его заявлений от 11.01.2010 и 26.10.2011, на незаконность требования об освобождении помещения в связи с проведением открытых торгов, назначенных на 28.05.2012 (л.д. 26)

В уведомлении от 10.07.2012 N 123/04 Комитет сообщил Предпринимателю, что поскольку договор аренды N 161А/176 от 31.12.2010 имел срок действия с 01.01.2011 по 31.11.2011, последнему следует передать помещение арендодателю 13.07.2012. Комитет считает датой прекращения договорных отношений между сторонами - 13.07.2012. Указанное уведомление получено Предпринимателем (л.д. 32).

В ответ на указанное заявление Предприниматель сообщил о наличии у него преимущественного права на выкуп помещения и о намерении обратиться в суд с требованием о понуждении муниципального образования к приватизации (л.д. 27).

После обращения 25.07.2012 с иском в арбитражный суд о признании преимущественного права на приобретение нежилого помещения, Предприниматель 28.09.2012 вновь обратился с заявлением к Комитету о выкупе занимаемого им по договору от 31.12.210 N 161А/176 нежилого помещения площадью 133,7 кв.м. в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ. К заявлению приложены соответствующие документы, подтверждающие основания возникновения у Предпринимателя права на приватизацию арендуемых помещений (л.д. 190).

Комитет в уведомлении N 178/08 от 08.10.2012 сообщил Предпринимателю об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения по причине не соответствия условиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д. 191).

Из содержания протокола заседания комиссии по отчуждению из муниципальной собственности города Канска недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства от 04.10.2012 суд установил, что причиной для отказа в предоставлении Заявителю преимущественного права на выкуп арендуемых помещений послужили следующие обстоятельства: 1) выкупаемые помещения не являются сформированным самостоятельным объектом недвижимости; 2) договорные отношения по аренде муниципального имущества прекращены с Предпринимателем с 11.07.2012; 3) по состоянию на 30.09.2012 у Предпринимателя имеется задолженность по арендной плате в размере 6 106 руб. 33 коп. (л.д. 187-189).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 24ЕК 784326, 11.12.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации за Муниципальным образованием город Канск Красноярского края права собственности на нежилое здание, 1 - этажное, общей площадью 442,2 кв.м, инвN 04:420:001:006811570:0001, 24:51:0202086:298, лит. Б,Б1, по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская 30 (л.д.231).

Муниципальным образованием проведен аукцион на право заключения договоров аренды в помещении площадью 133,7 кв.м. по ул. Кайтымская 30 в г. Канске по итогам которого заключены договоры аренды нежилых помещений N 86А/209 от 16.07.2012, N 92А/289 от 03.09.2012, N 87А/291 от 16.07.2012, N 84А/288 от 16.07.2012. с предпринимателями Шатайло Т.Р., Кобылянским Р.В., Бурмакиной И.А., Бублик З.Н. которым помещения переданы по актам приема-передачи.(л.д. 240-254)

Задолженность по арендной плате в размере 6 106 руб. 33 коп. перечислена Предпринимателем в муниципальный бюджет 30.10.2012.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Предприниматель указывает на незаконность отказа ему в предоставлении преимущественного права на приватизацию нежилых помещений, арендатором которых он был длительное время. Договор аренды является действующим, незначительная задолженность по арендной плате погашена им незамедлительно. Предприниматель является собственником смежного с выкупаемыми помещениями нежилого помещения в связи с чем, довод о том, что выкупаемые помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости, не может иметь значения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела пришел к выводу, что на дату обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого имущества (28.09.2012), между сторонами спора существовали договорные отношения по аренде спорного имущества на основании договора аренды N 91А/176 от 11.04.2008, который в свою очередь, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором аренды, заключенным на неопределенный срок (арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после окончания срока аренды и в отсутствие возражений арендодателя). Последующие договоры аренды, заключенные между сторонами, являются недействительными ничтожными сделками, поскольку заключены с нарушением порядка, установленного Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Суд также констатировал, что договор аренды был прекращен не ранее 10.10.2012 в связи с уведомлением 10.07.2012 КУМИ предпринимателя об отказе от договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", счел, что спорные помещения (N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19) не являются самостоятельными объектами недвижимости, а входят в состав помещения N 1 общей площадью 442,2 кв.м., что и составляет площадь всего нежилого одноэтажного здания.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В соответствии с названной статьей указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанное преимущественное право может быть реализовано, в том числе при наличии такого условия, как нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона (пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ), а также отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Законом N 159-ФЗ не предусмотрена (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 28.06.2011 N 623/11).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

На сегодняшний день спорные помещения (N N 2,3,4,5,6,7,17,18,19) не являются самостоятельными объектами недвижимости, а входят в состав помещения N 1 общей площадью 442,2 кв.м, что и составляет площадь всего нежилого одноэтажного здания.

Нежилое здание, расположенное в городе Канске по ул. Кайтымская, 30 состоит из Литера Б - Основное, Литера Б1 - Пристройка, Литера б - Тамбур. Спорные помещения расположены в Литере Б, который имеет год постройки 1901, группу капитальности IV. Литер Б имеет, в том числе, центральное водяное отопление, водопровод от центральной сети, сброс в городскую канализацию.

Из содержания экспликации к поэтажному плану здания и самого поэтажного плана (по данным последней инвентаризации на 16.07.2012) усматривается, что часть заявленных на выкуп помещений (N 18 - туалет, NN 5, 6 - коридоры) является общим имуществом по отношению ко всем помещениям, расположенным в Литере Б. Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что формирование отдельного помещения, из помещений, указанных Предпринимателем, приведет к тому, что иные помещения, расположенные в литере Б, (NN 1,20 - торговая площадь), при наличии в свою очередь отдельного входа с улицы, будут лишены доступа к водопроводу и канализации, что является недопустимым.

Учитывая, что заявленное к выкупу помещение не поставлено на государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", т.е. помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований заявителя.

При этом довод заявителя о том, что на сегодняшний день он является законным пользователем помещений N N 1, 20 на основании договора купли продажи муниципального имущества от 28.01.2004 и возможные затруднения в пользовании общим имуществом в данном случае не имеют значения, обоснованно отклонен судом первой инстанции в связи с регистрацией права муниципальной собственности в ЕРГП на весь объект недвижимости в целом.

Доводы заявителя о несении им всех расходов по содержанию здания в течение длительного времени, об отсутствие у него задолженности по арендной плате на протяжении всего срока пользования спорным имуществом и отсутствие соответствующих судебных решений о взыскании задолженности, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела учитывая выше приведенное обстоятельство.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "14" января 2013 года по делу N А33-11889/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

И.Н. Бутина Л.Е. Споткай