Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 февраля 2022 г. N Ф02-110/22 по делу N А33-4856/2021

город Иркутск

04 февраля 2022 г.

Дело N А33-4856/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

Председательствующего Шелёминой М.М.,

судей: Ананьиной Г.В., Левошко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проект Строй" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 июля 2021 года по делу N А33-4856/2021, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Проект Строй" (ОГРН 1142459000122, ИНН 2459019264, с. Холмогорское, Шарыповский район Красноярского края; далее - ООО "Проект Строй", Общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово (далее - Комитет) от 17.01.2021 N 15, об обязании продлить арендные отношения (возникшие у ООО "Проект Строй" на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.06.2015 N 94, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 27.02.2017 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.06.2015 N 94) путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.06.2015 N 94, предусматривающего увеличение срока действия такого договора на 3 (три) года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 июля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 года, в удовлетворении требований отказано.

ООО "Проект Строй" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ), статей 39.6, 39.8, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края в ином составе судей.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства; правоотношения по договору возникли у сторон с 22.01.2015; договоры аренды выделенных земельных участков из участка, предоставленного для комплексного освоения территории, должны рассматриваться в совокупности с первоначальным договором аренды; судами не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам наличия на земельном участке возведенных Обществом незавершенных объектов, следовательно, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Общество имеет право на заключение договора аренды однократно сроком на три года; на дату обращения Общества с заявлением о продлении договора аренды имелась установленная частью 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ совокупность условий.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru); своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Строй Ком" (арендатор) заключен договор аренды от 08.06.2015 N 94 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:57:0000043:1961, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Шарыпово, кв-л Энергостроителей, ул. Зенитная, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1 к договору), общей площадью 17 039 кв. м.

Срок аренды участка установлен с 22.01.2015 по 21.01.2020 (пункт 2.1 договора).

Арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право заключения договора на новый срок может быть реализовано арендатором при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участка, отсутствия нарушений им законодательства Российской Федерации и (или) условий договора (пункт 4.3.2 договора).

Между ООО "Строй Ком" (арендатор) и ООО "Проект Строй" (новый арендатор) 27.02.2017 подписан договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 08.06.2015 N 94, согласно пункту 1.1 которого в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь пунктом 4.3.1 договора, арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.06.2015 N 94 в отношении вышеупомянутого земельного участка (зарегистрирован 20.03.2017).

Общество 03.12.2020 обратилось в Комитет с просьбой продлить арендные отношения, возникшие на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.06.2015 N 94, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 27.02.2017 по договору от 08.06.2015 N 94 путем подготовки дополнительного соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.06.2015 N 94, предусматривающего увеличение срока действия такого договора на 3 (три) года.

Комитет письмом от 17.01.2021 N 15 сообщил Обществу о невозможности заключения дополнительного соглашения на продление арендных отношений на вышеуказанный земельный участок, поскольку договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.06.2015 N 94 прекратил свое действие 21.01.2020.

ООО "Проект Строй" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с указанным заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что оспариваемый отказ не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу - удовлетворению в силу следующего.

Как видно из материалов дела, Общество 03.12.2020 обратилось к Администрации с заявлением на основании части 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. (часть 7 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов сторон суды установили, что на момент обращения Общества (03.12.2020) с заявлением на основании части 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ о заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 08.06.2015 N 94 договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока (21.01.2020).

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 422, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, суды установили, что договор аренды земельного участка от 08.06.2015 N 94 заключен после вступления в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (то есть после 01.03.2015), требующего обязательное проведение торгов для заключения договоров аренды.

В этой связи суды правильно признали, что договор аренды не мог быть возобновлен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на неопределенный срок.

Из буквального толкования частей 6, 7, 8 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ следует, что они применимы только к договорам аренды, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок; если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора; указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 октября 2021 года N 309-ЭС21-18728).

Таким образом, суды правильно признали, что в данном случае условие пункта 2 части 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ не соблюдено, что является препятствием для продления срока действия договора аренды.

Статьей 19 Федерального закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Целью введения пункта 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии у него права на заключение договора аренды однократно сроком на три года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду того, на земельном участке расположены возведенные Обществом незавершенные объекты, не могут быть учтены, поскольку Общество в заявлении от 03.12.2020 о продлении срока действия договора не ссылалось на наличие оснований, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и на момент обращения срок действия договора от 08.06.2015 истёк.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - в пункте 4 этой статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 июля 2021 года по делу N А33-4856/2021, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Шелёмина

Судьи

Г.В. Ананьина А.Н. Левошко