Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2021 г. N Ф02-6757/20 по делу N А10-7516/2019

город Иркутск

18 февраля 2021 г.

Дело N А10-7516/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С.

при участии в заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Резерв" Липуновой А.В. (доверенность от 12.03.2019) и представителя муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" Прокопьевой И.В. (доверенность от 18.08.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Резерв" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2020 года по делу N А10-7516/2019 Арбитражного суда Республики Бурятия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Резерв" (ОГРН 1112468077842, ИНН 2466247159, адрес юридического лица: г. Иркутск, далее также - ООО "Резерв", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, г. Улан-Удэ, далее также - комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, уплаченной по договору аренды от 21.05.2014 N 89, в сумме 1 643 899 рублей 53 копейки.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года иск удовлетворен.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2020 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО "Резерв" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В поданной жалобе истец сослался на ошибочность выводов апелляционного суда об отсутствии на стороне комитета неосновательного обогащения. В частности, истец указал на необоснованное отклонение апелляционным судом его доводов о злоупотреблении правом со стороны комитета, поскольку последний получал арендную плату в отсутствие на то правовых оснований, в то время как общество "Резерв", понеся расходы на оплату арендных платежей, не могло использовать земельный участок по независящим от него обстоятельствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель комитета в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемое постановление без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04 февраля 2021 года судом объявлен перерыв до 11 февраля 2021 года, информация о чем размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

После окончания перерыва 11 февраля 2021 года судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал ранее изложенные доводы.

Комитет явку своих представителей в заседание не обеспечил.

На основании части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей комитета.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов этого суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.10.2012 в газете "Правда Бурятии" комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ размещена информация о возможном предоставлении земельного участка площадью 3 000 кв.м по ул. Иволгинская Советского района г. Улан-Удэ для строительства объектов, в том числе станции придорожного сервиса, автозаправочной станции, торгово-административного здания.

Решением комитета от 07.12.2012 N СР-1586 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3 000 кв.м с местоположением: г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Иволгинская для строительства станции придорожного сервиса, автозаправочной станции, торгово-административного здания.

Решением от 18.12.2012 комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ по согласованию с комитетом по строительству администрации г. Улан-Удэ, администрацией Советского района г. Улан-Удэ и министерством культуры Республики Бурятия произведен выбор указанного земельного участка для строительства объекта, о чем составлен соответствующий акт о выборе участка N 945.

Решением комитета от 08.02.2013 N У-25 предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка, после чего 24.04.2013 этот участок поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 03:24:011022:33 (кадастровый паспорт земельного участка от 24.04.2013 N 03/201/13-107106).

В последующем на основании решения комитета от 21.05.2014 N ЗА-90 комитет (арендодатель) и ООО "Резерв" (арендатор) заключили договор аренды указанного земельного участка от 21.05.2014 N 89. По условиям договора участок предоставлен в аренду для строительства станции придорожного сервиса, АЗС, торгово-административного здания с выносом кабеля связи.

По условиям договора (пункт 2.2) размер арендной платы за пользование участком составил 156 876 рублей 30 копеек в год (или 13 073 рубля 02 копейки ежемесячно).

По акту приема-передачи от 21.05.2014 комитет передал арендованный земельный участок обществу "Резерв".

Указанный договор заключен сторонами на срок с 21.05.2014 по 20.05.2017, при этом по окончании этого срока на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договора возобновил свое действие на неопределенный срок.

На основании данного договора общество "Резерв" в период с 21.05.2014 по 12.11.2018 уплатило комитету арендные платежи в общей сумме 1 643 899 рублей 53 копейки.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Улан-Удэ от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018 названные выше решение комитета от 21.05.2014 N ЗА-90 и договор аренды от 21.05.2014 N 89 признаны недействительными, применены последствия недействительности договора путем обязания ответчика возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 03:24:011022:33.

В рамках указанного дела судом установлено, что в соответствии с утвержденным градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 03:24:011022:33 этот участок расположен в общественно-деловой зоне (зона ОД), для которой Правилами землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ", утвержденными решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 N 817-82 (в редакции на момент утверждения градостроительного плана спорного земельного участка), возможность строительства АЗС не предусмотрена ни в качестве основного, ни в качестве условно-разрешенного вида разрешенного использования земельных участков.

Ссылаясь на то, что в связи с признанием договора аренды недействительным и невозможностью использования земельного участка по назначению полученные по этому договору арендные платежи являются неосновательным обогащением ответчика, истец направил ему претензию от 27.08.2019 с требованием возвратить уплаченные денежные средства.

Поскольку комитет в удовлетворении указанного требования отказал (письмо от 26.09.2019 N 238548), общество "Резерв" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 167, 200, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11, и, признав доказанным невозможность использования истцом земельного участка для той цели, для которой он был предоставлен, исходил из обоснованности его доводов о наличии на стороне комитета неосновательного обогащения.

Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд, напротив, указал на то, что признание договора аренды земельного участка недействительным не влечет обязанность арендодателя возвратить полученные денежные средства, поскольку истец имел возможность пользоваться арендованным участком в спорный период.

Между тем принятое апелляционным судом постановление подлежит отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными -арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся разъяснения, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 302-ЭС14-735).

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен. При этом юридическая возможность использования земельного участка, предоставленного в границах населенного пункта для целей строительства, заключается в соответствии планируемого к возведению на этом участке объекта установленным для данного участка видам разрешенного использования.

В рассматриваемом случае по условиям договора аренды от 21.05.2014 N 89 земельный участок с кадастровым номером 03:24:011022:33 был предоставлен обществу "Резерв" в целях строительства станции придорожного сервиса, автозаправочной станции, торгово-административного здания. Указанная цель использования земельного участка отражена как в самом договоре аренды, так и в документах, предшествовавших его заключению (решение комитета от 07.12.2012 N СР-1586 об утверждении схемы расположения земельного участка, решение комитета от 08.02.2012 N У-25 о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка) и последовавших после этого (разрешение на строительство от 25.07.2018 N 04-302000-546-2018).

В соответствии с пояснениями общества "Резерв", изложенными им при рассмотрении дела, а также представленными им в материалы дела доказательствами (в частности, положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N 56-2-1-3-0108-16) на указанном участке общество планировало возвести АЗС с сервисным обслуживанием водителей и пассажиров - объект, состоящий из здания операторной (включающей помещение заправщика, служебное помещение и помещение магазина смешанных товаров) и навеса с заправочными островками.

Между тем, как установили суды, предоставленный обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 03:24:011022:33 расположен в общественно-деловой зоне г. Улан-Удэ, при этом Правилами землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ", утвержденными решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 N 817-82 (действовавшими в редакции по состоянию на спорный период), возможность строительства АЗС в этой зоне не предусмотрена.

Соответствующие обстоятельства были установлены и решением Октябрьского районного суда города Улан-Удэ от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018, имеющим для настоящего дела преюдициальное значение (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Указанные обстоятельства явились основой для вывода этого суда об отсутствии оснований для предоставления спорного земельного участка обществу "Резерв" и для признания договора аренды от 21.05.2014 N 89 недействительной сделкой.

Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у истца возможности использовать земельный участок в соответствии с той целью, для которой он был предоставлен. В этой связи суд правомерно исходил из отсутствия оснований для получения комитетом арендной платы за пользование этим участком, признал уплаченные ему суммы неосновательным обогащением и удовлетворил предъявленный иск.

Ссылки апелляционного суда на то, что ООО "Резерв" после заключения договора аренды получило по акту земельный участок и приступило к его использованию (установило ограждение), являются необоснованными, поскольку, исходя из установленных по делу обстоятельств, общество не могло использовать участок для той цели, для которой он был ему предоставлен. При этом указание апелляционного суда на возможность возведения на участке отдельно торгово-административного здания или станции придорожного сервиса не опровергает сделанных судом первой инстанции выводов, так как в соответствии с договором аренды целью использования земельного участка являлось строительство именно комплексного объекта, включающего в себя как АЗС, так и станцию придорожного сервиса и торгово-административное помещение (в отношении строительства такого объекта истцом и была разработана проектная документация). По указанной причине решением суда общей юрисдикции договор аренды земельного участка от 21.05.2014 N 89 был признан недействительным в целом.

Выводы апелляционного суда о том, что при заключении договора аренды истец должен был быть осведомлен о невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке, также подлежат отклонению, поскольку при заключении договора аренды и в последующем до признания этого договора недействительным истец разумно полагался на подготовленные ответчиком документы, в которых он указывал на предоставление земельного участка для строительства станции придорожного сервиса, АЗС и торгово-административного здания (в частности, упомянутые выше решения комитета от 07.12.2012 N СР-1586 и от 08.02.2012 N У-25, разрешение на строительство от 25.07.2018 N 04-302000-546-2018). При этом истцом также были представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие об отсутствии определенности в вопросе о возможности осуществления строительства на земельном участке спорного объекта.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление апелляционного суда следует отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с комитета в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2020 года по делу N А10-7516/2019 Арбитражного суда Республики Бурятия отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года оставить в силе.

Взыскать с муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Резерв" расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Арбитражному суду Республики Бурятия выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

Н.П. Кушнарева Ю.С. Яцкевич