Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2019 г. N Ф02-6162/18 по делу N А33-6076/2018

город Иркутск

29 января 2019 г.

Дело N А33-6076/2018

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Кушнаревой Н.П., Первушиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Деревцовой К.А.,

в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края участвуют представители индивидуального предпринимателя Кузнецовой Марины Александровны: Агабекян А.М. и Никитенко С.В. (доверенность от 21.10.2018, паспорта),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецовой Марины Александровны на решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2018 года по делу N А33-6076/2018 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции - Куликова Д.С.; суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Споткай Л.Е., Шелег Д.И.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ОГРН 1072468020877, ИНН 2461201672, г. Красноярск, далее - ООО УК "ЖСК", г. Красноярск, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Марине Александровне (ОГРН 304246228000163, ИНН 246207931801, г. Красноярск, далее - предприниматель Кузнецова М.А., ответчик) о взыскании основного долга в размере 764 297 рублей 41 копейки, пени в размере 1 065 216 рублей 44 копеек.

Предпринимателем Кузнецовой М.А. заявлены встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка N ГУК-СВ-17/61 от 30.08.2017 недействительным на основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр" (ОГРН 1022402310600, далее - ООО "Жилкомцентр", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2018 года, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 893 200 рублей 36 копеек, из них: 756 845 рублей 81 копейка долга, 105 381 рубль 55 копеек пени, 30 973 рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Кузнецова М.А. обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить по мотиву неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды неправомерно применили статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).

Заявитель кассационной жалобы не соглашается с выводами судов о том, что воля предпринимателя Кузнецовой М.А. была направлена на заключение нового договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61. По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не дал оценку доводу ответчика о несогласованности объекта, как существенного условия вновь заключенного с ответчиком договора аренды.

В кассационной жалобе предприниматель Кузнецова М.А. заявляет о том, что арбитражным судом не была определенно установлена природа договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, в связи с чем, по мнению ответчика, остался не решенным вопрос о действительности договора аренды от 29.06.2011 N З-31/11-СВ; суд, признавая оба договора аренды самостоятельными, одновременно рассматривал договор от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 в качестве односторонней сделки, направленной на изменение условия о размере арендной платы в договоре от 29.06.2011 N З-31/11-СВ, что неправомерно, считает заявитель кассационной жалобы.

Кроме того, как указывает заявитель кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не дал оценку факту возобновления договора аренды от 29.06.2011 N З-31/11-СВ и одновременного ретроспективного действия договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 до его заключения в период с 21.10.2016; не дал оценки позиции ответчика, согласно которой на период ретроактивного действия договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, сохранял свое действие договор аренды от 29.06.2011 N З-31/11-СВ.

Суд первой инстанции неправильно применил пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к возможности взыскания арендной платы за период, в течение которого договор аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 не действовал, считает заявитель кассационной жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Присутствующие в судебном заседании представители предпринимателя Кузнецовой М.А. доводы кассационной жалобы подтвердил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 30.06.2016 N 1-Ж, ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (в настоящее время ООО УК "ЖСК") (управляющая компания) и собственники помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 14, подписали договор управления многоквартирным домом от 30.06.2016 N 1-Ж.

Согласно пункту 3.3.2 договора управления многоквартирным домом от 30.06.2016 N 1-Ж, управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства Российской Федерации, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством.

Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70 % - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30 % - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).

Общим собранием собственников в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 30.06.2016 N 1-Ж, принято решение об установлении минимального размера платы за пользование общим имуществом: стоимость арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв. м - 100 рублей. Управляющей компании поручено заключать договоры о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьим лицам на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений.

Между ООО "Жилкомцентр" (управляющая компания) и предпринимателем Кузнецовой М.А. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 29.06.2011 N З-31/11-СВ, согласно пункту 2.1 которого управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 114,46 кв. м для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона по реализации пищевых продуктов "Алекс". Договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором (пункт 2.2 договора).

Под земельным участком согласно пункту 1.2 договора понимается - земельный участок площадью 7158+/-106 кв. м с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, 14 (пункт 1.2 договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв. м, в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова, 14 (приложение N 1) (пункт 1.3 договора). Многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 14.

Пунктом 3.1 договора срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.07.2011 по 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 N 1 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 N З-31/11-СВ дополнен пунктом 3.2 следующего содержания: "3.2 настоящий договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении".

Согласно справке от 29.02.2016, выданной ООО УК "ЖСК", по состоянию на 26.02.2016 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 N З-31/11-СВ действует и пролонгирован до 26.01.2017.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы составляет 1870 рублей 46 копеек в месяц с учетом НДС (18 %). Пунктом 4.2 договора установлено, что не позднее двух рабочих дней с момента подписания договора арендатор оплачивает управляющей компании двойную - месячную арендную плату: арендная плата за первый месяц действия договора и задаток в счет обеспечения исполнения обязательств по договору в размере месячной арендной платы. В дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу управляющей компаний.

Дополнительным соглашением от 23.05.2013 N 2 пункт 4.1 договора от 29.06.2011 N 3-31/11-СВ изложен в новой редакции "Размер арендной платы составляет 5 500 рублей в месяц с учетом НДС (18 %)". Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.06.2013.

Между ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (арендодатель) и предпринимателем Кузнецовой М.А. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, согласно пункту 1.1 которого многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 14Г.

Земельный участок - земельный участок площадью 7158+/-106 кв. м с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, 14Г (пункт 1.2 договора).

Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв. м (площадь павильона = 45,61 кв. м + санитарная зона = 68,85 кв. м), в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова д. 14 (приложение N 1) (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 14Г общей площадью 114,46 кв. м для размещения временного сооружения - павильона.

В силу пункта 2.2 договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором.

Пунктом 3.1 договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 21.10.2016 и действует по 20.09.2017. Договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 4.1 договора от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, размер арендной платы составляет 57 230 руб. 00 копеек в месяц, в том числе НДС (18 %). (Приложение N 2 к договору). Оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу (пункт 4.2 договора). Оплату арендной платы арендатор производит до даты фактического возврата части земельного участка независимо от оснований прекращения договорных отношений (пункт 4.3 договора). Моментом оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет (в кассу) управляющей компании (пункт 4.4 договора). Пунктом 6.2 договора от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, задатка, срока восполнения задатка, установленных пунктами 4.2, 4.3 договора, управляющая компания вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно протоколу общего собрания участников ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" от 28.11.2017; уставу ООО УК "ЖСК"; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.12.2017, ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН 1072468020877) переименовано в ООО УК "ЖСК".

Из представленного истцом расчета следует, что у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 21.10.2016 года по 30.11.2017 на сумму 764 297 рублей 41 копейка; за несвоевременное внесение арендной платы истец начислил ответчику пени в размере 1 065 216 рублей 44 копеек по состоянию за период с 11.09.2017 по 10.02.2018.

Претензией от 07.02.2018, направленной ответчику 07.02.2018, арендодатель обратился к арендатору с просьбой оплатить задолженность за период с 30.08.2017 по 07.02.2018.

Неисполнение предпринимателем требований претензии по оплате задолженности по арендной плате послужило основанием обращения ООО УК "ЖСК" в арбитражный суд с иском.

Предприниматель Кузнецова М.А. обратилась с требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь, на то, что договор аренды земельного участка от 29.06.2011 N З-31/11-СВ является действующим, а собственники многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 14, при посредничестве старой управляющей компании - ООО "Жилкомцентр", уже воспользовались своим правом по распоряжению частью земельного участка с кадастровым номером 24:50:000189:374, предоставив его в пользование истцу по договору от 29.06.2011, заключая договор от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, новая управляющая компания - ООО УК "ЖСК" повторно реализовала право на распоряжение этим же имуществом без расторжения ранее заключенного договора аренды, что недопустимо.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя первоначальный иск и взыскивая с предпринимателя Кузнецовой М.А. в пользу ООО УК "ЖСК" сумму основного долга и пени, исходил из наличия у ответчика по первоначальному иску обязанности по внесению арендных платежей новой управляющей компании на основании договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61.

Размер начисленной ответчику за несвоевременное исполнение обязательств пени уменьшен судом по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 недействительным, арбитражный суд руководствовался правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 31, 32 информационного письма N 66 и исходил из того, что подписав новый договор аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 стороны направили свое волеизъявление на прекращение действия предыдущего договора аренды от 29.06.2011 N З-31/11-СВ.

Доводы ответчика о недобросовестном поведении истца, выразившемся в необоснованном установлении в одностороннем порядке невыгодных условий арендатору в части завышения размера арендной платы судом отклонены со ссылкой на положения о свободе договора.

Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых судебных актов.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались общими положениями об аренде, урегулированными главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующими порядок распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры подчинены режиму общей долевой собственности (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды от 29.06.2011 N З-31/11-СВ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 упомянутого Кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В силу 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма N 66).

Принимая во внимание обстоятельства дела и вышеприведенные нормы материального права, суды двух инстанций обоснованно указали на то, что в связи с переходом прав прежнего арендодателя к ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд", у ответчика на основании закона возникла обязанность по внесению арендных платежей новой управляющей компании.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Полагая, что договор аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 является недействительным, поскольку заключен в период действия прежнего договора аренды земельного участка от 29.06.2011 N З-31/11-СВ, предприниматель предъявила требование о признании договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленное ответчиком во встречном иске требование, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы действующего гражданского законодательства о сроке действия договора, оценив при этом действия сторон, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что подписав новый договор аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61, стороны прекратили действие предыдущего договора от 29.06.2011 N З-31/11-СВ.

Данный вывод судов является правильным и соответствует разъяснениям, данным в пунктах 31, 32 информационного письма N 66.

Таким образом, суды, установив, что в данном случае имеют место последовательные правоотношения прежней и новой управляющей компании с одним и тем же арендатором, воля которого была направлена на заключение нового договора аренды с новой управляющей компанией в отношении ранее арендуемого объекта, пришли к обоснованному выводу о несовершении истцом действий по повторной реализации права на распоряжение имуществом без расторжения предыдущего договора аренды, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении встречного иска ответчика по мотиву отсутствия оснований для признания договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 недействительным.

Кроме того, в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Из статей 398, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 13 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что в случае заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества не применяются последствия, связанные с недействительностью сделки, а потому оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе проанализировав условия договора аренды от 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 (пункт 3.1) и договора аренды от 29.06.2011 N З-31/11-СВ (пункт 4.7) по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций признали установленным и доказанным факт нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды 30.08.2017 N ГУК-СВ-17/61 по оплате арендных платежей, несмотря на направленное ему истцом требование от 07.02.2018 с предложением оплатить задолженность.

Вместе с тем, суды установили, что доказательства уведомления ответчика о смене стороны договора аренды земельного участка от 29.06.2011 N З-31/11-СВ в материалы дела не представлено, в связи с чем, перечисленная ответчиком в адрес ООО "Жилкомцентр" арендная плата в сумме 11 000 рублей, подлежит учету истцом в сумме платежей, поступивших от ответчика в связи с исполнением обязательств по договору аренды за период с 21.10.2016 по 31.11.2016. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные истцом требования о взыскании долга частично.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец воспользовался предусмотренным пунктом 6.2 договора правом на взыскание пени за просрочку обязательных платежей.

Учитывая заявленную истцом задолженность, а также произведенные ответчиком оплаты, арбитражный суд произвел расчет пени за период с 11.09.2017 по 10.02.2018, который составил 1 053 815 рублей 47 копеек и по заявлению ответчика уменьшил его в соответствии с требованием статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 105 381 рубля 55 копеек, исходя из 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, выводы судов двух инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда кассационной инстанции, учитывая положения статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пределах его компетенции, отсутствуют правовые основания для их переоценки и учета доводов кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Провозглашенный гражданским законодательством принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон по отношению друг к другу, подразумевает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно и в своих интересах.

Учитывая изложенное, судом кассационной инстанции отклоняется заявленный в кассационной жалобе довод предпринимателя Кузнецовой М.А. об отсутствии ее воли на заключение договора аренды на новый срок, поскольку данное утверждение ответчика противоречит фактическим обстоятельствам дела, в частности установленному судами факту подписания указанного договора предпринимателем без каких-либо разногласий. В результате указанных действий ответчик не возражал по поводу того, что определенная в договоре цена не отвечала, по его мнению, критерию эквивалентности гражданских правоотношений, принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В обоснование довода кассационной жалобы о несогласованности объекта вновь заключенного договора аренды земельного участка ввиду сдачи этого участка в аренду по иному договору, заявитель кассационной жалобы ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.09.2009 по делу N А41-2892/09.

Ссылка предпринимателя Кузнецовой М.А. на указанный судебный акт не может быть принята судом кассационной инстанции во внимание, поскольку обстоятельства дела, по которому принято вышеназванное постановление суда кассационной инстанции, не аналогичны обстоятельствам настоящего дела.

По аналогичным мотивам не может быть принята в качестве основания для отмены судебных актов ссылка предпринимателя Кузнецовой М.А. на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2006 N 4818/06, которым проверены судебные акты по делу, рассмотренному по иску о признании ничтожным договора аренды земельного участка, заключенного в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества с другим арендатором.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального и процессуального права, а фактически направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2018 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2018 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2018 года по делу N А33-6076/2018 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

Н.П. Кушнарева М.А. Первушина