Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 февраля 2017 г. N Ф02-8135/16 по делу N А19-12246/2015

Требование: о взыскании долга и пени, о взыскании платежей, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Иркутск

7 февраля 2017 г.

Дело N А19-12246/2015

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Васиной Т.П., Первушиной М.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" - Малковой Н.А. (доверенность от 01.02.2017, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 года по делу N А19-12246/2015 (суд первой инстанции - Антонова С.Н., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Желтоухов Е.В., Ячменев Г.Г.),

установил:

С учетом уточнений в рамках настоящего дела рассматривались требования индивидуального предпринимателя Халиковой Людмилы Динаровны (ОГРНИП 314380102700032, ИНН 380108038753, г. Ангарск, далее - предприниматель Халикова Л.Д., предприниматель) к обществу с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" (ОГРН 1087746007425, ИНН 7722635901, г.Иркутск, далее - ООО "ГлобалИнвест", общество) о расторжении предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014, взыскании 672 033 рублей 29 копеек и встречные исковые требования ООО "ГлобалИнвест" о взыскании с предпринимателя Халиковой Л.Д. 3 274 873 рублей 19 копеек, в том числе: 69 290 рублей 13 копеек - задолженность по эксплуатационным платежам за период с 03.10.2014 по 18.11.2014; 108 620 рублей 20 копеек - пени за просрочку оплаты эксплуатационных платежей за период с 11.10.2014 по 01.04.2016; 184 980 рулей - стоимость витрин и стяжки; 28 767 рублей 89 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2014 по 01.04.2016 за просрочку компенсации стоимости витрин и стяжки; 1 286 609 рублей 70 копеек - стоимость фактического пользования помещением за период с 23.03.2015 по 08.06.2015; 1 594 605 рублей 27 копеек - пени за просрочку оплаты платы за фактическое пользование помещением за период с 23.03.2015 по 01.04.2016.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года иск предпринимателя Халиковой Л.Д. удовлетворен частично, с ООО "ГлобалИнвест" взыскано 672 033 рубля 29 копеек - основной долг и 16 441 рубль - расходы по госпошлине, всего 688 474 рубля 29 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Иск ООО "ГлобалИнвест" удовлетворен частично, с предпринимателя Халиковой Л.Д. взыскано 309 445 рублей 20 копеек - основной долг, 40 000 рублей - неустойка, 213 рублей 40 копеек - расходы по госпошлине, всего 349 658 рублей 60 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В порядке произведенного судом зачета взаимных требований с ООО "ГлобалИнвест" в пользу предпринимателя Халиковой Л.Д. взыскано 338 815 рублей 69 копеек, с ООО "ГлобалИнвест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

По результатам повторного рассмотрения дела по апелляционной жалобе ООО "ГлобалИнвест" суд апелляционной инстанции постановлением от 21 октября 2016 года оставил решение от 16 июня 2016 года без изменения.

С кассационной жалобой обратилось ООО "ГлобалИнвест", просит принятые по делу судебные акты отменить, указывая на несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

ООО "ГлобалИнвест" оспаривает вывод судов о том, что договор N 165-14/ПДА от 21.04.2014 расторгнут не по вине арендатора, а в связи с неисполнением арендодателем обязанности по открытию торгового центра в срок. По мнению заявителя кассационной жалобы, предварительным договором не установлено право арендатора на односторонний отказ от договора, а потому его действие не могло быть прекращено по письму арендатора, которому ничто не препятствовало исполнить свои обязательства по договору. Судами неправомерно к решению вопроса о расторжении договора применено положение пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок.

В тоже время, ООО "ГлобалИнвест" полагает, что договор был расторгнуть 08.06.2015 по письму от 28.05.2015 N 561 в одностороннем порядке по его инициативе на основании пункта 6.8 договора в связи с нарушением арендатором условий договора по выполнению отделочным работ, а потому арендодатель согласно пункту 6.10 договора вправе был удержать сумму обеспечительного платежа, а также потребовать платы за фактическое пользование за период с 23.03.2015 по 08.06.2015.

В кассационной жалобе приводятся доводы о неправильном расчете пени за просрочку оплаты стоимости эксплуатационных платежей.

Присутствующий в судебном заседании представитель ООО "ГлобалИнвест" подтвердила доводы жалобы.

Предприниматель о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещена надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в ее отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Халиковой Л.Д. (арендатором) и ООО "ГлобалИнвест" (арендодателем) заключен предварительный договор N 165-12/ПДА от 21.04.2014, в соответствии с которым арендодатель на основании разрешения на строительство, выданного администрацией города Иркутска, N RU 38303000-161/12 от 29.12.2012 осуществляет строительство и ввод в эксплуатацию торгового центра.

По окончании государственной регистрации права собственности на здание, арендодатель намерен предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) помещение, указанное в п. 2.2 настоящего предварительного договора, на срок 3 (три) года, исчисляемых с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении (далее по тексту - срок аренды).

Условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.

В силу п. 2.2 предварительного договора, предметом договора аренды будет являться помещение, общая площадь которого определена в соответствии с проектной документацией на объект и составляет 87,5 кв. м (далее - проектная площадь). Помещение с условным обозначением 069 расположено в подвале здания.

В п. 3.1 стороны согласовали, что для подготовки арендатором помещения для ведения в нем коммерческой деятельности арендодатель предоставляет арендатору право выполнить в помещении отделочные работы, для чего стороны подписывают акт допуска для проведения арендатором отделочных работ в помещении (далее - акт допуска). В акте допуска указываются все недостатки помещения, если таковые имеются. Арендатор вправе выполнить отделочные работы вне зависимости от наличия дефектов. Арендатор обязан подписать и возвратить подписанный акт допуска в течение 3 (трех) дней с даты получения акта допуска от арендодателя. Для выполнения арендатором отделочных работ в помещении, арендатор предоставляет арендодателю проектную документацию не позднее 30 (тридцати) дней с момента подписания сторонами акта обмера (п. 3.2 договора).

Как установлено п. 3.5 договора, арендатор обязан в течение 45 (сорока пяти) дней с момента передачи помещения для производства отделочных работ по акту допуска закончить внутреннюю отделку помещения и устройство внутренних инженерных сетей и коммуникаций согласно согласованной сторонами проектной документацией и приложению N 6.

Отделочные работы арендатор осуществляет собственными или привлеченными за свой счет силами и собственными средствами согласно согласованной сторонами проектной документации, подготовленной арендатором в соответствии с условиями настоящего предварительного договора и разделительной ведомостью, являющейся приложением N 6 к настоящему договору. Помещение для отделочных работ передается арендатору в состоянии "Shell & Core" (свободная планировка без внутренней отделки), возведены перекрытия и несущие конструкции, стены без отделки, полы - выполнена цементно-песчаная стяжка. Помещение выгорожено арендодателем стеклянными витринами, стоимость которых компенсирует арендатор согласно условиям настоящего договора.

Компенсация расходов арендодателя по установке витрин и стяжке полов согласована сторона в п. 5.2 договора: арендатор в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания акта обмера компенсирует арендодателю расходы: - стоимость витрин, установленных в арендуемом помещении, из расчета: 10000 рублей за 1 погонный метр. Размер витрин сторонами определяется совместно и фиксируется в акте обмера помещения; - стоимость стяжки полов, выполненной в арендуемом помещении, из расчета: 760 рублей за 1 квадратный метр помещения. Размер стяжки полов сторонами определяется совместно и фиксируется в акте обмера помещения.

В силу п. 3.8 договора, в период проведения арендатором отделочных работ, исчисляемых с даты подписания акта допуска и до подписания акта завершения отделочных работ, арендатор уплачивает арендодателю платежи: эксплуатационные услуги в размере 12,5 (двенадцать целых пять десятых) долларов США за 1 (один) квадратный метр фактической площади помещения в месяц - до 10 числа каждого месяца периода проведения отделочных работ; коммунальные платежи - потребленная арендатором в помещении электроэнергия и расходы по водоснабжению (при его наличии в помещении). Стоимость коммунальных услуг определяется на основании фактических объемов потребления услуг.

Согласно п. 2.7 договора, ориентировочная дата открытия торгового центра - 01.10.2014. Арендодатель без каких-либо штрафных санкций со стороны арендатора вправе перенести дату открытия торгового центра на срок не более 6 (шесть) месяцев от первоначальной даты, с обязательным письменным уведомлением арендатора о таком переносе не менее чем за 2 (два) месяца.

Из пунктов 2.4, 3.7 договора следует, что арендатор обязан начать коммерческую деятельность одновременно с открытием здания для посетителей.

В силу п. 2.5 договора, с даты начала коммерческой деятельности в помещении до момента заключения договора аренды арендатор уплачивает арендодателю вместо арендной платы плату за фактическое пользование помещением. Учитывая, что к дате открытия помещение будет находиться в фактическом владении и пользовании арендатора, неподписание сторонами акта приема-передачи помещения, или акта передачи помещения в фактическое пользование не будет являться основанием для неоплаты арендатором арендной или платы за фактическое пользование помещением (п. 4.4 договора). Плата за фактическое пользование помещением эквивалентна сумме арендной платы по условиям договора аренды (п. 5.5 договора).

Факт начала арендатором коммерческой деятельности в помещении фиксируется актом начала коммерческой деятельности по форме приложения N 7 к настоящему предварительному договору. Акт начала коммерческой деятельности стороны обязаны подписать в день открытия здания для посетителей-покупателей. Для этого арендодатель не позднее чем за 3 (три) дня до даты открытия здания для посетителей - покупателей направляет арендатору акт о начале коммерческой деятельности. Арендатор обязан в течение 2 (двух) дней подписать указанный акт и возвратить его арендодателю.

Срок и порядок заключения договора аренды согласован сторонами в разделе 4 договора: стороны обязуются заключить договор аренды не позднее 31.12.2015, арендодатель направляет арендатору подписанный со своей стороны договор аренды, не позднее 15 дней с даты получения договора арендатор обязан подписать договор аренды.

В соответствии с п. 5.1 договора, подтверждением намерений арендатора по заключению договора аренды и средством обеспечения обязательств по настоящему договору является обеспечительный взнос.

Арендатор перечисляет обеспечительный взнос в размере равном двойной сумме ежемесячной постоянной арендной платы, предусмотренной приложением N 1 к настоящему предварительному договору, что составляет 18 812,50 долларов США, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

После заключения договора аренды, сумма обеспечительного взноса, выплаченная по предварительному договору, зачисляется в счет оплаты обеспечительного взноса по договору аренды. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем на протяжении всего срока действия настоящего договора без начисления процентов.

В случае расторжения договора по вине арендатора сумма обеспечительного взноса остается у арендодателя в качестве штрафа (пункт 6.10 договора).

В случае расторжения договора по вине арендодателя сумма обеспечительного взноса возвращается арендатору в течение 15 рабочих дней с даты расторжения (пункт 6.11 договора).

Арендатор исполнил обязательство по оплате обеспечительного взноса, по платежному поручению от 05.05.2014 N 25 перечислил арендодателю сумму 672 033 рублей 29 копеек.

17.06.2014 сторонами подписан акт обмера фактической площади помещения, согласно которому такая площадь составила 85,5 кв. м, размер витрин - 12 погонных метров.

03.10.2014 сторонами подписан акт допуска для проведения отделочных работ.

Поскольку в оговоренный срок - 01.10.2014 торговый центр для посетителей открыт не был, предприниматель Халикова Л.Д. письмом от 16.12.2014, врученным ответчику 26.12.2014 вх.N 51, в одностороннем порядке заявила о расторжении договора, потребовала возвратить обеспечительный платеж, указав на существенное нарушение условий договора аренды арендодателем (несоблюдение срока открытия торгового центра), в результате чего она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении предварительного договора.

На данное письмо общество ответа не дало, направило письмо исх. N 103 от 26.02.2015, в котором уведомило о дате официального открытия торгового центра с 26.02.2015. Данное письмо предпринимателем Халиковой Л.Д. получено 07.03.2015.

19.03.2015 общество направило предпринимателю сопроводительное письмо N 252 и акт начала коммерческой деятельности в торговом центре от 18.03.2015 для подписания. Данное письмо направлено предпринимателю по адресу, указанному в договоре, однако последним не получено.

Письмом от 28.05.2015 N 561 общество уведомило предпринимателя о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 6.8 предварительного договора - в связи с нарушением арендатором срока выполнения отделочных работ более чем на 20 календарных дней. Данное письмо предпринимателем также не получено, возвращено обществу почтовым отделением.

Поскольку общество не дало ответа на письмо предпринимателя о расторжении договора аренды от 16.12.2014, предприниматель обратилась с иском в суд о расторжении предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014, взыскании обеспечительного платежа в сумме 672 033 рублей 29 копеек.

Общество в связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем условий предварительного договора обратилось со встречными исковыми требованиями о взыскании стоимости эксплуатационных платежей, стоимости витрин и стяжки, платы за фактическое пользование помещением, пеней и процентов.

Решение о признании обоснованными требований общества к предпринимателю в части взыскания стоимости эксплуатационных платежей, стоимости витрин и стяжки, не обжалуется.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в части удовлетворения требований предпринимателя о взыскании обеспечительного взноса и взыскании платы с предпринимателя за фактическое пользование, общество приводит доводы о неправомерном применении судами пункта 2 статьи 610 ГК РФ, что повлекло, по мнению заявителя жалобы, неправильное определение даты расторжения договора и основания его расторжения.

Суды, оценив условия договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014 по правилам статьи 431 ГК РФ о толковании условий договора и руководствуясь положениями статьи 421 ГК РФ, правильно расценили данный договор как смешанный, поскольку он содержит не только условия предварительного договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9798/12 от 15.01.2013).

Обязанность заключить в будущем основной договор следует из условий пунктов 2.1, раздела 4 предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014.

При этом в пункте 2.2 договора (абзац 5) указано, что стороны подтверждают, что ими на момент заключения настоящего договора согласован и идентифицирован предмет договора аренды в соответствии с требованиями гражданского законодательства, согласование и идентификация произведена на основании документов/договоров, выданных/заключенных в соответствии с положениями градостроительного и земельного законодательства.

В соответствии с пунктами 2.4, 2.5 договора стороны установили, что арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении не позднее даты открытия торгового центра, отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на здание не является препятствием для открытия торгового центра и/или осуществления арендатором деятельности в торговом центре, возникновения у арендатора права ведения торговой деятельности допустимо и возможно на основании настоящего предварительного договора с применением к правоотношениям сторон в соответствии со статьей 425 ГК РФ условий проекта договора аренды, согласованного в приложении N 1 к настоящему договору. В этом случае арендатор с даты начала коммерческой деятельности в помещении до момента заключения договора аренды уплачивает арендодателю вместо арендной платы плату за фактическое пользование помещением.

Условиями раздела 3 договора предусмотрена передача помещения арендатору под отделку и оборудование, регламентирована соответствующая процедура, порядок оформления и оплаты, согласован перечень эксплуатационных услуг и коммунальных платежей, обязательных к оплате арендатором в период проведения отделочных работ.

Учитывая, что к дате открытия помещение будет находиться в фактическом владении и пользовании арендатора, неподписание сторонами акта приема-передачи помещения или акта передачи помещения в фактическое пользование не будет являться основанием для неоплаты арендатором арендной платы или платы за фактическое пользование помещением (пункт 4.4 договора).

Таким образом, договор носит смешанный характер, поскольку содержит не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о возможности передачи этого помещения во владение и пользование арендатора до оформления правоустанавливающих документов арендодателя на объект недвижимого имущества и подписания основного договора.

Судами установлено, что в установленный договором срок - 01.10.2014 торговый центр открыт не был, общество своим правом, предусмотренным пунктом 2.7 договора на перенос даты открытия торгового центра, не воспользовалось, предполагаемое для передачи в аренду помещение находилось в фактическом владении предпринимателя с 03.10.2014 (акт допуска для проведения отделочных работ от 03.10.2014).

Учитывая, что предпринимателем 16.12.2014 направлен обществу отказ от договора, мотивированный несвоевременным открытием торгового центра и полученный обществом 26.12.2014, суды, применив пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пришли к выводу о расторжении договора с 26.03.2015.

Суд округа соглашается с выводами судов о расторжении договора с 26.03.2015.

Поскольку договор N 165-14/ПДА от 21.04.2014 является смешанным, предусматривает, в том числе, возможность передачи в пользование предпринимателю предполагаемого для сдачи ему в дальнейшем в аренду этого же помещения, с уплатой платежей за фактическое пользование, и предоставление 03.10.2014 данного помещения предпринимателю, что свидетельствует о сложившихся арендных правоотношениях между обществом и предпринимателем, а потому при прекращении сложившихся отношений судами обоснованно применен пункт 2 статьи 610 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии срока аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В связи с изложенным довод кассационной жалобы о неправильном применении судами пункта 2 статьи 610 ГК РФ подлежит отклонению.

Уведомление общества о расторжении договора по вине предпринимателя в связи с несвоевременным выполнением отделочных работ, направленное последнему 28.05.2015, не может быть принято во внимание, поскольку к моменту направления уведомления предприниматель уже отказалась от договора.

С учетом того, что отказ от договора был произведен предпринимателем по причине не выполнения в срок своих обязательств обществом по своевременному открытию торгового центра, сумма обеспечительного взноса на основании пункта 6.11 договора правомерно взыскана с общества с пользу предпринимателя.

Правильно определив момент прекращения действия договора, суды верно рассчитали стоимость фактического пользования помещением предпринимателем, взыскав с последнего в пользу общества за фактическое пользование по 25.03.2015.

Приняв во внимание заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, учитывая явную несоразмерность неустойки за просрочку оплаты стоимости эксплуатационных платежей последствиям нарушения обязательства, а также сумме основного долга, компенсационную природу неустойки, длительность пользования предпринимателем денежными средствами общества и в целях соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности последствиями ненадлежащего исполнения обязательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения ходатайства, в связи с чем правомерно уменьшил размер неустойки в виде пеней до 40 000 рублей (за оба случая нарушения обязательств).

Доводов о снижении неустойки в нарушение пункта 6 статьи 395 ГК РФ или в отсутствие заявления, что является основанием для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, в кассационной жалобе не приведено.

Иные заявленные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно- Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года по делу N А19-12246/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

Т.П. Васина М.А. Первушина