Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 февраля 2015 г. N Ф02-362/15 по делу N А74-7004/2013

г. Иркутск

17 февраля 2015 г.

N А74-7004/2013

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи: присутствующего в Арбитражном суде Республики Хакасия представителя индивидуального предпринимателя Губасаряна Рафика Сократовича - Щетининой Анастасии Сергеевны (доверенность от 16.08.2013, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Губасаряна Рафика Сократовича на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А74-7004/2013 Арбитражного суда Республики Хакасия (суд апелляционной инстанции: Шошин П.В., Белан Н.Н., Магда О.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Губасарян Рафик Сократович (ОГРН: 308171934000018, далее - индивидуальный предприниматель Губасарян Р.С., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН: 1027700485757, далее - кадастровая палата, ответчик) и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ОГРН: 1041901024440, далее - Управление Росреестра) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 19767 кв.м с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, 11 Г, равной его рыночной стоимости в размере 4 769 381 рубля.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Абакана.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года иск удовлетворен.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года отменено, в удовлетворении иска отказано.

Индивидуальный предприниматель Губасарян Р.С. обжаловал постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года в кассационном порядке, просил его отменить, дело направить на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Ссылаясь на положения статьи 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) заявитель кассационной жалобы указывает на необходимость проведения экспертизы отчета об оценке стоимости земельного участка в саморегулируемой организации, членом которой является общество с ограниченной ответственностью "Акцепт" (далее - ООО "Акцепт").

Назначение судом экспертизы в иной саморегулируемой организации оценщиков, что по существу следует рассматривать как судебную экспертизу, по мнению заявителя кассационной жалобы, лишило истца возможности представления допустимых доказательств в обоснование заявленных требований.

Присутствующий в судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы подтвердила доводы, заявленные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что истец на основании заключенного с администрацией г. Абакана договора от 03.10.2013 N АФ28260 арендует земельный участок площадью 19767 кв.м с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Складская, 11Г, предназначенный для эксплуатации и обслуживания объектов производственного назначения и автомойки.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по удельному показателю массовой оценки земель по состоянию на 01.01.2011, исходя результатов кадастровой оценки, утверждённых постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.03.2012 N 171, и составляет 27 077 627 рублей 28 копеек. Указанная стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом от 21.08.2013 N 1900/13-83909.

Согласно измененному отчету от 08.11.2013 N 152-2013/н, выполненному ООО "Акцепт", рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 4 769 381 рубль.

Истец полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, равном его рыночной стоимости, определенной представленным отчетом, поскольку в данный момент неоправданно завышена и негативно для арендатора влияет на размеры арендных платежей, обратился в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 равной его рыночной стоимости в размере 4 769 381 рубля.

Определением Арбитражного суда Республика Хакасия от 25 апреля 2014 года по ходатайству истца назначена судебная экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки: земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, 11Г, определённой ООО "Акцепт" в отчёте N 152-2013/н, проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Т.В.

Согласно заключению эксперта некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Т.В. от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ по поставленным судом вопросам эксперт пришел к следующим выводам:

- при идентификации объекта недвижимости в отчете принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости не нарушены;

- при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, принцип проверяемости не нарушен;

- при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете выявлены нарушения принципов существенности, обоснованности и однозначности. Исследованием установлено, что стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком в отчете, может быть использована для установления рыночной стоимости в рамках оспаривания кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции счел доказанной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 в размере 4 769 381 рубля и заявленные требования удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, расценившего заключение эксперта некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Т.В. от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ в качестве положительного экспертного заключения на отчет оценщика от 08.11.2013 N 152-2013/н. Апелляционный суд, напротив, квалифицировал названное экспертное заключение как отрицательное, в связи с чем отчет ООО "Акцепт" от 08.11.2013 N 152-2013/н не принял в качестве достаточного доказательства соответствия рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 заявленному в иске размеру и в иске отказал.

Предметом исковых требований по существу является требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как арендатор и плательщик арендных платежей, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчёт от 08.11.2013 N 152-2013/н, выполненный ООО "Акцепт".

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчёта оценщика.

Статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчёт об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчёт. По результатам экспертизы отчёта об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчёт.

Из содержания приведенных норм следует, что экспертиза отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков, предусмотренная существующим законодательством, призвана устранить возможные методологические и технические ошибки и тем самым обеспечить качество отчета об оценке.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, суд счел необходимым проверить представленный в дело отчет оценщика на соответствие требованиям действующего законодательства и назначил судебную экспертизу отчета.

По результатам проведенной судебной экспертизы отчета оценщика от 08.11.2013 N 152-2013/н в материалы дела представлено заключение эксперта некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Голощаповой Т.В. от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ, содержащее вывод о нарушении при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете принципов существенности, обоснованности, однозначности. Экспертом указано на многочисленные недочеты и допущенные нарушения, которые могли повлиять на определение стоимости объекта оценки, так как одни недостатки занижают стоимость земельного участка, а другие ее завышают.

При наличии таких выводов в экспертном заключении от 03.06.2014 N Э-03-06-14-РХ, подтверждающих несоответствие отчета Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, апелляционный суд обоснованно не признал его положительным экспертным заключением на отчет оценщика от 08.11.2013 N 152-2013/н.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчёта оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, а также с учётом существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчёте, подготовленном оценщиком по заказу истца (более чем в 5,5 раз), представленный отчёт оценщика при отсутствии положительного экспертного заключения обоснованно не принят апелляционным судом в качестве достаточных доказательств установления рыночной стоимости земельного участка в заявленном размере.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, правильно применив нормы материального права и не допустив нарушений требований процессуального законодательства.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что принятое по делу постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А74-7004/2013 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

М.А. Первушина А.И. Скубаев