Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 апреля 2015 г. N Ф02-1298/15 по делу N А19-18248/2013

г. Иркутск

14 апреля 2015 г.

N А19-18248/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Скубаева А.И.,

судей: Николиной О.А., Первушиной М.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Осетровский ЛДК" Шемчук Оксаны Анатольевны (доверенность от 05.05.2014),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 октября 2014 года по делу N А19-18248/2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции: Серова Е.В.; суд апелляционной инстанции: Юдин С.И., Гречаниченко А.В., Макарцев А.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Осетровский ЛДК" (далее - ООО "Осетровский ЛДК", ОГРН 1043802086855, ИНН 3818017680) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее - управление, ОГРН 1103850013772, ИНН 3808214087) о признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договору N 248/07ф аренды объекта недвижимости от 03.09.2007, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы от 02.10.2013 в связи с недостоверностью отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости N 13-326 от 16.07.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг".

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2015 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, управление обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, исковые требования удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе указывает на несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов судов двух инстанций об отсутствии у управления оснований для одностороннего изменения арендной платы в соответствии с отчетом об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости N 13-326 от 16.07.2013. Кроме того считает, что выводы судов основаны на недопустимом доказательстве по делу, поскольку заключение эксперта по делу N А19-18248/2013 не соответствует требованиям части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу истец ссылается на законность принятых судебных актов.

Представитель ООО "Осетровский ЛДК" в судебном заседании возразил против доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, сооружение - причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта общей протяженностью 854 м., расположенная по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Кирова, 136 находится в федеральной собственности.

По договору аренды объекта недвижимости N 248/07ф от 03.09.2007 ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) вышеуказанный объект недвижимости в аренду, о чем сторонами подписан акт от 27.06.2007.

Арендная плата согласована сторонами в приложении N 1 к договору в сумме 51 990 рублей 89 копеек в месяц без НДС, размер годовой арендной платы составляет 623 890 рублей 69 копеек без НДС.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей используемого арендуемого объекта) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре Срок аренды установлен с 27.06.2007 по 24.06.2008; если арендатор продолжает пользоваться объектом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель или арендатор вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону договора письменно не менее чем за один месяц с указанием даты освобождения помещения.

Письмом N 149А-38/2944 от 02.10.2013 ответчик уведомил истца об изменении ставки арендной платы по спорному договору с 01.11.2013 на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом ответчиком представлен новый расчет арендной платы за пользование спорным объектом, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составляет 791 214 рублей без НДС, годовая арендная плата составляет 791 214 x 12 = 9 494 568 рублей без НДС; налог на добавленную стоимость в размере 18% от суммы арендной платы перечисляется арендатором в федеральный бюджет отдельным платежным поручением.

Решение об увеличении размера арендной платы принято ответчиком на основании отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации N 13-326 от 17.06.2013, составленного ООО "Десоф-Консалтинг" по заключенному им с ответчиком договору на оказание оценочных услуг N13-197 от 17.06.2013.

Истец считая, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке арендной платы по спорному договору является недействительным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на кассационную жалобу, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор от 03.09.2007 N 248/07ф с 01.11.2013 является договором аренды, правоотношения по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру; а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", которым в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды, было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 в вышеуказанное Постановление было внесено изменение, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды, установили, что оспариваемое направленное ответчиком истцу письмом от 02.10.2013 N 149А-38/2944 уведомление об осуществлении ответчиком изменения (увеличения) размера арендной платы на основании отчета оценщика, является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы. Наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличие у ответчика правомерной возможности воспользоваться данным условием не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, учитывая, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суды на основании имеющихся в материалах дела доказательствах, обоснованно пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы у ответчика отсутствовали.

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд определением от 17 марта 2014 года назначил оценочную экспертизу величины рыночной стоимости права пользования спорным объектом аренды.

Согласно экспертному заключению N 478/14 от 09.07.2014, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Русская провинция", величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды (ежемесячная арендная плата): объект недвижимости - сооружение, являющееся федеральной собственностью, протяженностью 854 м, расположенное по адресу: г. Усть-Кут, ул. Кирова 136, причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта по состоянию с 1 ноября 2013 года (платежный период 1 год) равна 215 067 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость.

Из содержания экспертного заключения следует, что при определении указанной величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды эксперт осмотрел спорный объект, исследовал финансово-экономическую информацию, представленную ему арендатором ООО "Осетровский речной порт" по ходатайству эксперта в соответствии с определением суда от 15 апреля 2014 года; данная финансово-экономическая информация не оспорена и не поставлена под сомнение лицами, участвующими в деле.

Как установлено судами, в экспертном заключении приведено описание физического состояния объекта (удовлетворительное, с приложением фотоматериалов); имеется описание целевого использования причала "перевалка и перевозка грузов; предоставление безопасной базы для стоянки флота и т.д."; приведено описание грузооборота в рамках указанного использования с применением Основных показателей прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2016 года, а также представленных ООО "Островский ЛДК" данных. Техническая характеристика объекта аренды сделана оценщиком на основании технического паспорта на сооружение, представленного арендатором ООО "Осетровский речной порт" по ходатайству эксперта в соответствии с определением суда от 15 апреля 2014 года. Из содержания заключения следует, что объем перевалки грузов и тарифы являются основными ценообразующими факторами, использовавшимися экспертом при определении рыночной стоимости величины арендной платы, поскольку они в первую очередь формируют выручку от деятельности. В экспертном заключении отражено использование Технического задания Росимущества "Определение величины арендной платы за использование причальными стенками" в качестве справочно-нормативного материала, использованного при проведении экспертизы.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не содержит данных, предусмотренных частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего не может считаться допустимым доказательством, обоснованно отклонены судами и не принимаются арбитражным судом округа, как необоснованные.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, в экспертном заключении в соответствии с требованиями статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержится информация о времени и месте проведения экспертизы (страница 5), об объекте исследования (страница 12), об оценке результатов исследования и обосновании выводов по поставленным вопросам (страницы 16-20). Обоснования результатов исследования приложены к экспертному заключению (письмо арендатора ООО "Осетровский ЛДК" от 17 июня 2014 года; выписка показателей из Российского Статистического Ежегодника за 2013 год (Федеральная служба государственной статистики (Росстат), выписка из Основных показателей прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2016 года (Минэкономразвитие). Таким образом, в экспертном заключении изложена вся информация, необходимая согласно требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности), что согласуется с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). Результатом исследования в представленном экспертном заключении является ответ на вопрос, поставленный перед экспертом согласно определению от 17 марта 2014 года.

Каких-либо иных доводов и возражений против заявленного иска с учетом поступившего в дело заключения эксперта ответчик не представил.

Исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение и отчет определения стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости N 13-326 от 16.07.2013, которым установлена указанная в оспариваемом истцом уведомлении величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды, суды пришли к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной поименованным отчетом.

Как установлено судами, отчет об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости N 13-326 от 16.07.2013 в нарушение требований Федеральных стандартов оценки отсутствует описание спорного причала, его физического состояния объектов оценки (не указано, по каким элементам и признакам определен физический износ); приведенная в отчете ссылка на инструкцию ВСН-53-86р не может быть признана обоснованной при оценке причальной стенки, поскольку названная инструкция носит название "Правила оценки физического износа жилых зданий" и определяет износ жилых зданий. Оценщиком не принято во внимание целевое использование причала (пассажирские, грузовые перевозки), не учтена сезонность его использования исходя из климатических условий места его расположения; не приняты во внимание такие условия его использования, как показатели грузооборота; не учтены права арендатора причала на примыкающие к нему земельные участки (и соответствующие затраты арендатора). Между тем, указанные показатели, не принятые оценщиком во внимание, существенно влияют на величину стоимости арендной платы. В нарушение подпункта "ж" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком не проведен анализ рынка объекта оценки, не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Учитывая, что недостоверность отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости N 13-326 от 16.07.2013 (в части объекта аренды - сооружение причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта общей протяженностью 854 метра, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Кирова, д.136), на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы от 02.10.2013, свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки, суды правомерно признали обоснованными исковые требования истца.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 октября 2014 года по делу N А19-18248/2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Скубаев

Судьи

О.А. Николина М.А. Первушина