Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 ноября 2014 г. N Ф02-5372/14 по делу N А19-3919/2014

г. Иркутск

24 ноября 2014 г.

N А19-3919/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бандурова Д.Н.,

судей: Бурковой О.Н., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании представителя религиозной организации Церковь Христиан Веры Евангельской "Дух Веры" - Холщёвой О.В. (доверенность от 20.09.2012),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу религиозной организации Церковь Христиан Веры Евангельской "Дух Веры" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2014 года по делу N А19-3919/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Габескирия М.Н.; суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Желтоухов Е.В., Басаев Д.В.),

установил:

департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска (ОГРН 1063817009310, ИНН 3817022790, далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к религиозной организации Церковь Христиан Веры Евангельской "Дух Веры" (ОГРН 1033800002884, ИНН 3817020095, Иркутская область, г. Усть-Илимск, далее - организация, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 06.12.2007 N 3926 в размере 158 085 рублей 31 копейки за период с 01.01.2011 по 23.09.2013 и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 31 063 рублей 45 копеек за период с 11.01.2011 по 23.09.2013.

Решением Арбитражного суда от 19 июня 2014 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 года, исковые требования департамента удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, организация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, исковое заявление оставить без удовлетворения.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы гражданского, земельного законодательства, а также правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11487/09 от 26 января 2010 года, N 12404/09 от 2 февраля 2010 года.

По мнению заявителя кассационной жалобы, обязательство по внесению арендной платы, несмотря на то, что ставки и коэффициенты арендной платы являются регулируемыми ценами и устанавливаются законодательством, возникает только после внесения соответствующих изменений в договор аренды. При этом заявитель кассационной жалобы указывает на получение им уведомлений истца об изменении арендной платы на 2012 и 2013 годы и уплату им арендных платежей в соответствии с суммами, указанными в данных уведомлениях; ссылается на представление истцом уведомления об изменении размера арендной платы на 2011 год с нарушением предусмотренного договором срока, в связи с чем им произведена оплата за указанный период в соответствии с предыдущим уведомлением.

В дополнении к кассационной жалобе организация приводит доводы о неправильном расчёте истцом арендной платы за 2011, 2012 и 2013 годы применительно к кадастровой стоимости участка и коэффициентам инфляции.

В отзыве на кассационную жалобу департамент не согласен с приведенными в ней доводами, считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

В судебном заседании представитель организации поддержала доводы кассационной жалобы. Департамент своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направил.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 06.12.2007 между департаментом (арендодатель) и организацией (арендатором) заключен договор аренды (далее также - договор), согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, город Усть-Илимск, Катымовское шоссе, 1, для использования в целях размещения зданий церкви. Площадь сдаваемого в аренду земельного участка 12700,0 кв.м, в том числе 259,0 кв.м - земли ограниченного пользования, кадастровый номер 38:32:020102:0305; категория земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в сумме 22 695 рублей 52 копейки равными долями ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Ежемесячная арендная плата составляет 1 891 рубль 30 копеек. Расчет арендной платы на земельный участок представлен в приложении N 1 к договору.

Согласно пункту 2.4 договора пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы - в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя не чаще одного раза в год в случаях изменения базовых ставок арендной платы за землю, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде не менее чем за 10 дней до момента внесения изменений.

В соответствии с пунктом 3.1.1.2 арендодатель имеет право индексировать размер арендной платы в одностороннем порядке по решению Городской Думы, но не чаще, чем 1 раз в год, о чем обязан уведомить арендатора за 10 дней до момента внесения изменения.

Срок действия договора установлен до 06.12.2012.

Актом приема-передачи от 06.12.2007 вышеуказанный земельный участок передан ответчику.

Соглашением от 23.09.2013 в связи с переоформлением земельного участка в аренду сроком на 49 лет стороны обязались расторгнуть договор аренды от 06.12.2007. Арендатор обязался в течение 10 дней со дня подписания соглашения передать земельный участок по акту приема-передачи, погасить задолженность по арендной плате и пени, сложившиеся на дату расторжения.

Актом от 23.09.2013 земельный участок передан истцу.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по погашению задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 23.09.2013 и пени за период с 11.01.2011 по 23.09.2013 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 314, 330, 331, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" исходил из предусмотренной договором аренды возможности корректировки арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, а также из недоказанности ответчиком возмещения имеющейся задолженности по арендной плате и пени.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, согласился с его выводами.

При этом, судами учтена позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, согласно которой ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно пункту 4 названной статьи размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При принятии обжалуемых судебных актов является обоснованной ссылка судов на толкование во взаимосвязи положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стоимость аренды земли, государственная собственность на которую не разграничена, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Вместе с тем судами при принятии обжалуемых судебных актов не учтено следующее.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Вышеизложенная правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 и подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

В данном случае спорный земельный участок предоставлен в аренду организации с 06.12.2007 из неразграниченных публичных земель в г. Усть-Илимске для размещения зданий церкви. Площадь сдаваемого в аренду земельного участка 12 700 кв.м, в том числе 259 кв.м - земли ограниченного пользования, кадастровый номер 38:32:020102:0305; категория земель - земли населенных пунктов.

Из расчёта истца следует, что размер арендной платы рассчитан на основании решения Городской Думы города Усть-Илимска от 27.10.2010 N 18/101 следующим образом: за 2011 год = 12700 (площадь участка)* 790,46 (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 1 кв.м/руб. на основании постановления Правительства Иркутской области от 27.11.2008 N 101-пп в редакции постановления от 08.11.2010 N 277-пп) * 1,5% (ставка земельного налога) * 1,01 (коэффициент с учётом вида разрешенного использования земельного участка) = 152 088,46 рублей;

за 2012 год = 12700 * 790,46 * 1,5% * 1,01 * 1,083 (коэффициент инфляции 2012 г.) = 164 711,80 рублей;

за 2013 год = 12700 * 790,46 * 1,5% * 1,01 * 1,083 * 1,053 (коэффициент инфляции 2013 г.) = 173 441,52 рублей.

В нарушение требований части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами в мотивировочной части судебных актов не дана оценка обоснованности формулы расчета истца и правильности примененных в ней значений (с учетом категории земельного участка и его кадастровой стоимости земельного участка), а также соответствию указанного размера арендной платы за земельный участок, относящийся к публичной собственности (государственная собственность на который не разграничена) ставкам, установленным Постановлением N 582.

Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, изложенным в Постановлении N 582, при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора суды не дали оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующий земельный участок, на их соответствие Постановлению N 582.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа также считает необходимым обратить внимание суда на пункт 9 Постановления N 582, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2014 года по делу N А19-3919/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 года по тому же делу приняты с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с передачей дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, дать оценку нормативным правовым актам соответствующих публичных образований, исследовать вопрос о том, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком, с учетом имеющихся в деле платежных документов, проверить наличие задолженности по арендным платежам, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2014 года по делу N А19-3919/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.Н. Бандуров

Судьи

О.Н. Буркова И.Н. Умань