Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 04АП-4225/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 февраля 2017 г. N Ф02-8135/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании денежных средств, о признании частично недействующим договора, о применении последствий недействительности сделки, о расторжении договора в связи с процедурой банкротства

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Чита

21 октября 2016 г.

Дело N А19-12246/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Желтоухова Е.В., Ячменёва Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года по делу N А19-12246/2015 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Халиковой Людмилы Динаровны (ОГРНИП 314380102700032, ИНН 380108038753, место нахождения: г.Ангарск) к обществу с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" (ОГРН 1087746007425, ИНН 7722635901, место нахождения: 664022, г.Иркутск, ул. Кожова, 24) о расторжении договора, взыскании 672033 руб. 29 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" к индивидуальному предпринимателю Халиковой Людмиле Динаровне о взыскании 3 274 873 руб. 19 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражного управляющего ООО "ГлобалИнвест" Кедрова В.О (место нахождения: г.Москва),

(суд первой инстанции - С.Н. Антонова),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель Халикова Людмила Динаровна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым требованием к обществу с ограниченной ответственностью "ГЛОБАЛИНВЕСТ" (далее - ответчик, общество) о признании недействительной сделки по заключению предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014 ввиду кабальности сделки и применении последствий недействительности сделки путем возврата обеспечительного взноса в размере 18 812, 50 долларов США; о расторжении предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014, взыскании 672033 руб. 29 коп.

ООО "ГЛОБАЛИНВЕСТ" обратилось со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Халиковой Людмиле Динаровне о взыскании 50 000 руб., из которых: 10 000 руб. часть задолженности по оплате эксплуатационных платежей, 10 000 руб. - часть суммы пени за просрочку оплаты эксплуатационных платежей, 10 000 руб. - часть суммы задолженности по оплате за фактическое пользование помещением, 10 000 руб. - часть суммы пени за просрочку оплаты фактического пользования 10 000 руб. - часть суммы долга по оплате компенсации стоимости витрин и стяжки полов.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02 ноября 2015 года производство по первоначальному иску о признании договора недействительным и применении последствий недействительности прекращено в связи с отказом от иска.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 27 ноября 2015 года дела N А19-12246/2015 и N А19-18993/2015 объединены в одно производство.

В рамках дела N А19-18993/2015 рассматривалось исковое заявление ИП Халиковой Л.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "ГЛОБАЛИНВЕСТ" о расторжении предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014, взыскании 672033 руб. 29 коп.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ГЛОБАЛИНВЕСТ" уточнило встречный иск, потребовав взыскать с ИП Халиковой Л.Д. 3274873 руб. 19 коп., в том числе: 69290 руб. 13 коп. - задолженность по эксплуатационным платежам за период с 03.10.2014 по 18.11.2014, 108620 руб. 20 коп. - пени за просрочку оплаты эксплуатационных платежей за период с 11.10.2014 по 01.04.2016; 184980 руб. - стоимость витрин и стяжки, 28767 руб. 89 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2014 по 01.04.2016 за просрочку компенсации стоимости витрин и стяжки; 1286609 руб. 70 коп. - стоимость фактического пользования помещением за период с 23.03.2015 по 08.06.2015; 1594605 руб. 27 коп. - пени за просрочку оплаты платы за фактическое пользование помещением за период с 23.03.2015 по 01.04.2016.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года иск Индивидуального предпринимателя Халиковой Людмилы Динаровны удовлетворен частично. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" в пользу Индивидуального предпринимателя Халиковой Людмилы Динаровны сумму 672033 руб. 29 коп.- основной долг, и сумму 16441 руб. - расходы по госпошлине, а всего 688474 руб. 29 коп.; В удовлетворении остальной части иска отказано.

Иск Общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" удовлетворен частично; взыскано с Индивидуального предпринимателя Халиковой Людмилы Динаровны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" сумму 309445 руб. 20 коп. - основной долг, сумму 40000 руб. - неустойку, и сумму 213 руб. 40 коп. - расходы по госпошлине, а всего 349658 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В порядке произведенного судом зачета взаимных требований взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" в пользу Индивидуального предпринимателя Халиковой Людмилы Динаровны сумма 338815 руб. 69 коп.

Взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "ГлобалИнвест" в доход федерального бюджета РФ государственная пошлина в сумме 2000 руб.

В обосновании суд первой инстанции указал, что требование о расторжении предварительного договора не подлежит удовлетворению, поскольку договор, с учетом положений п.2 ст.610 ГК РФ, расторгнут с 26.03.2015, т.е. по истечению трех месяцев с момента вручения ответчику письма истца о расторжении договора.

Основанием удовлетворения требования о взыскании сумм обеспечительного платежа послужил вывод суда об отсутствии у ответчика установленных договором оснований для удержания перечисленных истцом денежных средств в сумме 672033 руб. 29 коп. ввиду прекращения с 26.03.2015 обязательств сторон из предварительного договора.

В связи с тем, что факт неисполнения обязательства по оплате стоимости эксплуатационных платежей, стоимости витрин и стяжки истцом не оспорен, а их расчет произведен ответчиком верно, суд первой инстанции удовлетворил требования встречного иска в данной части.

Поскольку предварительный договор аренды расторгнут с 26.03.2015, и плата за фактическое пользование обоснована только за период с 23.03.2015 по 25.03.2015, судом произведен перерасчет и взыскана плата в размере 55175 руб. 07 коп.

Суд первой инстанции, учтя то, что неустойка за просрочку оплаты стоимости эксплуатационных платежей явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также сумме основного долга, а также компенсационную природу неустойки, длительность пользования ответчиком денежными средствами истца и в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности последствиями ненадлежащего исполнения обязательства, удовлетворил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ и уменьшил размер неустойки в виде пеней до 40000 руб. (за оба случая нарушения обязательств).

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания с истца процентов за пользование чужими денежными средствами за неуплату компенсационных расходов, поскольку предварительным договором установлена неустойка за просрочку оплаты любых платежей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ГлобалИнвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года по делу N А19-12246/2015 отменить полностью. Принять новый судебный акт.

Полагает, что исходя из фактических обстоятельств дела и подтверждающих документов (акт допуска) арендатор не был готов, не имел возможности и не был намерен открываться и начинать свою деятельность к дате ориентировочного открытия ТРК. Предварительный договор, заключенный между сторонами дела, не содержит права арендатора на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке. На момент получения письма о расторжении арендатором не были представлены в адрес арендодателя проектные документы согласно условиям договора, а также не были выполнены им отделочные работы, согласно условиям договора. Соглашения о расторжении договора стороны также не подписывали, по акту прима-передачи помещение арендатором не возвращалось. Ответчик был обязан подписать акт о начале ведения коммерческой деятельности, приступить к ведению коммерческой деятельности в помещении и уплачивать плату за фактическое пользование помещением, эквивалентную арендной плате, по условиям договора аренды с 23.03.2015, поскольку согласно распечатке с официального сайта Почты России почтовое отправление, с вложением акта о начале ведения деятельности, прибыло в место вручения 21.03.2015, а в силу п. 5.6 договора ответчик был обязан подписать акт о начале ведения коммерческой деятельности и возвратить его в адрес истца в течение 2-х дней. По причине недобросовестного исполнения обязательств арендатором, арендованное им помещение простаивало без ремонта и осуществления коммерческой деятельности и арендодатель не дополучал прибыль, которую мог бы получать в случае добросовестного выполнения им своих обязательств по договору. В связи с изложенным, ответчик был вынужден расторгнуть предварительный договор на основании пункта 6.8. договора, о чем уведомил письмом от 28.05.2015 за исх.N 561. Сторонами был определен срок заключения основного договора аренды, в связи с чем применение судом положений п. 2 ст. 610 ГК РФ необоснованно. Истец не указал, какие условия договора были для него крайне невыгодными, при том, что истец подписал его без каких-либо разногласий. Фактические действия истца указывают на добровольное исполнение условий договора. При этом у истца отсутствовали какие-либо стечения тяжелых обстоятельств на момент заключения договора. Ответчик считает правомерным расчет платы за фактическое пользование помещением за период с 23.03.2015 по 08.06.2015. Поскольку на дату подачи искового заявления ответчиком не оплачена плата за фактическое пользование помещением, то сумма пени за просрочку составляет 40 474,90 Долларов США, но с учетом соразмерности полагает, что размер неустойки должен составить 23 501,92 долларов США.

Отзывы на апелляционную жалобу истцом и третьим лицом не представлены.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2016 судебное заседание отложено до 13 октября 2016.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года в составе суда была замена судьи Ткаченко Э.В. на судью Ячменёва Г.Г.

13 октября 2016 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 18 октября 2016 года.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 20.08.2016, 17.09.2016, 14.10.2016.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Ответчик просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен предварительный договор N 165-12/ПДА от 21.04.2014, в соответствии с п.2.1. которого, арендодатель, на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией города Иркутска, N RU 38303000-161/12 от 29.12.2012, осуществляет строительство и ввод в эксплуатацию Торгового центра.

По окончании государственной регистрации права собственности на Здание, арендодатель намерен предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) помещение, указанное в п. 2.2. настоящего предварительного договора, на срок 3 (три) года, исчисляемых с даты начала Арендатором коммерческой деятельности в Помещении (далее по тексту - Срок аренды).

Условия Договора аренды согласованы Сторонами в Приложении N 1 к предварительному договору.

В силу п.2.2. предварительного договора, предметом договора аренды будет являться Помещение, общая площадь которого определена в соответствии с проектной документацией на Объект и составляет 87,5 кв.м. (далее - Проектная площадь). Помещение с условным обозначением 069 расположено в подвале Здания. Фактической площадью помещения является площадь помещения, определяемая по внутреннему периметру внешних стен помещения без отделки и перегородок. Фактическая площадь Помещения определяется сторонами совместно в момент передачи помещения арендатору для производства отделочных работ. Стороны договорись, что фактическая площадь помещения принимается во внимание для определения размера платы за фактическое пользование помещением и иных платежей по настоящему договору до момента подписания сторонами договора аренды.

В п.3.1. стороны согласовали, что для подготовки Арендатором Помещения для ведения в нем коммерческой деятельности Арендодатель предоставляет Арендатору право выполнить в Помещении Отделочные работы, для чего Стороны подписывают Акт допуска для проведения Арендатором Отделочных работ в Помещении (далее - Акт допуска). В Акте допуска указываются все недостатки Помещения, если таковые имеются. Арендатор вправе выполнить Отделочные работы вне зависимости от наличия дефектов. Арендатор обязан подписать и возвратить подписанный Акт допуска в течение 3 (трех) дней с даты получения Акта допуска от Арендодателя. Для выполнения Арендатором отделочных работ в Помещении, Арендатор предоставляет Арендодателю Проектную документацию не позднее 30 (тридцати) дней с момента подписания Сторонами Акта обмера (п.3.2. договора).

В силу п.3.3. договора, до передачи Помещения для производства Отделочных работ Стороны производят совместный обмер Помещения по внутреннему периметру внешних стен без отделки и без учета установленных перегородок е составлением Акта обмера, в котором указывается фактическая площадь Помещения для целей дальнейшего определения общего размера Арендной платы.

Как установлено п.3.5. договора, арендатор обязан в течение 45 (сорока пяти) дней с момента передачи Помещения для производства Отделочных работ по Акту допуска закончить внутреннюю отделку Помещения и устройство внутренних инженерных сетей и коммуникаций согласно согласованной Сторонами Проектной документацией и Приложению N 6.

Отделочные работы Арендатор осуществляет собственными или привлеченными за свой счет силами и собственными средствами согласно согласованной Сторонами Проектной документации, подготовленной Арендатором в соответствии с условиями настоящего Предварительного Договора и Разделительной ведомостью, являющейся Приложением N 6 к настоящему Договору. Помещение для отделочных работ передается Арендатору в состоянии "Shell & Соrе" (свободная планировка без внутренней отделки), возведены перекрытия и несущие конструкции, стены без отделки, полы - выполнена цементно - песчаная стяжка. Помещение выгорожено Арендодателем стеклянными витринами, стоимость которых компенсирует Арендатор согласно условиям настоящего Договора.

Компенсация расходов арендодателя по установке витрин и стяжке полов согласована сторона в п.5.2. договора: Арендатор в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Акта обмера компенсирует Арендодателю расходы: - стоимость витрин, установленных в арендуемом Помещении, из расчета: 10000 рублей за 1 погонный метр. Размер витрин Сторонами определяется совместно и фиксируется в Акте обмера Помещения; - стоимость стяжки полов, выполненной в арендуемом Помещении, из расчета: 760 рублей за 1 квадратный метр Помещения. Размер стяжки полов Сторонами определяется совместно и фиксируется в Акте обмера Помещения.

В силу п.3.8. договора, в период проведения арендатором отделочных работ, исчисляемых с даты подписания акта допуска и до подписания акта завершения отделочных работ, арендатор уплачивает арендодателю платежи: эксплуатационные услуги в размере 12,5 (двенадцать целых пять десятых) Долларов США за 1 (один) квадратный метр фактической площади Помещения в месяц - до 10 числа каждого месяца периода проведения отделочных работ; коммунальные платежи - потребленная Арендатором в Помещении электроэнергия и расходы по водоснабжению (при его наличии в помещении). Стоимость коммунальных услуг определяется на основании фактических объемов потребления услуг.

Согласно п.2.7. договора, ориентировочная дата открытия Торгового центра - 01 октября 2014 года. Арендодатель без каких-либо штрафных санкций со стороны Арендатора вправе перенести Дату открытия Торгового центра на срок не более 6 (шесть) месяцев от первоначальной даты, с обязательным письменным уведомлением Арендатора о таком переносе не менее чем за 2 (два) месяца.

Из пунктов 2.4., 3.7. договора следует, что арендатор обязан начать коммерческую деятельность одновременно с открытием здания для посетителей.

В силу п.2.5. договора, с даты начала коммерческой деятельности в помещении до момента заключения договора аренды арендатор уплачивает арендодателю вместо арендной платы плату за фактическое пользование помещением. Учитывая, что к Дате открытия Помещение будет находиться в фактическом владении и пользовании Арендатора, неподписание Сторонами Акта приема-передачи Помещения, или Акта передачи помещения в фактическое пользование не будет являться основанием для неоплаты арендатором Арендной или Платы за фактическое пользование Помещением (п.4.4. договора). Плата за фактическое пользование Помещением эквивалентна сумме Арендной платы по Условиям договора аренды (п.5.5. договора).

Факт начала Арендатором коммерческой деятельности в Помещение фиксируется Актом начала коммерческой деятельности по форме Приложения N 7 к настоящему Предварительному договору. Акт начала коммерческой деятельности Стороны обязан подписать в день Открытия здания для посетителей-покупателей. Для этого Арендодатель не позднее чем за 3 (три) дня до даты Открытия Здания для посетителей - покупателей направляет Арендатору Акт о начале коммерческой деятельности. Арендатор обязан в течение 2 (двух) дней подписать указанный Акт и возвратить его Арендодателю.

Срок и порядок заключения договора аренды согласован сторонами в разделе 4 договора: Стороны обязуются заключить Договор аренды не позднее 31 декабря 2015 года, арендодатель направляет арендатору подписанный со своей стороны договор 6 аренды, не позднее 15 дней с даты получения договора арендатор обязан подписать договор аренды.

В соответствии с п.5.1. договора, Подтверждением намерений Арендатора по заключению Договора аренды и средством обеспечения обязательств по настоящему Договору является Обеспечительный взнос.

Арендатор перечисляет Обеспечительный взнос в размере равном двойной сумме ежемесячной Постоянной арендной платы, предусмотренной Приложением N 1 к настоящему Предварительному договору, что составляет 18 812,50 Долларов США, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

После заключения Договора аренды, сумма обеспечительного взноса, выплаченная по Предварительному договору, зачисляется в счет оплаты обеспечительного взноса по Договору аренды. Обеспечительный взнос удерживается Арендодателем на протяжении всего срока действия настоящего Договора без начисления процентов.

Арендатор исполнил обязательство по оплате обеспечительного взноса, по платежному поручению от 05.05.2014 N 25 перечислил арендодателю сумму 672033 руб. 29 коп.

17.06.2014 сторонами подписан акт обмера фактической площади помещения, согласно которому, такая площадь составила 85,5 кв.м., размер витрин - 12 погонных метров.

03.10.2014 сторонами подписан акт допуска для проведения отделочных работ.

Поскольку в оговоренный срок - 01.10.2014 торговый центр для посетителей открыт не был, истец письмом от 16.12.2014, врученным ответчику 26.12.2014 вх.N 51, в одностороннем порядке заявил о расторжении договора, потребовал возвратить обеспечительный платеж. В письме истец указал на существенное нарушение условий договора аренды арендодателем (несоблюдение срока открытия торгового центра), в результате чего истец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении предварительного договора.

На данное письмо ответчик ответа не дал, направил истцу письмо исх.N 103 от 26.02.2015, в котором уведомил о дате официального открытия торгового центра с 26.02.2015. Данное письмо истцом получено 07.03.2015.

19.03.2015 ответчик направил истцу сопроводительное письмо N 252 и акт начала коммерческой деятельности в Торговом центре от 18.03.2015 для подписания. Данное письмо направлено истцу по адресу, указанному в договоре, однако истцом не получено.

Письмом от 28.05.2015 N 561 ответчик уведомил истца о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п.6.8. предварительного договора - в связи с нарушением арендатором срока выполнения отделочных работ более чем на 20 календарных дней. Данное письмо истцом также не получено, возвращено ответчику почтовым отделением.

Поскольку ответчик не дал ответа на письмо истца о расторжении договора аренды, истец обратился с иском в суд о расторжении предварительного договора N 165- 14/ПДА от 21.04.2014, взыскании обеспечительного платежа в сумме 672033 руб. 29 коп.

Ответчик, в связи с ненадлежащим исполнением истцом условий предварительного договора обратился с встречными исковыми требованиями о взыскании стоимости эксплуатационных платежей, стоимости витрин и стяжки, платы за фактическое пользование помещением, и пеней и процентов.

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые и встречные исковые требования удовлетворены частично, произведен зачет взаимных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Статья 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора. Согласно данной норме стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). В этом случае к отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условия договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014 в соответствии со статьей 431 ГК РФ, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о смешанном характере этого договора, как договора, содержащего условия предварительного договора и договора, не предусмотренного нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, как правильно указывает суд первой инстанции, подписанием предварительного договора N 165-14/ПДА от 21.04.2014 стороны фактически заключили договоры, содержащие как элементы предварительного договора, так и иного договора, не предусмотренного нормами закона (не поименованного договора), что в силу положений статьи 421 ГК РФ допускается законом.

Следовательно, стороны договора обязаны исполнить принятые на себя обязательства, установленные договором, надлежаще, в соответствии со ст. 309 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, истец надлежаще выполнил принятое на себя обязательство по уплате обеспечительного взноса, ответчиком же не исполнено обязательство по открытию торгового центра в установленный срок.

Истец, заинтересованный в осуществлении коммерческой деятельности в торговом центре с даты, согласованной условиями договора, (01.10.2014), но в связи с тем, что в указанную дату торговый центр для посетителей не открылся, заявил о расторжении договора.

Отказывая в удовлетворении требований истца о расторжении предварительного договора, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

Как установлено судом первой инстанции, право арендатора на односторонний отказ от договора предварительным договором не установлено.

Вместе с тем, суд первой инстанции, исходя из того, что предварительный договор заключен с целью заключения в дальнейшем договора аренды нежилого помещения, обоснованно применил к спорным правоотношениям положения п.2 ст. 610 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

С учетом данной правовой нормы, суд первой инстанции правильно посчитал расторгнутым предварительный договор N 165-14/ПДА от 21.04.2014 с 26.03.2015, т.е. по истечению трех месяцев с момента вручения ответчику письма истца от 16.12.2014 о расторжении договора ответчику (26.12.2014).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент расторжения), в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, оснований для удовлетворения требований о расторжении уже прекратившего свое действие предварительного договора у суда первой инстанции не имелось.

Поддерживая указанные выводы суда первой инстанции и отклоняя соответствующие доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд исходит также из следующего.

Как следует из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются. Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Применение к непоименованным договорам по аналогии закона императивных норм об отдельных поименованных видах договоров возможно в исключительных случаях, когда исходя из целей законодательного регулирования ограничение свободы договора необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. При этом суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.

В пункте 10 указанного постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

Как следует из п.2.7 договора (т.1 л.д.16), арендодатель без каких-либо штрафных санкций со стороны арендатора вправе перенести дату открытия Торгового центра на срок не более 6 месяцев от первоначальной даты (01.10.2014 г.) с обязательным письменным уведомлением арендатора о таком переносе не менее чем за 2 месяца.

При этом по условиям договора (раздел 6) все просрочки арендатора влекут за собой его ответственность.

Как следует из материалов дела, арендодатель не только не открыл торговый центр 01.10.2014 г., но и не предупредил о переносе даты открытия арендатора, ни за 2 месяца, ни за какой-либо еще период времени, более того, на письмо предпринимателя (т.1 л.д.73) также не отреагировал.

На основании изложенного апелляционный суд полагает, что в целях соблюдения баланса интересов сторон, защиты более слабой стороны договора, основания для применения норм, касающихся договора аренды, по аналогии у суда первой инстанции имелись.

Основанием для удовлетворения требования о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа послужили следующие правильные выводы суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции, пунктом 6.10 предварительного договора установлено: в случае расторжения Предварительного договора по вине Арендатора, а также в случае, указанном в п.4.3. настоящего Предварительного договора, суммы Обеспечительного взноса, Аванса, а также взноса на проведение маркетинговых мероприятий связанных с подготовкой Здания к открытию, остается у Арендодателя в качестве штрафа или компенсации упущенной выгоды (по усмотрению Арендодателя).

С учетом ранее изложенного вывода о том, что договор N 165-14/ПДА от 21.04.2014 расторгнут не по вине арендатора, а в связи с неисполнением арендодателем обязанности по открытию торгового центра в оговоренный договором срок, судом первой инстанции правильно указано на отсутствие у ответчика оснований для удержания обеспечительного платежа в качестве штрафа или компенсации упущенной выгоды.

Материалами дела подтверждается получение ответчиком от истца суммы 672033 руб. 29 коп. и отсутствие в настоящее время правомерных оснований удержания данной суммы.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Суд первой инстанции, признав, что обязательства сторон из предварительного договора прекратились с 26.03.2015, в связи с чем у ответчика отпали установленные договором основания для удержания перечисленных истцом денежных средств в сумме 672033 руб. 29 коп., внесенных последним в качестве обеспечительного платежа, и в отсутствие доказательств возврата перечисленных денежных средств, правильно указал на возникновение у ответчика неосновательного обогащения и наличие оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

При этом судом первой инстанции учтено разъяснение, содержащееся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, а именно:

"Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом_".

Проанализировав условия предварительного договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор оказался слабой стороной договора, условия которого явно обременительны для последнего. В частности, суд указал на условия договора, предусматривающие только право ответчика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.п. 3.1., 4.3. договора), а также на установление в разделе 6 договора "ответственность сторон" штрафных санкций лишь для арендатора, а также на возможность арендодателя перенеси дату открытия центра без штрафных санкций в пользу арендатора.

Изложенное позволило суду первой инстанции указать на злоупотребление ответчиком своими правами и недобросовестное осуществление им гражданских прав, а также на наличие правовых оснований для предоставления защиты слабой стороне договора - арендатору.

Суд первой инстанции, рассматривая требования встречного иска, правильно руководствовался следующим.

Как установлено судом первой инстанции, факт неисполнения обязательства по оплате стоимости эксплуатационных платежей, стоимости витрин и стяжки и не внесения платы за фактическое пользование помещением истцом не оспаривается.

Эксплуатационные платежи рассчитаны ответчиком за период с 03.10.2014 (с даты допуска арендатора для проведения отделочных работ) по 18.11.2014 - даты, в которую отделочные работы должны быть закончены (п.3.5. договора - 45 календарных дней).

Расчет стоимости эксплуатационных платежей, произведенный ответчиком, признан судом верным. Апелляционный суд ошибок также не установил.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно взыскана с истца в пользу ответчика задолженность за эксплуатационные платежи в заявленном размере 69290 руб. 13 коп.

Стоимость компенсационных расходов, подлежащих возмещению истцом, как правильно указал суд, рассчитана ответчиком верно, в соответствии с п.5.2. договора и площадями, указанными в акте обмера от 17.06.2014. Так, стоимость стяжки составила 64980 руб., стоимость витрин - 120000 руб.

Поскольку компенсационные расходы истцом ответчику не возмещены, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование в общей сумме 184980 руб.

Суд первой инстанции, не согласившись с размером заявленной ко взысканию платы за фактическое пользование, рассчитанной ответчиком с 23.03.2015 - с даты, в которую, по его мнению, истец обязан был подписать направленный ему акт о начале коммерческой деятельности, указал, что поскольку предварительный договор аренды расторгнут с 26.03.2015, плата за фактическое пользование обоснована только за период с 23.03.2015 по 25.03.2015.

В силу п.5.6. предварительного договора, плату за фактическое пользование помещением арендатор вносит в размере, эквивалентном размеру арендной платы в соответствии с приложением N 1 к договору.

Приложением N 1 к договору установлен минимальный размер арендной платы в сумме 1290 долларов США за 1 кв.м. в год, т.е. 9191,25 долларов США в месяц (1290 х 85,5 /12).

На основании изложенного, судом первой инстанции произведен перерасчет, и плата за фактическое пользование помещением составила за 3 дня- 55175 руб. 07 коп., в связи с чем требование удовлетворено судом первой инстанции на указанную сумму.

В отношении требования о взыскании пени на основании п.6.5. договора за нарушение истцом обязательств по оплате стоимости эксплуатационных платежей, внесению платы за фактическое пользование помещением судом первой инстанции сделаны следующие правильные выводы.

Пунктом 6.5. договора предусмотрено, что в случае просрочки Арендатором сроков уплаты любых платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендодатель вправе требовать от Арендатора, а Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0,5% от ежемесячной Постоянной части арендной платы, рассчитанной исходя из Минимального размера Постоянной арендной платы, за каждый день просрочки.

Расчет пени за просрочку оплаты стоимости эксплуатационных платежей судом признан верным, апелляционный суд ошибок также не установил.

С учетом вывода о расторжении предварительного договора с 26.03.2015 суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности заявленной суммы пени за невнесение платы за фактическое пользование помещением, рассчитанной ответчиком за период с 23.03.2015 по 01.04.2016.

Апелляционный суд полагает правильным применение судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ и удовлетворение ходатайства ответчика о снижении размера неустойки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 69 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 71 Постановления предусмотрено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 73 указанного Постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 75 указанного Постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 277-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В пункте 2 Постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Приняв во внимание заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, с которым соглашается суд апелляционной инстанции, учитывая то, что неустойка за просрочку оплаты стоимости эксплуатационных платежей явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также сумме основного долга (69290,13 руб. долг, 108620 руб. 20 коп. - неустойка), а также компенсационную природу неустойки, длительность пользования ответчиком денежными средствами истца и в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности последствиями ненадлежащего исполнения обязательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения ходатайства, в связи с чем правомерно уменьшил размер неустойки в виде пеней до 40000 руб. (за оба случая нарушения обязательств).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с истца процентов за пользование чужими денежными средствами за неуплату компенсационных расходов.

В силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ, в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей, проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку предварительным договором установлена неустойка за просрочку оплаты любых платежей, оснований для взыскания процентов не имеется.

Распределение судом первой инстанции расходов по уплате государственной пошлины произведено в полном соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Заявителем апелляционной жалобы несогласие с размером расходов по уплате государственной пошлины, взысканных решением суда, не выражено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2016 года по делу N А19-12246/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Е.В.Желтоухов Г.Г.Ячменёв