Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 апреля 2014 г. N Ф02-768/14 по делу N А74-3619/2013

г. Иркутск

8 апреля 2014 г.

N А74-3619/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Скубаева А.И.,

судей: Бурковой О.Н., Кореневой Т.И.,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Абакана и общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3619/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Федулкина А.А.; суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Магда О.В., Радзиховская В.В.),

установил:

Администрация города Абакана (ОГРН 1021900521224, Республика Хакасия, г. Абакан; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (ОГРН 1051901009027, Республика Хакасия, г. Абакан; далее - общество, ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ") о взыскании по договору аренды земельного участка от 02.11.2010 N АЮ 24172:

- 3 275 000 рублей долга за период с 02.11.2012 по 30.08.2013;

- 361 900 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 24.09.2013.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 года, иск удовлетворен частично. С ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 3 213 059 рублей 44 копейки, в том числе 3 033 077 рублей 13 копеек долга, 179 982 рублей 31 копейка неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Суды со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исходили из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на нежилое помещение по адресу: г. Абакан, ул. Лермонтова, 25 (с 20.02.2013) возникло право общей долевой собственности на участок, расположенный под первой очередью многоквартирного дома, в силу чего Администрация утрачивает право на распоряжение этой частью земельного участка. Арендная плата подлежит взысканию с общества за пользование частью земельного участка, на которой находятся вторая и третья очереди жилого дома, которая фактически эксплуатируется застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить их, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие вывода судов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению Администрации, введение в эксплуатацию 1-ой очереди жилого дома, расположенной на части земельного участка, сформированного для строительства объекта в целом, и регистрация права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме, не влияют на изменение обязанности застройщика платить арендную плату с соблюдением условий договора. Кроме того, Администрация указывает на неправомерное применение судом норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить их, уменьшив сумму взыскания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Общество полагает, что с момента регистрации права собственности первых жильцов на помещения в доме возникло право общей долевой собственности в целом на земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6 144 кв.м. Общество также оспаривает вывод судов о способе определения размера арендной платы, подлежащей взысканию, и соответственно, о размере неустойки.

Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 марта 2014 года отложено на 3 апреля 2014 года на 12 часов 00 минут.

Распоряжением исполняющего обязанности председателя судебного состава Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 апреля 2014 года, в соответствии со статьёй 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием по уважительной причине, произведена замена участвовавшего в рассмотрении кассационной жалобы по настоящему делу судьи Первушиной М.А. на судью Кореневу Т.И.

Обществом отзыв на кассационную жалобу Администрации не представлен.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу общества указывает на несостоятельность её доводов, противоречащих нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления N N 4748, 4749, 3772, 3773, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет), своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, в связи с чем дело слушается без их участия.

Проверив в пределах, установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Арбитражным судом Республики Хакасия и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и возражений на них, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) заключен сроком на три года договор аренды земельного участка от 02.11.2010 N АЮ24172, с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6 144 кв.м, по адресу: г. Абакан, ул. Лермонтова, 25, для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома с пристроенными помещениями общественного назначения.

Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона от 29.10.2010 N 3 и составляет 5 300 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 15 900 000 рублей (пункты 2.2, 2.3). В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.6).

Земельный участок передан арендатору (акт приема-передачи от 02.11.2010). Договор зарегистрирован 10.12.2010 N 19-19-01/084/2010-025.

Ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданным разрешением на строительство. 12.10.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома площадью застройки 1 412,5 кв.м. Первое право собственности на нежилое помещение 83Н, по адресу: г. Абакан, ул. Лермонтова, 25, зарегистрировано 20.02.2013 (свидетельство о государственной регистрации права N 19АА 507148).

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества долга по арендной плате, и неустойки.

Судами правоотношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка, верно квалифицированы, как арендные, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. Подобное толкование норм материального права приведено также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Суды обоснованно установили, что с даты первой регистрации права собственности в первой очереди многоквартирного дома (20.02.2013), Администрация, являясь собственником земельного участка, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой очередью многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Соответственно, собственники многоквартирного дома в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства второй и третьей очередей жилого дома.

Вместе с тем, принимая во внимание, что земельный участок предоставлен застройщику в аренду по договору от 02.11.2010 N АЮ 24172 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с пристроенными помещениями общественного назначения, а вторая и третья очереди жилого дома после 20.02.2013 продолжали строиться ответчиком, и их правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 02.11.2010 N АЮ 24172 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию.

При этом требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды признано судами обоснованным, но размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы определен исходя из пользования ответчиком частью земельного участка, предоставленного для строительства второй и третьей очередей, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком для достижения целей, предусмотренных договором аренды.

Определяя площадь, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 20.02.3013, суды правомерно исключили площадь застройки 1-ой очереди жилого дома - 1 412,5 кв.м (согласно разрешению на строительство).

Расчет суда первой инстанции судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

Сумма долга, подлежащая уплате, определена с учетом сумм, уплаченных обществом. Сумма договорной неустойки, предъявленная истцом ко взысканию, была судом пересмотрена, применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и снижена до двукратной ставки рефинансирования, как просил ответчик, размер неустойки уменьшен на 50 % (18,25 % годовых). При этом суды правомерно учли разъяснения, данные в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", степень соразмерности заявленной истцом неустойки оценили согласно требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из обстоятельств данного конкретного дела, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, а также сведения о размере ставок по кредитам банков.

Таким образом, суды правомерно частично удовлетворили исковые требования Администрации.

Доводы заявителей кассационных жалоб отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права применительно к спорным правоотношениям и не свидетельствующие о незаконности принятых судебных актов.

Кроме того, доводы, аналогичные доводам кассационных жалоб, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, их необоснованность отражена в обжалуемых судебных актах с изложением соответствующих мотивов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 года основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3619/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Скубаев

Судьи

О.Н. Буркова Т.И. Коренева