Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 марта 2018 г. N Ф02-930/18 по делу N А19-12030/2017

город Иркутск

22 марта 2018 г.

Дело N А19-12030/2017

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Барской А.Л., Первушиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мироновского Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 сентября 2017 года по делу N А19-12030/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Рукавишникова Е.В., суд апелляционной инстанции: Сидоренко В.А., Басаев Д.В., Каминский В.Л.),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ИНН 3849057115; ОГРН 1163850051584; г. Иркутск; далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мироновскому Сергею Николаевичу (далее - предприниматель, ответчик) (ИНН 381254192635; ОГРНИП 310385018100117; г. Иркутск) о взыскании 1 218 818 рублей 29 копеек, из которых:

- 790 242 рубля 70 копеек - задолженность по арендной плате за период с 07.04.2015 по 22.05.2017;

- 290 952 рубля 71 копейка - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 13.01.2015 по 22.05.2017;

- 57 814 рублей 74 копейки - задолженность по оплате за пользование земельным участком за период с 18.11.2014 по 22.05.2017;

- 25 301 рубль 08 копеек - пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 18.11.2014 по 22.05.2017;

- 54 507 рублей 06 копеек - штраф за нарушение условий договора (пункт 2.3.16).

Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды от 14.11.2014 N 9985 и об обязании предпринимателя освободить и вернуть объект Комитету по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 сентября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2017 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, заявляет об их отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что судами не учтены отношения сторон договора, указывает на то, что при заключении договора аренды и принятии объекта по акту приема-передачи предприниматель не мог обнаружить намеренно скрытые истцом недостатки принимаемого в аренду помещения, которые не позволяют использовать арендованное имущество для предпринимательских целей. Эти обстоятельства явились основанием для отказа предпринимателя от исполнения договора аренды и регистрации его в установленном законом порядке.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли тот факт, что незарегистрированный в установленном законом порядке договор считается незаключенным и не порождает предусмотренных законодательством правовых последствий.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 14.11.2014 по результатам проведенного аукциона между администрацией города Иркутска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 9985 (далее - договор), по условиям которого предпринимателю передано во временное возмездное владение и пользование нежилое торговое помещение, расположенное на 1 этаже и в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 90 кв. м (номер на поэтажном плане 1 эт.: 13, подвал: 1, 12), с кадастровым номером 38:36:000022:35166, по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 141 (далее - объект).

Согласно договору, целевое использование объекта: коммерческая деятельность (пункт 1.2.); площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, составляет 41 кв. м (пункт 1.3); срок действия договора с 14.11.2014 по 13.11.2019 (пункт 1.4.).

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 14.11.2014.

Размер арендной платы и порядок ее внесения установлен в пункте 3.1 договора. Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Согласно данному пункту арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Обязанность арендатора в месячный срок с момента подписания договора зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области установлена в пункте 2.3.16 договора.

Пунктом 4.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных, в том числе пунктом 2.3.16 договора. Арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % от суммы годовой арендной платы в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация 11.11.2015 направила предпринимателю предупреждение от 09.11.2015 N 505-71-15035/15, в котором указала на ненадлежащее исполнение пункта 2.3.16 договора и предупредила о необходимости оплатить штраф в размере 54 507 рублей 06 копеек.

Предупреждениями от 09.11.2015 N 505-71-15036/15, от 17.11.2015 N 505-71-15370/15 администрация информировала предпринимателя о наличии задолженности по арендным платежам, платы за пользование земельным участком и пени, предлагая оплатить указанные в предупреждениях суммы.

Комитет направил в адрес предпринимателя предупреждения от 10.03.2016 N 505-71-2900/16, от 24.08.2016 N 505-71-9283/16, от 13.10.2016 N 505-71-11074/16, от 29.11.2016 N 505-71-12994/16 о наличии задолженности по арендным платежам, платы за пользование земельным участком и пени, предлагая оплатить указанные в предупреждениях суммы.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору Комитет отказался от продолжения договорных отношений с предпринимателем и предложил освободить и передать по акту приема-передачи объект аренды, что подтверждается направленными в адрес предпринимателя предупреждениями от 03.02.2017 N 505-71-1044/17 и от 14.04.2017 N 505-71-3911/17.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей и платы за пользование земельным участком, а также указывая на нарушение условий договора в части необходимости регистрации договора аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды двух инстанций исходили из обоснованности требований истца. Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 309, 310, 330, 606, 614, 619, 622, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установили, что за спорный период арендные платежи и платежи за пользование земельным участком арендатором по договору не вносились, в связи с чем указали на имеющуюся у ответчика обязанность оплатить возникшую задолженность по арендным платежам, пени и штраф. Нарушение ответчиком условий договора и невнесение арендной платы суды признали существенным, что послужило основанием для расторжения договора аренды и удовлетворения требования истца об освобождении и возврате ответчиком занимаемого нежилого торгового помещения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых судебных актов.

Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Правильно определив правовую природу договора, арбитражные суды обоснованно руководствовались положениями главы 34 ГК РФ, согласно которым, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 ГК РФ, в частности, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1).

Установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом и расположенным под ним земельным участком в заявленный истцом период предпринимателем не выполнялись, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Комитета о взыскании основного долга и расторжении договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, проанализировав в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ содержание договора от 14.11.2014 N 9985 в части установления обязанности арендатора уплатить пени за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании пени, предусмотренной пунктом 4.2 договора.

В пункте 4.4 договора стороны предусмотрели ответственность в виде штрафа за неисполнение арендатором установленной пунктом 2.3.16 обязанности зарегистрировать договор аренды в течение одного месяца с момента его подписания.

Принимая во внимание, что ответчиком данное требование не исполнено, а также не исполнено требование истца об оплате штрафа в размере 54 507 рублей 06 копеек, изложенное в направленном администрацией в адрес предпринимателя предупреждении от 09.11.2015 N 505-71-15035/15, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании штрафа за нарушение обязательств по договору аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что переданное по договору аренды помещение не позволяет использовать его в целях осуществления предпринимательской деятельности ввиду наличия скрытых недостатков отклоняется судом кассационной инстанции, как не являющийся основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов, поскольку имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 14.11.2014, содержащему описание технического состояния объекта. Акт приема-передачи объекта подписан сторонами без замечаний, что свидетельствует о принятии объекта, соответствующего условиям договора.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 как на обоснование довода о том, что незарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды является незаключенным и не порождает правовых последствий, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку свидетельствует о неправильном толковании ответчиком содержания информационного письма, которым разъясняется, правила применения норм гражданского законодательства к договорам аренды нежилых помещений при их регистрации.

Фактически заявленный ответчиком довод о незаключенности договора аренды со ссылкой на статью 651 ГК РФ судом кассационной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) изложена правовая позиция, согласно которой, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исходя из смысла приведенной нормы права, при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что фактическая передача недвижимости состоялась, если не доказано обратное.

Арбитражными судами установлено, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 14.11.2014N 9985 и подписан передаточный акт от 14.11.2014. Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие между сторонами разногласий относительно толкования и исполнения условий договора, в материалы дела не представлено. Указанные обстоятельства с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 свидетельствуют о том, что стороны связаны обязательствами, сформированными на основе автономии воли и эти обязательства в силу положений статьи 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом.

Таким образом, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права не нарушены.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 сентября 2017 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 сентября 2017 года по делу N А19-12030/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

А.Л. Барская М.А. Первушина