г. Чита |
|
3 марта 2017 г. |
Дело N А19-10085/2016 |
Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам первой инстанции дело N А19-10085/2016 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" (ОГРН 1033801004940, ИНН 3808046259, место нахождения: 664025, Иркутская область, г. Иркутск, пер. Краснофлотский, д.4) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613; место нахождения: Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 47) о признании незаконным расчета арендной платы и изменении правоотношения в части установления размера арендной платы
при участии в судебном заседании:
от истца - Бутузовой Н.В., представителя по доверенности от 20.05.2016,
от ответчика - не было,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" (далее также - истец, Общество, ООО "Айс-Роско") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым требованием к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее также - ответчик, Министерство) о признании расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 за период с 17.11.2015 по 31.12.2016, произведенного Министерством, незаконным в части применения коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия земельных участков (Ку), равного 2.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2016 года исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что системное толкование условий договора N 99/12 от 17.08.2012 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Установив, что в расчете арендной платы появился коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку), суд признал это изменением методики определения арендной платы, которое произведено Министерством в нарушение условий договора и повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, поставив вопрос об его отмене и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование несогласия с судебным актом Министерство указало на рассмотрение дела судом первой инстанции в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного разбирательства.
По существу спора Министерство сослалось на то, что пунктом 4.6 договора аренды N 99/12 от 17.08.2012 (с учетом дополнительного соглашения N 24 от 05.05.2014) предусмотрено арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области.
Расчет арендной платы в договоре аренды произведен на основании постановления Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее также - Положение), а также постановления мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск" (далее также - Порядок). Правила о порядке установления арендной платы, содержащиеся в пункте 3 Положения, также содержатся в пункте 3 принятого в последующем постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".
Вывод суда об изменении методики определения арендной платы не обоснован, при расчете арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015, с 01.10.2016 по 31.12.2016 Министерством применена методика расчета арендной платы по формуле: ГAп=S*УПкс *НС *К (Кри*Ку)*Кинф, которая применялась и ранее, в том числе, за период с 25.05.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 16.11.2015.
Согласно Порядку коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле: К=Кри х Ку, где:
К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;
Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);
Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2).
Согласно пункту 5.1 Приложения N 1 Порядка коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования по договору аренды земельного участка с учетом цели предоставления земельного участка определен как для земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли (цель использования земельного участка по договору аренды: для строительства супермаркета) и равен 5,50. Указанный коэффициент применялся и ранее в расчетах арендной платы за предыдущие периоды, а не только с 17.11.2015.
Согласно пункту 6 Приложения N 2 Порядка коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков на дату заключения договора аренды - 17 августа 2012 года, и на дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды - 5 мая 2014 года определен как для прочих земельных участков и равнялся 1, так как иные перечисленные особенности вида разрешенного использования земельных участков не относились к особенностям использования земельного участка, переданного по договору аренды N 99/12 от 17.08.2012.
В соответствии с пунктом 4 Приложения N 2 Порядка коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков, определен в отношении земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), который равен 2.
С учетом того, что Министерством было установлено, что земельный участок арендатором не используется для строительства супермаркета, при расчете коэффициента, применяемого к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования Ку определен в соответствии с пунктом 4 Приложения N 2 Порядка равного 2.
Таким образом, методика и формула расчета, способ определения арендных платежей Министерством не изменялись, а был изменен размер (показатель) Ку с учетом фактических особенностей разрешенного использования земельных участков, что не нарушает правил, установленных в пункте 4.6 договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, установив, что дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие Министерства, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, Министерство было лишено возможности участвовать в судебном заседании суда первой инстанции и реально защищать свои права и законные интересы, в результате чего допущены нарушения таких принципов арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле (статья 7 АПК РФ), равноправие сторон (статья 8 АПК РФ), состязательность (статья 9 АПК РФ), перешел к рассмотрению дела N А19-10085/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции отражены апелляционным судом в определении от 23 ноября 2016 года по настоящему делу.
Истец доводы Министерства оспорил по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец указывает на то, что на момент подписания договора аренды постановление мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 уже действовало и содержало Приложение N 2 к Порядку о коэффициентах, учитывающих особенности видов разрешенного использования земельных участков (Ку), однако в расчете к договору аренды коэффициент Ку истцом и ответчиком предусмотрен не был. Стороны предусмотрели только коэффициент, указанный в Приложении N 1 к Порядку определения коэффициентов. Дополнительных соглашений к договору аренды об изменении методики расчета арендной платы сторонами не подписывалось, увеличение размера арендной платы обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением Министерством методики ее определения в одностороннем порядке путем применения нового, не согласованного коэффициента. Не предъявление истцом требований о признании незаконными более ранних расчетов арендной платы, где Министерством применен коэффициент Ку, обусловлено тем, что Ку=1 и не влиял на размер арендной платы.
Дополнительно истец сослался на то обстоятельство, что основания для применения при расчете арендной платы за спорные периоды коэффициента Ку=2 отсутствуют, поскольку земельный участок используется им в целях строительства супермаркета и в срок до 16.11.2018 (до окончания срока действия договора аренды) строительство им будет завершено. Договором аренды не определен конкретный срок начала строительства, в пункте 3.4.2 предусмотрено, что арендатор обязан приступить к строительству объекта после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке. Фактическое строительство на арендуемом истцом земельном участке долгое время было невозможным, поскольку на нем к моменту заключения договора аренды уже расположены были металлические гаражи, используемые гражданами личных целях. Предоставленный земельный участок имел недостатки, препятствующие осуществлению строительства, однако, на сегодняшний момент все гаражи снесены. Получение разрешения на строительство являлось невозможным из-за действий третьих лиц, в настоящее время для истца подготавливается проектно-сметная документация по объекту "Строительство супермаркета по ул. Байкальская в г. Иркутске". Применение повышающего коэффициента Ку=2 предусмотрено только в том случае, когда имеет место нарушение сроков строительства, а не представления документации.
Истцом в ходе рассмотрения дела по правилам первой инстанции уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявленные исковые требования, истец просит признать недействительными расчеты арендной платы за период с 17.11.2012 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" и министерством имущественных отношений Иркутской области в части применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=2).
Изменить правоотношения между обществом с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" (ОГРН 1033801004940, ИНН 3808046259) и Министерством имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613) в части установления размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=1).
Уточнения исковых требований приняты судом апелляционной инстанции.
Позиция Министерства по существу спора обоснована тем, что повышающий коэффициент Ку=2 подлежит применению при расчете арендной платы по истечении трех лет с начала действия договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2014, после государственной регистрации договора (с 16.11.2012). С указанной даты прошло более 3-х лет, между тем, арендатор до настоящего времени не приступил к строительству объекта на арендуемом земельной участке, разрешение на строительство не получено, соответственно, применение к размеру арендной платы коэффициента вида разрешенного использования Ку=2 обоснованно. Дополнительно Министерство ссылается на то обстоятельство, что в соответствии с актом осмотра на 16.02.2017 на земельном участке строительные работы не ведутся.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.01.2017.
Министерство, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, известило суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 года отказано в удовлетворении ходатайства Министерства имущественных отношений Иркутской области о привлечении к участию в деле N А19-10085/2-016 Администрации города Иркутска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета.
Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.08.2012 на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 13.07.2012 N 12-рп между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская), с кадастровым номером 38:36:000022:31281, площадью 1887 кв.м. для его использования в целях строительства супермаркета.
Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.08.2012.
В соответствии с пунктом 2.1. договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует в течение трех лет.
Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 16.11.2012 за N 388801/132/2012-893.
На основании распоряжения N 154-з от 23.04.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение N 24 от 05.05.2014 к договору аренды N 99/12 от 17.08.2012, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 16.11.2012 по 16.11.2018.
Оспаривая составленные Министерством расчеты арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015, 01.01.2016 по 31.12.2016 истец указал, что в расчетах арендной платы с 2014 года появился не согласованный сторонами коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку). При этом истец заявил, что до 17.11.2015 коэффициент Ку был равен 1, что никак не влияло на размер арендной платы. С 17.11.2015 указанный коэффициент в расчетах увеличился вдвое, что привело к увеличению размера арендной платы.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований, о признании недействительными расчетов арендной платы за период с 17.11.2012 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 между Обществом и Министерством в части применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=2), и изменении правоотношений между ООО "Айс-Роско" и Министерством в части установления размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2015 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=1).
Суд апелляционной инстанции считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В силу статьи 1 (пункт 7) Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации также указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Отношения между сторонами возникли на основании договора аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012, с учетом дополнительного соглашения N 24 от 05.05.2014, вследствие чего подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Таким образом, размер арендной платы является существенным условием договора аренды и достижение согласия по данному условию является одним из критериев, определяющим договор на предмет его заключенности (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, исследовав и оценив условия договора аренды N 99/12 от 17.08.2012 правильно установил, что он соответствует требованиям указанных норм материального права, зарегистрирован в установленном законом порядке, предмет договора определен сторонами в пункте 1.1 договора, размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 4 договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор является заключенным. Факт передачи земельного участка по договору подтверждается передаточным актом от 17.08.2012.
ООО "Айс-Роско" оспорило правомерность применения при исчислении размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков Ку=2.
Пунктом 4.4. указанного договора установлена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату в размере, определенном в расчете (приложение N 1 к договору; при этом, указано, что арендная плата уплачивается в порядке, сроки и на условиях в соответствии с постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее также - Положение).
В приложении N 1 к договору сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок в соответствии с постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па по формуле расчета арендной платы:
(Ап) = (Кс х Бс) х Пк, где:
Ап - размер годовой арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка (16149889,50), Бс - базовая ставка на территории города Иркутска (1,5%), Пк - повышающий коэффициент (5,58), предусмотренный пп.5.1 Приложения N 1 к Порядку, утвержденному постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9.
В силу пункта 4.6. договора (в редакции дополнительного соглашения N 24 от 05.05.2014) арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области.
Как указано выше, расчет арендной платы в договоре аренды произведен сторонами на основании постановления Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", а также постановления мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск".
В соответствии с пунктом 3 Положения арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.
Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.
При этом с принятием постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп ранее действовавшее постановление Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па признано утратившим силу.
Правила о порядке установления арендной платы, содержащиеся в пункте 3 Положения, также содержатся в пункте 3 постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп.
Ответчик полагает, что в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых в размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" для земельных участков, предоставленных для строительства иных (исключающих жилищное строительство) объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более трех лет) применяется коэффициент Ку = 2.
При расчете арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015, с 01.10.2016 по 31.12.2016 Министерством применена методика расчета арендной платы по формуле: ГAп=S*УПкс *НС *К (Кри*Ку)*Кинф, которая применялась и ранее, в том числе, за период с 25.05.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 16.11.2015, где ГАП - годовая арендная плата, S -площадь земельного участка, УПКС -удельный показатель кадастровой стоимости, Нс - налоговая ставка, К -коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования; Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования, Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков, КИНф - коэффициент инфляции.
Согласно Порядку коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле: К=Кри х Ку, где:
К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;
Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);
Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2).
Согласно пункту 5.1 Приложения N 1 Порядка коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования по договору аренды земельного участка с учетом цели предоставления земельного участка определен как для земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли (цель использования земельного участка по договору аренды: для строительства супермаркета) и равен 5,50. Указанный коэффициент применялся и ранее в расчетах арендной платы за предыдущие периоды.
Согласно пункту 6 Приложения N 2 Порядка коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков на дату заключения договора аренды - 17 августа 2012 года, и на дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды - 5 мая 2014 года определен как для прочих земельных участков и равнялся 1, так как иные перечисленные особенности вида разрешенного использования земельных участков не относились к особенностям использования земельного участка, переданного по договору аренды N 99/12 от 17.08.2012.
В соответствии с пунктом 4 Приложения N 2 Порядка коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков, определен в отношении земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), который равен 2.
Министерство, полагая, что земельный участок арендатором не используется для строительства супермаркета, определило коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования Ку, на основании пункта 4 Приложения N 2 Порядка равным 2.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией Министерства в отношении того, что в рассматриваемом случае со стороны Министерства отсутствовало изменение в одностороннем порядке методики и формулы расчета арендной платы при изменении размера (показателя) Ку с 1 на 2, поскольку коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков Ку изначально был предусмотрен Порядком, утвержденным постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9, и при наличии оснований подлежал применению в силу нормативного характера регулирования арендной платы.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Следовательно, выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными.
Между тем, суд апелляционной инстанции полагает установление и исчисление размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков Ку=2 неправомерным, исходя из следующего.
Суд апелляционной инстанции считает, что при толковании положений нормативного правового акта в части установления повышенного коэффициента Ку=2 необходимо исходить из следующего.
Действующее законодательство Российской Федерации не регламентирует понятие и признаки "установленного срока строительства".
Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.
Согласно пункту 20 указанной статьи, срок действия разрешения на строительство может быть продлен.
Таким образом, из совокупности указанных норм следует, что для целей применения Постановления мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых в размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" установленный срок строительства следует определять как срок, на который выдано разрешение на строительство, поскольку именно указанным документом предоставляется застройщику право осуществлять строительство, либо как срок, установленный для осуществления строительства непосредственно договором аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы Министерства, исходит из того, что из буквального толкования положений нормативного правового акта не следует, что повышающий коэффициент Ку=2 подлежит применению при расчете арендной платы по истечении трех лет с начала действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства иных объектов недвижимости.
Пунктом 3.4.2 договора в редакции дополнительного соглашения предусмотрена обязанность арендатора приступить к строительству объекта после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Вместе с тем, договором не установлен срок строительства объекта.
С учетом дополнительного соглашения срок договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства супермаркета, установлен с 16.11.2012 по 16.11.2018, что предполагает возможность осуществления такого строительства в срок до 16.11.2018.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство обществом не получено, в настоящее время для истца подготавливается проектно-сметная документация по объекту "Строительство супермаркета по ул. Байкальская в г. Иркутске".
При таких обстоятельствах, учитывая, что договором или разрешением на строительство срок строительства объекта не определен, оснований для применения повышающего коэффициента Ку=2 при расчете арендной платы в отношении земельного участка, предоставленного для строительства иных объектов недвижимости, как используемого с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), в рассматриваемые периоды с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год у Министерства не имеется.
Ссылка Министерства в обоснование применения повышающего коэффициента Ку=2 после истечения трехлетнего срока с момента начала действия договора аренды (с 17.11.2015) на невыполнение обязанности, установленной пунктом 3.4.3 дополнительного соглашения к договору аренды N 99/12, о предоставлении арендодателю в срок до 23.10.2014 всей разрешительной и градостроительной документации, не может быть принята во внимание, поскольку в данном пункте договора не установлен срок строительства объекта. Нарушение данного условия договора может являться основанием для привлечения арендатора к иной договорной ответственности (пункт 5.5 договора в редакции дополнительного соглашения), а не применения повышающего коэффициента Ку.
Ссылки истца на невозможность осуществления им строительства на арендуемом земельном участке и получения разрешения на строительство в связи с передачей участка с недостатками (наличие на нем металлических гаражей), препятствующими осуществлению строительства, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, в связи с чем оценке не подлежат.
Поскольку ответчиком не доказано наличие оснований для применения при определении размера арендной платы для ООО "Айс-Роско" положения о применении коэффициента Ку = 2, установленного Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых в размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск", исковые требования о признании недействительными расчетов арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен способ защиты права посредством прекращения или изменения правоотношения.
Суд апелляционной инстанции, установив, что основания для применения при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 коэффициента Ку=2 в рассматриваемые периоды отсутствуют, полагает подлежащими удовлетворению требования общества об изменении правоотношений между ООО "Айс-Роско" и Министерством в части установления размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2012 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=1).
Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.04.2010 N 69-ФЗ) при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения приходит к выводу, что решение суда первой инстанции на основании пункта 6.1 части статьи 268, пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
По результатам рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам первой инстанции требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов.
На основании вышеприведенных норм понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 августа 2016 года по делу N А19-10085/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать недействительными расчеты арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" и министерством имущественных отношений Иркутской области в части применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=2).
Изменить правоотношения между обществом с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" (ОГРН 1033801004940, ИНН 3808046259) и Министерством имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613) в части установления размера арендной платы за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 и за 2016 год по договору аренды земельного участка N 99/12 от 17.08.2015 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=1).
Взыскать с Министерства имущественных отношений Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Айс-Роско" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий |
Э.В. Ткаченко |
Судьи |
Е.О. Никифорюк |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А19-10085/2016
Истец: ООО "Айс-Роско"
Ответчик: Министерство имущественных отношений Иркутской области