Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 ноября 2022 г. N Ф02-4682/22 по делу N А58-3205/2021

город Иркутск

09 ноября 2022 г.

Дело N А58-3205/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Васиной Т.П., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Кельбас Светланы Сергеевны Новопашина К.Н. (доверенность от 09.04.2021, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кельбас Светланы Сергеевны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2022 года по делу N А58-3205/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2022 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кельбас Светлана Сергеевна (ОГРНИП 304143514900248, ИНН 143500700614, далее также - предприниматель Кельбас С.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к окружной администрации города Якутска (далее также - администрация, ответчик):

- об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 20.10.2010 N 09-1/2010-2053 за период с 01.01.2014 по 31.12.2021 за земельный участок, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Октябрьская, 26, корпус Б, с кадастровым номером 14:36:105030:15, площадью 507 кв.м в отношении предпринимателя Кельбас С.С. пропорционально площади занимаемого помещения в здании, расположенном по этому же адресу в размере 99,5/522,6 (19,04%) от общей суммы арендной платы;

- об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.10.2010 N 09-1/2010-2053 в части размера арендной платы пропорционально занимаемой площади помещения с кадастровым номером 14:36:105030:2072, принадлежащего на праве собственности Кельбас С.С.;

- о взыскании судебных расходов.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 сентября 2021 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска (далее также - департамент).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2022 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Кельбас С.С. обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

В поданной жалобе предприниматель сослался на ошибочность выводов судов о том, что оспаривание размера арендной платы посредством предъявления самостоятельного иска законом не предусмотрено, заявил о том, что судами не учтено наличие другого собственника помещения (общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой"), который наряду с истцом пользуется земельным участком, однако обязанности по уплате арендных платежей не несет. По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов о возможности рассмотрения требований истца исключительно в рамках рассмотрения иска о взыскании задолженности по договору аренды или неосновательного обогащения, препятствуют защите имущественных прав истца и противоречат правоприменительной практике.

По мнению заявителя жалобы, суды не приняли во внимание предусмотренную нормативными правовыми актами Республики Саха (Якутия) возможность для начисления арендной платы за земельный участок пропорционально занимаемой площади, необоснованно сослались на нормы, регулирующие порядок расчета арендных платежей в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, апелляционный суд ошибочно указал на то, что требования заявлены истцом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неверно истолковал и применил разъяснения Верховного Суда Российской Федерации. Апелляционный суд пришел к несоответствующему обстоятельствам дела выводу о том, что истец не обращался в судебном порядке с требованием о внесении изменений в договор аренды.

Администрация и департамент в представленных отзывах с доводами кассационной жалобы не согласились, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представитель предпринимателя Кельбас С.С. доводы кассационной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 05 сентября 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзывах на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом земельных отношений окружной администрации города Якутска (арендодатель) и предпринимателем Кельбас С.С. (арендатор) 20.10.2010 заключен договор аренды N 09-1/2010-2053, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105030:0015, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Октябрьская, 26Б, квартал "74", площадью 507 кв.м, для использования под проектирование и строительство магазина (код целевого использования 5.12). Подпунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 20.10.2010 по 20.10.2012.

Согласно материалам дела на данном земельном участке возведено нежилое здание площадью 522,6 кв.м (кадастровый номер 14:36:105033:128). Часть помещений в здании принадлежит предпринимателю Кельбас С.С. (помещение с кадастровым номером 14:36:105030:2072, площадью 99,5 кв.м, на 2 этаже здания, расположенного по адресу:

г. Якутск, ул. Октябрьская, 26Б). Собственником помещений в указанном здании площадью 389,5 кв.м (кадастровый номер 14:36:105030:2071) является общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (ИНН 7704578136).

В связи с тем, что арендодатель направил арендатору предпринимателю Кельбас С.С. счет от 05.02.2021 на оплату за аренду земельного участка за 2021 год в размере 1 527 515 рублей 54 копеек в полном объеме без учета доли предпринимателя в праве собственности на часть помещений в здании, арендатор в целях урегулирования спора в досудебном порядке обратился к арендодателю с заявлением (претензией), в котором просил проверить и пересчитать выставленные счета по договору аренды в отношении спорного земельного участка, а также с заявлением о расторжении (прекращении) договора аренды от 20.10.2010.

Письмами заместителя главы городского округа "город Якутск" от 05.02.2021, муниципального казенного учреждения "Агентство земельных отношений" городского округа "город Якутск" от 16.03.2021 в перерасчете арендных платежей и расторжении договора аренды отказано. Предпринимателю предложено решить вопрос о перерасчете арендных платежей в судебном порядке.

Указывая, что часть помещений в здании не принадлежит предпринимателю, а собственниками иных помещений, расположенных в здании, возведенном на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105030:0015, являются третьи лица и к ним перешли права и обязанности по договору аренды пропорционально обладаемой ими доли в праве собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 8, 421, 424, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.7, 39.8, 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", правовым походом, изложенным в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985 по делу N А76-17007/2016 и исходили из того, что заключенный между предпринимателем и администрацией договор аренды является действующим, до его расторжения у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы на условиях, установленных договором, которым земельный участок был предоставлен под проектирование и строительство магазина, а оспаривание размера арендной платы посредством предъявления самостоятельного иска в суд законом не предусмотрено. Суды указали, что арендатор вправе требовать защиты своих прав и законных интересов в рамках рассмотрении спора о взыскании задолженности, либо о взыскании неосновательно полученной суммы арендной платы.

Между тем принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.

Судами установлен факт заключения сторонами спора договора аренды земельного участка N 09-1/2010-2053 от 20.10.2010 с целью проектирования и строительства арендатором здания магазина.

Так же из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в сроки, установленные договором аренды земельного участка N 09-1/2010-2053 от 20.10.2010, арендатором возведено нежилое здание магазина площадью 522,6 кв. м.

При этом, обращаясь в суд с настоящим иском и требуя осуществить перерасчет арендной платы, а так же внесения изменения в договор аренды земельного участка N 09-1/2010-2053 от 20.10.2010, предприниматель указывала на тот факт, что в настоящее время ей на праве собственности принадлежит лишь часть помещений в здании (площадью 99,5 кв.м. при общей площади здания 522,6 кв.м.).

Из положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В настоящее время отсутствует законодательство, позволяющее урегулировать правоотношения сторон по договору на период до вступления решения суда в законную силу. В месте с тем, в судебной практике сложился правовой подход, согласно которому, возникновение между сторонами договора аренды, размер платы по которому носит регулируемый характер, спора о порядке определения размера арендной платы, допустимо предъявление иска об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы. Подобные иски рассматриваются в порядке искового производства.

В настоящем споре арендатором заявлено требование о внесении изменений в договор аренды, которое направлено на установление размера арендной платы на будущее время (после вступления решения суда в законную силу), что соответствует положениям пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Второе требование истца-арендатора - об обязании осуществить перерасчет арендной платы направлено на констатацию факта того, что за период после регистрации за покупателем нежилого помещения в возведенном на арендованном с целью строительства земельном участке нежилого здания, в договоре аренды земельного участка возникла множественность лиц на стороне арендатора, в связи с чем плата за аренду земельного участка подлежит внесению каждым из арендаторов пропорционально доле каждого из собственников в праве на здание.

В связи с изложенным выводы судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права нельзя признать обоснованными. Действующая правоприменительная практика не исключает право арендатора заявлять о перерасчете регулируемой арендной платы как при предъявлении самостоятельного иска о перерасчете, так и в рамках спора о взыскании задолженности по договору.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель исходила из того, что в силу закона с момента регистрации права собственности сособственника нежилых помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, произошло изменение состава лиц в ранее заключенном предпринимателем и комитетом договоре аренды земельного участка. Указанные доводы предпринимателя соответствуют положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежали проверке по существу.

При этом суды, отказывая в иске, в том числе, в связи с ненадлежащим способом защиты права, также не учли следующее.

Ссылаясь на пункт 8 Обзора N 2 (2016) и делая выводы о том, что договор аренды, заключенный предпринимателем Кельбас С.С. с администрацией, является действующим, и, соответственно, до его расторжения у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы на условиях этого договора, суды не учли, что Верховный Суд Российской Федерации, констатируя тот факт, что законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, между тем указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В определении от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772 Верховный Суд Российской Федерации указал, что возникновение множественности лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, с момента регистрации права собственности на нежилое помещение в нежилом здании, заключенный для строительства этого здания договор аренды не прекращается, а продолжает действовать, но на стороне арендатора возникает множественность лиц из собственников нежилых помещений в здании.

Таким образом, выводы судов о том, что в условиях владения нежилыми помещениями в здании иным лицом (обществом "РемСтрой"), именно предприниматель должен вносить плату по договору аренды в полном объеме, основаны на неверном толковании норм материального права.

Судебные акты в данном случае не могут быть признаны законными, как того требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, в том числе для рассмотрения вопроса о привлечении к участию в деле сособственников нежилых помещений в здании в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выводы судов о том, что арендатор не вправе заявлять требования об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы, в том числе, со ссылкой на отказ ответчика от изменения и расторжения договора по соглашению сторон, не могут быть признаны обоснованными и мотивированными.

Отказывая в удовлетворении иска, суды не учли, что согласно уточнению к иску, принятому к рассмотрению протокольным определением от 25.10.2021, истцом заявлены требования об обязании администрации произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 20.10.2010 N 09-1/2010-2053 и о внесении изменений в договор аренды в части взимаемой арендной платы пропорционально площади занимаемого истцом помещения в здании.

В нарушение статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды безосновательно не рассмотрели данное требование истца, что в совокупности привело к принятию неправильных судебных актов.

С учетом изложенного принятые при рассмотрении дела решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1, 2 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2022 года по делу N А58-3205/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2022 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.С. Яцкевич

Судьи

Т.П. Васина Н.П. Кушнарева