|
23 марта 2023 г.
|
Дело N А33-2469/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.
В полном объеме постановление изготовлено 23 марта 2023 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего судьи Качукова С.Б.,
судей Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации закрытого административного-территориального образования город Железногорск на решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 августа 2022 года по делу N А33-2469/2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 года по тому же делу,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Базай Юрий Александрович (ИНН 245204388984, ОГРНИП 313245225500071, далее также - предприниматель Базай Ю.А., истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации ЗАТО г. Железногорск (ИНН 2452012069, ОГРН 1022401419590, г. Железногорск, далее также - администрация, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, пр. Ленинградский, 89, в предложенной истцом редакции с применением коэффициента К3, равного 1.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 августа 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 года, иск удовлетворен.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В поданной жалобе администрация выразила несогласие с выводами судов о наличии оснований для применения при определении размера арендной платы по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8 коэффициента К3, равного 1. По утверждению администрации, принимая обжалуемые судебные акты, суды нарушили принцип запрета необоснованных предпочтений и не учли, что, поскольку, истец не ввел в эксплуатацию объект недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления ему в аренду земельного участка, обоснованным и верным является применение коэффициента К3 равного 2.
В судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.
Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 17 февраля 2023 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).
На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 06.05.2014 предприниматель Базай Ю.А. приобрел в собственность незавершенный строительством объект нежилого назначения с кадастровым номером 24:58:0312002:3295, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0312002:8 по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, проспект Ленинградский, нез. стр. 89. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке 06.06.2014.
Для завершения строительства этого объекта предприниматель Базай Ю.А. на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключил с администрацией договор аренды от 14.03.2016 N 8783-у земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8 сроком на три года.
После заключения договора предпринимателем получено разрешение на строительство от 14.03.2016 N 24-315000-009-2016 объекта капитального строительства - "Торгово-выставочное здание по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, проспект Ленинградский, 89" сроком действия до 14.03.2021.
В связи с тем, что в течение срока аренды земельного участка строительство объекта не было завершено, после окончания срока действия договора администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском об изъятии у предпринимателя этого объекта путем его продажи с публичных торгов (дело N А33-11480/2019).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 марта 2020 года по делу N А33-11480/2019 иск администрации удовлетворен и у предпринимателя Базай Ю.А. изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:58:0312002:3295 площадью 1 090,3 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, проспект Ленинградский, нез. стр. 89, путем его продажи с публичных торгов с определением начальной стоимости в размере 10 988 000 рублей.
Объявленный администрацией на основании этого решения открытый аукцион по продаже указанного объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся в связи с отсутствием поданных заявок. В этой связи уведомлением от 28.12.2020 N 01-39/8812 администрация предложила предпринимателю обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8 в аренду для завершения строительства этого объекта в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предприниматель Базай Ю.А. обратился в администрацию с соответствующим заявлением от 14.04.2021 вх. N 04-01/563. При этом в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия относительно применения при расчете арендной платы по договору коэффициента К3, учитывающего срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого участок был предоставлен. Так, по утверждению предпринимателя, при расчете арендной платы данный коэффициент должен составлять значение 1, по утверждению администрации - значение 2.
Поскольку возникшие при заключении договора аренды разногласия относительно подлежащего применению при расчете арендной платы коэффициента К3 не были урегулированы сторонами, предприниматель Базай Ю.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая вопрос об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовался положениями статей 239.1, 420, 421, 422, 425, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 22, 39.6, 39.8, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", в пунктах 2, 41, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", и исходил из необоснованности применения при определении арендной платы по договору коэффициента К3, равного 2.
Указанные выводы судов являются правильными.
Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из подпунктов 2 и 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В настоящем случае спорный земельный участок с кадастровым номером 24:58:0312002:8 относится к земельным участкам, находящихся в публичной собственности, в связи с чем арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как указано выше, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8 между сторонами возникли разногласия относительно применения при расчете арендной платы величины коэффициента К3.
Отношения по использованию и охране земель в Красноярском крае урегулированы Законом Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае".
В соответствии с пунктом 5.1 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле:
А = Кс x К1 x К2 x К3, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);
Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.
Пунктом 6 указанной статьи Закона предусмотрено, что коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.
Решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск Красноярского края от 28.10.2010 N 9-51Р "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельный участков на территории муниципального образования "Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края" предоставленных в аренду без проведения торгов" в пункте 2.12 установлены следующие значения коэффициента К3, подлежащего применению при расчете арендной платы за земельные участки: коэффициент К3, равный 1, применяемый с даты предоставления земельного участка до истечения срока строительства объекта, на который был предоставлен в аренду земельный участок; коэффициент К3, равный 2, учитывающий срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, для строительства гаражей-стоянок для маломерных плавательных средств (эллингов)).
В ходе рассмотрения дела, ссылаясь на то, что предприниматель в установленный срок не ввел в эксплуатацию объект, для строительства которого ему изначально был предоставлен в аренду земельный участок, администрация указывала на необходимость установления в договоре для целей расчета арендной платы коэффициента К3, равного 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые сформулированы как основные начала и общие базовые правила определения арендной платы. В числе указанных принципов предусмотрен принцип экономической обоснованности, заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.02.2017 N 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
В соответствии с этим постановлением ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.
Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.
Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.
Как правильно указали суды, в рассматриваемом случае применение названного выше коэффициента К3 в договорных отношениях сторон не соответствует принципу экономической обоснованности размера арендной платы, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. В частности, применение этого коэффициента и его размер (ставка, равная 2) материалами дела и необходимыми расчетами не обоснованы. Необходимость применения такого повышающего коэффициента в отношениях, связанных с арендой публичных земель, не подтверждено экономическим обоснованием, позволяющим установить экономическую целесообразность введения и использования данного коэффициента, влияние различных экономических факторов на его размер, а также порядок расчета срока начала его использования в арендных отношениях. Доказа
