Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 июля 2017 г. N Ф02-2598/17 по делу N А19-10085/2016

город Иркутск

6 июля 2017 г.

Дело N А19-10085/2016

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Палащенко И.И., Первушиной М.А.,

при участии в судебном заседании представителя Министерства имущественных отношений Иркутской области - Сокольниковой Е.А. (доверенность от 05.08.2016, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2016 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 года по делу N А19-10085/2016 (суд первой инстанции - Рукавишникова Е.В., суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" (далее - истец, общество, ООО "Айс-Роско", ОГРН 1033801004940, ИНН 3808046259, место нахождения: г.Иркутск) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым требованием к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - ответчик, Министерство, ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, место нахождения: г.Иркутск) о признании расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 за период с 17.11.2015 по 31.12.2016, произведенного Министерством, незаконным в части применения коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия земельных участков (Ку), равного 2.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2016 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2016 года отменено, признаны недействительными расчеты арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2015 между ООО "Айс-Роско" и Министерством в части применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку = 2); изменены правоотношения между ООО "Айс-Роско" и Министерством в части установления размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2015 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку = 1).

В кассационной жалобе Министерство просит отменить решение от 30 августа 2016 года и постановление апелляционного суда от 3 марта 2017 года, в удовлетворении исковых требований ООО "Айс-Роско" отказать. В обоснование отмены судебных актов Министерством приведены доводы о неправильном истолковании судом апелляционной инстанции постановления мэра г.Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" (далее - постановление мэра г.Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9). По мнению ответчика, в соответствии с вышеуказанным постановлением повышающий коэффициент (Ку) равный 2 подлежит применению при расчете арендной платы по истечении трех лет с даты заключения договора аренды независимо от срока действия разрешения на строительство, а потому применение данного коэффициента при расчете арендной платы с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год является обоснованным.

Присутствующие в судебном заседании представитель Министерства подтвердила доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 17.08.2012 на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 13.07.2012 N 12-рп между Министерством (арендодатель) и ООО "Айс-Роско" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская), с кадастровым номером 38:36:000022:31281, площадью 1887 кв. м для его использования в целях строительства супермаркета.

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.08.2012.

В соответствии с пунктом 2.1 договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует в течение трех лет. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 16.11.2012 за N 388801/132/2012-893.

На основании распоряжения N 154-з от 23.04.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение N 24 от 05.05.2014 к договору аренды N 99/12 от 17.08.2012, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 16.11.2012 по 16.11.2018.

Оспаривая составленные Министерством расчеты арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015, 01.01.2016 по 31.12.2016 истец указал, что в расчетах арендной платы с 2014 года появился не согласованный сторонами коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку). При этом истец заявил, что до 17.11.2015 коэффициент Ку был равен 1, что никак не влияло на размер арендной платы. С 17.11.2015 указанный коэффициент в расчетах увеличился вдвое, что привело к увеличению размера арендной платы.

Арбитражный суд Иркутской области, признавая обоснованными заявленные истцом требования, исходил из изменения Министерством в одностороннем порядке условий договора в части согласованной методики расчета арендной платы, что, по мнению суда первой инстанции, является недопустимым.

Четвертый арбитражный апелляционный суд данный вывод признал ошибочным, указав на право арендодателя по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Суд округа соглашается с оценкой, данной судом апелляционной инстанции выводу Арбитражного суда Иркутской области, в связи со следующим.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 (ныне статья 39.7) которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор от 17.08.2012 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условие и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта и не требует дополнительного изменения договора.

Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" было утверждено соответствующее Положение.

В соответствии с пунктом 3 Положения арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.

В соответствии с названным Положением постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 был утвержден соответствующий Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск.

Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп ранее действовавшее постановление Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па признано утратившим силу, однако, правила о порядке установления арендной платы, содержащиеся в пункте 3 Положения, также содержатся в пункте 3 постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп.

Между истцом и ответчиком возникли разногласия в части применения коэффициента, установленного муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы за земельный участок, арендованный по договору, а именно, Ку - коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков.

Согласно договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012, земельный участок предоставлен для строительства супермаркета.

Согласно пункту 4 приложения N 2 к постановлению мэра г.Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 для земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет) установлен Ку равный 2.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с судом апелляционной инстанции об отсутствии оснований для применения Ку равного 2.

При этом суд апелляционной инстанции мотивировал свою позицию тем, что из буквального толкования положений нормативного правового акта не следует, что повышающий коэффициент Ку равный 2 подлежит применению при расчете арендной платы по истечении трех лет с начала действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства иных объектов недвижимости; договором не установлен срок строительства объекта; разрешение на строительство обществом не получено, в настоящее время для истца подготавливается проектно-сметная документация по объекту "Строительство супермаркета по ул. Байкальская в г. Иркутске".

Апелляционной суд исходил из того, что договором или разрешением на строительство срок строительства объекта не определен, а потому оснований для применения повышающего коэффициента Ку равного 2 при расчете арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного для строительства иных объектов недвижимости, как используемого с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), в рассматриваемые периоды с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год у Министерства не имеется.

Суд округа полагает, что оснований для применения повышающего коэффициента Ку равного 2 не имеется в связи со следующим.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему на момент заключения договора аренды, в настоящее время аналогичные положения содержаться в статье 39.7 Земельного кодекса) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовал пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации).

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом, в пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации была предусмотрена повышенная ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу для строительства супермаркета.

Каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства супермаркета, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством. При этом арендодатель вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации содержится в определении от 28.04.2016 N 14-АПГ16-7.

В связи с изложенным не могут быть признаны обоснованными доводы Министерства, изложенные в кассационной жалобе, о возможности применения повышающего коэффициента по истечении трех лет с даты заключения договора аренды.

Таким образом, оснований для применения повышающего коэффициента, учитывающие особые условия использования земельных участков (Ку=2), не имеется, в связи с чем требования истца правомерно удовлетворены.

Поскольку решение суд первой инстанции было отменено постановлением апелляции по безусловным основаниям, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по настоящему делу подлежит оставлению без изменения постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 года.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, арбитражный суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 года по делу N А19-10085/2016 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

И.И. Палащенко М.А. Первушина