Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 февраля 2017 г. N Ф02-55/17 по делу N А58-1725/2015

город Иркутск

09 февраля 2017 г.

Дело N А58-1725/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Левошко А.Н.,

судей: Бандурова Д.Н., Барской А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винокуровой М.Ю.,

с участием судьи, осуществляющего организацию сеанса видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия), Евсеевой Е.А., секретаря судебного заседания Рудых В.В.,

при участии в судебном заседании путём использования систем видеоконференц-связи представителей:

в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) Романова Т.Я. (доверенность N 573/06 от 29.12.2016); в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа - общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" Иванова А.А. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2016 года по делу N А58-1725/2015 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Евсеева Е.А., суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Желтоухов Е.В., Никифорюк Е.О.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ОГРН 1071435012065; ИНН 1435191240; г.Якутск; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее - министерство) об обязании уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 20 от 10.07.2014 путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительной политики Окружной администрации города Якутска (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 февраля 2016 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

При новом рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец изменил исковые требования, просил обязать ответчика уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за, 1, 2, 3 кварталы 2015 года в сумме 3 915 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года, исковые требования удовлетворены.

Министерство обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

Согласно доводам кассационной жалобы, выводы судов о необходимости применения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) противоречат установленным по делу обстоятельствам, поскольку письмом департамента от 18.12.2013, ответом Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) на запрос от 22.12.2014 N И-012-13126, распоряжением первого заместителя Главы городского округа "Город Якутск" от 26.03.2013 N 173/1зр "Об утверждении проекта планировки территории квартала 142 г. Якутска" с приложением в виде картографических материалов подтверждается нахождение в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этажей (зона Ж-5) спорного земельного участка, на котором предусмотрено строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома.

По мнению министерства, выводы судов о возникновении обнаруженных истцом недостатков до заключения договора аренды неправомерны, поскольку основаны на проекте межевания квартала "142" г. Якутска, утвержденном распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 23.09.2014 N 1616р, в то время как договор аренды земельного участка заключен ранее, 10.07.2014.

Также министерство указывает, что, несмотря на отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, договор аренды был подписан истцом; общество было вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать объект недвижимости, который будет построен на арендуемом им земельном участке исходя из разрешенных видов использования зоны среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5), следовательно, недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию спорным участком, отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество выражает согласие с принятыми по делу судебными актами, просит оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Министерства и общества поддержали правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) и Четвёртым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 20 от 10.07.2014, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105014:11 площадью 1 195 кв. м, находящийся по адресу: Республики Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Северная, 4 (далее - земельный участок).

Размер арендной платы установлен по итогам аукциона на основании протокола от 23.06.2014 N 2 и составляет 5 220 000 рублей 00 копеек в год, внесение арендных платежей осуществляется 15 апреля и 15 октября в год равными долями (пункты 2.4, 2.7 договора).

По акту приема-передачи от 10.07.2014 участок передан арендатору, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка указано, что согласно карте градостроительного зонирования и Правил землепользования и застройки городского округа "город Якутск" земельный участок находится в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этажей (Ж-5); в соответствии с проектом планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденным распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" от 26.06.2013 N 173/1зр, на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105014:11 предусмотрено строительство объекта - 9-этажный 71-квартирный жилой дом.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется с видом разрешенного использования: под объекты зоны среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5).

Указав, что в градостроительном плане земельного участка, полученном в департаменте с целью получения разрешения на строительство, указан вид разрешенного использования участка - общественно-деловая зона многофункциональной застройки (ОД-1А), для которого строительство многоквартирного дома не является основным видом разрешенного использования земельного участка, что относится к числу обстоятельств, ухудшающих условия его пользования, а также имеется наложение границ арендованного земельного участка на другой земельный участок, общество обратилось с соответствующим иском в суд.

Следуя указаниям суда кассационной инстанции, при повторном рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу, что обнаруженные обществом недостатки арендуемого земельного участка возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра; в связи с наличием соответствующих обстоятельств в 1, 2 и 3 кварталы 2015 года истец был лишен возможности приступить к надлежащему использованию спорного земельного участка. На основании установленных обстоятельств по делу суд удовлетворил заявленные требования.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как обоснованно установлено судами, исходя из аукционной документации (извещение о проведении аукциона, протокол аукциона), согласно которой вид разрешенного использования определен - под объекты зоны среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5), общество не могло знать или предполагать иной вид разрешенного использования. Вместе с тем, содержащиеся в письме департамента от 18.12.2013 N 9979-ДПГ и письме Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) от 22.01.2014 N 05-41-25 сведения о том, что земельный участок согласно карте градостроительного зонирования и Правил землепользования и застройки г. Якутска находится в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этажей, а также то, что на этом земельном участке предусмотрено строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома, не соотносятся с письмами департамента от 29.01.2015 N 90-ДГП, от 10.04.2015 N 4476-ДГП, от 19.06.2015 N 1127-ДГП, из которых следует, что размещение объекта капитального строительства на спорном земельном участке не соответствует проекту планировки территории квартала 142 г. Якутска.

Оценив указанные доказательства в совокупности и взаимной связи с письмами департамента N 732-ДГП от 05.05.2015, N 1127-ДГП от 19.06.2015, где указано, в том числе на возможность переработки (разработки) истцом эскизного проекта многоквартирного дома в соответствии с утвержденными проектом планировки квартала 142 г. Якутска, суды пришли к обоснованному выводу о том, что прохождение процедуры внесения изменений в проект планировки территории квартала 142 г. Якутска в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является единственно возможным способом использования арендованного земельного участка по целевому назначению. Следовательно, необходимость соблюдения застройщиком градостроительных норм и правил, согласования строительства с компетентными органами сама по себе не может расцениваться препятствием в пользовании земельным участком и затрагивать арендные отношения сторон по использованию земель за плату, регулируемые гражданским и земельным законодательством.

Вместе с тем, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела сведения Информационной системы информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, чертежом межевания территории квартала N 142 г. Якутска, ответ открытого акционерного общества Республиканский проектно-изыскательский институт "Якутпроект" N 964/1 от 04.09.2015, письмо ООО "Капиталстрой" N 20 от 03.03.2015, договоры переуступки прав и обязанностей по договору аренды N 20 от 10.07.2014 земельного участка - N 802/15 от 25.09.2015 и N 241/16 от 13.04.2016, разрешение на строительство объекта: "Многоквартирный жилой дом в 142 квартале г. Якутска" N 14-RU14301000-151-2016 от 16.09.2016, суды пришли к обоснованному выводу о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 14:36:105014:11 на цели строительства многоквартирного жилого дома объективно затруднено по причине наложения границ земельных участков, арендованных истцом и АО "Сахатранснефтегаз" (земельный участок с кадастровым номером 14:36:105014:19).

Соответствующие выводы судов первой и апелляционной инстанций министерством в кассационной жалобе не оспаривались.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, установив наличие препятствий в пользовании объектом аренды и не усмотрев в материалах дела доказательств наличия у истца реальной возможности его использования по назначению, пришли к правильному выводу о том, что истцом доказано наличие условий для возложения на арендодателя обязанности по освобождению арендатора от уплаты арендной платы за 1, 2 и 3 кварталы 2015 года.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу основаны на неправильном толковании приведённых выше норм права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела либо направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких условиях по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебных актов, вследствие чего решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2016 года по делу N А58-1725/2015 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А. Н. Левошко

Судьи

Д. Н. Бандуров А. Л. Барская