Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 октября 2022 г. N Ф02-4716/22 по делу N А58-6470/2021

город Иркутск

04 октября 2022 г.

Дело N А58-6470/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Соколовой Л.М., Яцкевич Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛТС-Строй" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2022 года по делу N А58-6470/2021 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЛТС-Строй" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, изложенного в письме от 04.06.2021 N 2333-ДИЗО/21.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 февраля 2022 года заявленные требования удовлетворены, обжалуемый отказ признан незаконным.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2022 года решение суда отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и решение оставить в силе.

В кассационной жалобе и дополнении к ней заявитель ссылается на то, что департамент в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не обратился в суд с иском об истребовании принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства, в связи с чем предоставление земельного участка иному лицу без разрешения юридической судьбы данного объекта невозможно. При этом департамент чинил препятствия в достройке названного объекта посредством предъявления необоснованного иска о его сносе, неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство, что свидетельствует о его недобросовестном поведении. Кроме того, необходимо учитывать введение в 2020 году ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции. Указанным доводам оценка судами не дана.

В отзыве на кассационную жалобу департамент, возражая относительно приведенных в ней доводов, просит оставить обжалуемый акт без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судом, 30.07.2003 между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "СЭМОС-100" заключен договор N 3669, по условиям которого последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 2042 кв.м с кадастровым номером 14:36:105030:0001, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Шавкунова, квартал 74, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05.03.2010 по делу N А58-8779/2009 признано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма" Промстройресурс" на объект недвижимости - незавершенный объект строительства "56 квартирный жилой дом", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105030:0001 по адресу: г. Якутск, ул. Шавкунова, д.114, квартал 74.

17.06.2010 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Строительно-коммерческая фирма" Промстройресурс" на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом площадью застройки 303,2 кв.м, степенью готовности 34 %, адрес объекта: г. Якутск, ул. Шавкунова, д.114.

На основании договора купли-продажи от 20.10.2015 N 2 общество приобрело указанный объект в собственность. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 18.08.2016.

Распоряжением заместителя главы городского округа г. Якутск от 24.10.2017 N 2646/зр обществу предварительно согласован земельный участок, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Шавкунова, для использования под среднеэтажную жилую постройку ориентировочной площадью 1356 кв.м, с возложением на заявителя обязанности выполнить кадастровые работы для образования испрашиваемого земельного участка и обращения в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (аренда без проведения торгов) в органы местного самоуправления.

В результате проведенных обществом кадастровых работ из земельного участка с кадастровым номером 14:36:105030:0001 образован земельный участок общей площадью 1356 кв.м с кадастровым номером 14:36:105030:3000.

Указанный земельный участок предоставлен обществу по договору аренды от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184 без проведения торгов сроком на 3 года (до 03.05.2021).

Для завершения строительства многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 14:36:105014:10529 общество обратилось 29.04.2021 в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 2 года.

Письмом от 04.06.2021 департамент отказал заявителю в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, указав, что при заключении договора аренды от 03.05.2018 общество уже использовало свое право на заключение договора аренды на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ противоречит положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о законности оспариваемого решения, поскольку общество реализовало предусмотренное законом право на однократное продление срока действия договора аренды.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 03.05.2018 был заключен сторонами сроком на три года для завершения строительства среднеэтажной жилой постройки без проведения торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

Как следует из материалов дела, общество при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство объекта недвижимости, и ссылалось на незаконные действия (бездействие) департамента.

В обоснование заявленных доводов о принятии мер и совершении действий по подготовке документов, необходимых для строительства, обществом приложены: градостроительный план (11.07.2018), проектная документация (2019 год), договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, отказы в выдаче разрешения на строительство от 03.07.2018, 03.10.2018, обращения с заявлениями о внесении изменений в карту зон градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, заявитель обращал внимание судов на противоречивое поведение арендодателя, выразившееся в необоснованном обращении в августе 2018 года в арбитражный суд с иском о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, размещенного на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 01.06.2018.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 также указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Вместе с тем оценка этим обстоятельствам и доводам истца с учетом приведенных выше правовых норм на предмет добросовестности поведения арендодателя судами обеих инстанции не дана.

Таким образом, учитывая разумные ожидания общества в части реализации конечной цели договора аренды - осуществления им строительства жилого дома, совершение им мероприятий, направленных на строительство этого объекта, действия департамента по отказу в заключении нового договора аренды земельного участка подлежали оценке на предмет добросовестного поведения, что судами сделано не было.

Поскольку судами не включены в предмет судебного исследования все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, с учетом вышеприведенных норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не рассмотрены в полном объеме доводы и возражения лиц, участвующих в деле, не дана оценка всем доказательствам в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оспариваемые судебные акты в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 февраля 2022 года по делу N А58-6470/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2022 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.П. Кушнарева

Судьи

Л.М. Соколова Ю.С. Яцкевич