Требование: о признании недействительным договора, о применении последствий недействительности договора купли-продажи в отношении земельного участка
Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе
|
11 октября 2016 г.
|
Дело N А74-639/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Платова Н.В., Юшкарёва И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кушниром В.О.
с участием судьи, осуществляющего организацию сеанса видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Хакасия, Каспирович Е.В., секретаря судебного заседания Кирбижековой К.П.,
при участии в судебном заседании прокурора Кузнецовой Н.В. (служебное удостоверение) и представителя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Купера Максима Андреевича - Чеботарева В.А. (доверенность от 09.03.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Купера Максима Андреевича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 апреля 2016 года по делу N А74-639/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Ишь Н.Ю., апелляционный суд: Бабенко А.Н., Ишутина О.В., Споткай Л.Е.),
установил:
прокурор Республики Хакасия, действующий в интересах муниципального образования Усть-Абаканского района Республики Хакасия в лице администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан, далее - администрация), обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к управлению имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан, далее - управление) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Куперу Максиму Андреевичу (ОГРНИП 308190307100033, ИНН 246410763537, г. Черногорск, далее - Купер М.А.) о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от 21.11.2014 (заключённого в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:010734:4 и 19:10:010601:165), договора купли-продажи от 05.12.2014 (заключённого в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:10:010734:3) и применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде обязания Купера М.А. вернуть управлению указанные земельные участки и обязания управления вернуть Куперу М.А. денежные средства в сумме 141 701 рубль.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: администрация Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан) и администрация Усть-Абаканского поссовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия (р.п. Усть-Абакан).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, Купер М.А. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что земельные участки предоставлены ему в полном соответствии с законом Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ), пункт 2 статьи 11 которого предусматривает выделение фермерскому хозяйству земельных участков из состава земель иных категорий (помимо земель сельскохозяйственного назначения) для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
Купер М.А. указывает, что заключению спорных договоров предшествовало принятие компетентными органами власти необходимых ненормативных правовых актов, не оспоренных в судебном порядке.
По мнению заявителя суды, ссылаясь на пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не применяют её.
Иные доводы, содержащиеся в жалобе, выражают несогласие заявителя с интерпретацией некоторых правоположений, данной судами в обжалуемых судебных актах.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующий в судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель Купера М.А. полагал требования кассационной жалобы подлежащими удовлетворению; прокурор против доводов жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых судами первой и апелляционной инстанций актов.
Иные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность соблюдения Арбитражным судом Республики Хакасия и Третьим арбитражным апелляционным судом норм права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 07.05.2014 и 30.09.2014 Купер М.А. обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении в собственность путём выкупа земельных участков площадью 200 000 кв.м. и 108 406 кв.м., соответственно, расположенных по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р.п. Усть-Абакан, в 0,6 км. южнее птицефабрики, участки N N 1, 2, для сельскохозяйственного производства.
21.07.2014 и 26.08.2014 земельные участки указанных параметров сформированы, поставлены на кадастровый учёт с кадастровыми номерами 19:10:010734:3 и 19:10:010734:4, соответственно, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для сельскохозяйственного производства.
04.09.2014 земельный участок площадью 278 190 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р.п. Усть-Абакан, северо-западная часть р.п. Усть-Абакан, сформирован, поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 19:10:010601:165, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.
14.10.2014 Купер М.А. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность путём выкупа указанного земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Главой Усть-Абаканского района приняты постановления N 2244-п от 21.11.2014 и N 2340-п от 05.12.2014 о предоставлении Куперу М.А. в собственность путём выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:010734:3, 19:10:010734:4 и 19:10:010601:165 из земель населённых пунктов для сельскохозяйственного использования.
Между муниципальным образованием Усть-Абаканский район Республики Хакасия в лице управления (продавец) и Купером М.А. (покупатель) на основании данных постановлений заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков от 21.11.2014 и 05.12.2014.
03.12.2014 и 15.12.2014 денежные средства в суммах 93 701 рубль и 48 000 рублей перечислены Купером М.А. на расчётный счёт управления.
17.12.2014 и 24.12.2014 указанные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В результате проверки соблюдения земельного законодательства, проведённой Прокуратурой Усть-Абаканского района Республики Хакасия, выявлены нарушения требований закона при продаже органом местного самоуправления Куперу М.А. означенных земельных участков.
Полагая, что указанные договоры нарушают требования закона, посягают на публичные интересы, в связи с чем подлежат признанию недействительными в силу ничтожности, прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии со статьёй 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов (подпункты 1 и 2 пункта 1 указанной статьи).
Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования.
Пункт 11 данной статьи определяет, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населённых пунктов и правилами землепользования и застройки.
В соответствии с пунктом 2 данной статьи границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Пунктом 3 данной статьи установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав представленные документы, установили, что в соответствии с Генеральным планом муниципального образования Усть-Абаканский поссовет Усть-Абаканского района Республики Хакасия, утверждённому решением Совета депутатов Усть-Абаканского поссовета N 43 от 12.10.2012, земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:010734:3 и 19:10:010734:4 находятся в зоне рекреационного назначения (зона природного ландшафта (Р1)), а земельный участок с кадастровым номером 19:10:010601:165 находится в зоне перспективной жилой застройки (Ж5).
Согласно пунктам 5 и 9 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
При этом в соответствии с пунктом 12 указанной статьи земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен аналогичный запрет.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11 Закона N 74-ФЗ для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Порядок предоставления земельных участков из земель населённых пунктов для строительства на момент принятия вышеуказанных постановлений и заключения спорных договоров устанавливался статьёй 30 ЗК РФ.
Пункт 11 указанной статьи предусматривал, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Пункт 2 указанной статьи устанавливал, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьёй 38 настоя
