Раздел 2

2. О возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее строительство на арендованном земельном участке

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Таким образом, положения статьи 222 ГК РФ ограничивают круг титульных владельцев, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем, в судебной практике допускается признание судом права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка. Такой подход отражен в постановлениях Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2015 года по делу N А33-7615/2014, Арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2016 года по делу N А40-30372/13.

Необходимо отметить, что возможность признания права собственности за арендатором земельного участка нашла свое отражение в Обзоре судебной практики от 19.03.2014.

Положения гражданского и земельного законодательства прямо предусматривают возможность застройки арендуемого земельного участка.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Положения подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ устанавливают право арендатора земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена статьей 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, при существующем правовом режиме аренды для целей строительства (строительной аренды), отсутствии в российской юрисдикции иных институтов, призванных регулировать общественные отношения в сфере предоставления земельных участков под строительство (ограниченного вещного права - права застройки), правовая судьба строений, возведенных на арендуемых земельных участках, зачастую становится неопределенной.

Эта проблема не обходит стороной и объекты недвижимости, подпадающие под признаки самовольной постройки, поскольку пункт 3 статьи 222 ГК РФ исчерпывающим перечнем вещных прав на земельный участок, по сути, ограничивает право лица, арендовавшего земельный участок под строительство недвижимости, легализовать самовольную постройку.

В таких условиях отказ в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на отведенном для целей строительства земельном участке, только по мотиву отсутствия у истца вещных прав на этот участок вряд ли можно признать обоснованным.

Также необходимо учитывать, что согласно статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Исходя из вышеизложенного, признание права собственности на объект самовольного строительства за арендатором земельного участка в определенных случаях возможно.

Однако при этом следует иметь в виду следующее.

Во-первых, договор аренды должен быть заключен исключительно с целью строительства конкретного объекта недвижимости. Воля сторон договора должна быть явно и определенно выражена и отражать их намерение использовать арендуемый земельный участок именно с целью его застройки с возможностью признания в дальнейшем права собственности на возведенный объект за арендатором.

Таким образом, исключается возможность признания права собственности в случаях, когда договор был заключен с целью эксплуатации уже имеющихся объектов недвижимости. Данная позиция отражена в определении ВС РФ от 25 сентября 2014 года N 306-ЭС14-1218.

Президиум Верховного суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики от 19.03.2014 также обратил внимание на то, что воля собственника земельного участка должна быть определенно выражена на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа - капитального.

Во-вторых, учитывая исключительность такого способа защиты права как признание права собственности на самовольную постройку, необходимо исследовать и установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по таким искам, соблюдение иных критериев, закрепленных в статье 222 ГК РФ, оценить действия застройщика с позиции добросовестности и возможного злоупотребления правом, а именно - использования такого иска для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.