Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 сентября 2021 г. N Ф02-4244/21 по делу N А58-7350/2020

город Иркутск

07 сентября 2021 г.

Дело N А58-7350/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Васиной Т.П., Качукова С.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Норбоевой Д.А.,

при участии в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) представителя прокуратуры Республики Саха (Якутия) - Птицыной М.Е. (доверенность от 26.05.2021, диплом, удостоверение), представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) - Винокуровой Н.М. (доверенность от 11.01.2021 N 03/06, диплом, паспорт), представителя общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Арт-Строй" - Невидомского М.А. (доверенность от 20.11.2020, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2021 года по делу N А58-7350/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее - министерство), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Арт-Строй" (далее - общество) о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 02.09.2019 N 2224, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании отсутствующим права собственности на объект "Блок-склады", исключении указанного объекта из Единого государственного реестра недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия) (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, прокурор обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе приведены доводы о неполном выяснении судами обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Выводы судов о наличии у спорного объекта признаков недвижимого имущества являются ошибочными и противоречат имеющимся в деле доказательствам. Суд необоснованно отклонил ходатайство истца о проведении строительно-технической экспертизы, назначение которой являлось необходимым в рамках заявленного требования. Спорный объект, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, не является недвижимостью, при этом наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости нарушает публичные интересы. Суды не приняли во внимание и не дали надлежащей оценки заключению Управления архитектуры и градостроительства Республики Саха (Якутия) от 18.08.2020. Представленный протокол осмотра доказательств является недопустимым доказательством, полученным с нарушением требований статьи 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Суды не учли, что нотариус, определяя объект как капитальное строение без привлечения специалистов, в силу своей квалификации не вправе делать такие выводы.

В отзывах на кассационную жалобу министерство и общество, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых актов, просили оставить их без изменения.

Присутствующие в судебном заседании представители прокуратуры, министерства и общества поддержали свои доводы.

Управление о времени и месте судебного заседания извещено по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Как установлено судами, 24.10.2003 между ОАО "Якутский речной порт" (продавец) и ООО "Управляющая компания "Арт-Строй" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого общество приобрело в собственность недвижимое имущество - здание блок-складов, площадью 786,2 кв.м., находящееся по адресу: г. Якутск, ул. 1 База, дом 10а.

26.12.2003 зарегистрировано право собственности общества на указанный объект.

Земельный участок с кадастровым номером 14:36:103017:26, на котором расположен названный объект, передан в аренду обществу на основании договора от 18.10.2016 N 09/2016-0301.

На основании договора купли-продажи от 02.09.2019 министерство передало в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 14:36:103017:26 общей площадью 4282 кв.м., а общество уплатило денежные средства в размере 342 490, 12 рублей.

29.10.2019 произведена государственная регистрация права собственности общества на указанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что здание блок-складов не является объектом недвижимого имущества и общество не имело права на приобретение земельного участка в собственность в льготном порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, арбитражные суды, руководствуясь положениями статей 130, 131, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не усмотрели нарушений установленного законом порядка предоставления в собственность земельного участка при заключении оспариваемого договора, указав, что принадлежащее обществу здание зарегистрировано как объект недвижимости уполномоченным органом, в связи с чем отвечает установленным критериям недвижимой вещи.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Принимая во внимание существо заявленных требований и обстоятельства, на которых они основаны, выяснению судами подлежал вопрос о наличии у здания (блок-складов), принадлежащего обществу, правового режима недвижимой вещи, права на которую подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вопрос об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу подлежит разрешению судом с учетом конкретных обстоятельств и представленных в дело доказательств.

Отказывая в удовлетворении иска и отвергая доводы прокурора, суды исходили из того, что наличие у объекта признаков недвижимого имущества подтверждается сведениями технического паспорта, актом обследования земельного участка, протоколом осмотра доказательств, составленным нотариусом. Кроме того, суды указали, что регистрации прав на спорный объект в Едином государственном реестре недвижимости предшествовала проверка регистрирующим органом наличия у названного объекта признаков недвижимого имущества.

Однако судами не учтено следующее.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Исходя из изложенного, факт регистрации сооружения в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этого объекта.

В ходе судебного разбирательства судами не дана надлежащая оценка доводам прокурора об отсутствии у спорного объекта признаков недвижимого имущества, в том числе прочной связи с землей, ходатайство прокурора о назначении судебной строительно-технической экспертизы необоснованно отклонено со ссылкой на достаточность доказательств для разрешения спора.

Наличие у объекта бетонного пола, фундамента само по себе не указывает на наличие прочной связи с землей и приобретение им статуса недвижимого имущества. Иные технические характеристики объекта (стены, перекрытия, крыша; виды материалов несущих конструкций, их конструктивные соединения между собой и т.п.) в судебных актах не приведены.

Протокол осмотра доказательств составлен нотариусом, при этом он посчитал, что здание является капитальным строением, неразрывно связанным с земельным участком. Однако данное лицо в силу своего статуса не обладает специальными познаниями в области строительства.

Кроме того, суды не указали на основании каких доказательств, нормативно-правовых актов пришли к выводу о том, что конструкция спорного здания (блок-складов) характеризуется как имеющее прочную связь с земельным участком, не позволяющее переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При наличии противоречивых доказательств для разрешения вопроса об отнесении спорного сооружения к объектам движимого или недвижимого имущества судам надлежало назначить судебную экспертизу.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что истец не воспользовался правом, предусмотренным частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не заявил в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении экспертизы, являются несостоятельными.

С учетом конкретных обстоятельств дела и приведенных в апелляционной жалобе доводов о необоснованном отклонении судом первой инстанции соответствующего ходатайства, апелляционный суд не рассмотрел и не поставил на обсуждение сторон вопрос о возможности назначения по делу экспертизы для решения вопросов, требующих специальных знаний, что имеет место в данном случае.

При таких обстоятельствах, судами в нарушение части 3 статьи 9, части 2 статьи 65, статей 133, 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, всестороннего и полного исследования доказательств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, дать оценку имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2021 года по делу N А58-7350/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.П. Кушнарева

Судьи

Т.П. Васина С.Б. Качуков