Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2023 г. N Ф02-3470/23 по делу N А19-11565/2022

город Иркутск

31 июля 2023 г.

Дело N А19-11565/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Белоглазовой Е.В., Качукова С.Б.,

при участии в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя Ефременко Владимира Викторовича - Желудковой Д.О. (доверенность от 12.08.2021, диплом, паспорт) и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска - Молодцова В.А. (доверенность от 19.12.2022, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ефременко Владимира Викторовича на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 года по делу N А19-11565/2022 Арбитражного суда Иркутской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ефременко Владимир Викторович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска (далее - комитет) о взыскании убытков в размере 308 543,11 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2022 года иск удовлетворен, с муниципального образования г. Иркутск в лице комитета за счет казны муниципального образования г. Иркутск в пользу предпринимателя взысканы убытки в размере 308 543,11 рублей.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 года решение суда отменено в части, по делу принят новый судебный акт, иск удовлетворен частично, с муниципального образования г. Иркутск в лице комитета за счет казны муниципального образования г. Иркутск в пользу предпринимателя взысканы убытки в размере 69 977,25 рублей.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить решение суда в силе.

В обоснование кассационной жалобы приведены доводы о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушении норм материального и процессуального права. Не согласившись с условием договора о стоимости выкупаемого муниципального имущества, предприниматель оспорил его в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением суда по делу N А19-14828/2021 требования предпринимателя удовлетворены, договор купли-продажи заключен на условиях, определенных судом. При этом судом отмечено, что отчет об оценке выполнен с существенными нарушениями. В этой связи ссылки суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств нарушения оценщиком стандартов оценки выкупаемого имущества противоречат указанному решению суда, имеющему преюдициальное значение для настоящего дела. В случае принятия комитетом предложенной предпринимателем цены выкупаемого имущества, последний не понес бы расходов по внесению арендной платы за пользование названным имуществом за время преддоговорного спора. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель должен был заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных комитетом, а затем взыскать с него неосновательное обогащение в связи с недостоверностью отчета об оценке, противоречат положениям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом апелляционной инстанции допущены нарушения процессуальных норм при оценке доказательств.

В отзыве на кассационную жалобу комитет приводит доводы о их несостоятельности, в связи с чем просил оставить обжалуемый акт без изменения.

Присутствующие в судебном заседании стороны поддержали свои доводы.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами, с 1997 года на основании договоров аренды во владении и пользовании предпринимателя находилось муниципальное имущество - здание столярной мастерской, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Зверева, 9, а также земельный участок под данным объектом.

В целях реализации преимущественного права на приобретение указанного объекта недвижимости предприниматель 20.10.2020 обратился в комитет с заявлением о заключении договора купли-продажи.

07.06.2021 комитет направил предпринимателю проект договора купли-продажи, в котором указал стоимость выкупаемых объектов: столярный цех - 1 470 000 рублей, земельный участок - 1 040 000 рублей.

21.06.2021 предприниматель направил протокол разногласий, в котором просил определить выкупную стоимость столярного цеха в размере 1 039 000 рублей, земельного участка - 1 008 000 рублей.

В связи с отказом комитета в принятии протокола разногласий, предприниматель 27.07.2021 обратился в арбитражный суд с иском к комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2022 по делу N А19-14828/2021 исковые требования предпринимателя удовлетворены.

15.03.2022 сторонами подписан договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка.

Ссылаясь на то, что в период с 13.02.2021 до 15.03.2022 был вынужден уплачивать арендную плату за указанное строение и земельный участок в связи с невозможностью реализации преимущественного права на их приобретение в собственность по причине необоснованно завышенной стоимости, предприниматель обратился в арбитражный суд с указанным выше иском.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 15, 16, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и исходил из того, что комитет нарушил нормативно установленные сроки направления предпринимателю проекта договора купли-продажи муниципального имущества, а указанная в данном проекте выкупная стоимость имущества согласно решению суда по делу N А19-14828/2021 основана на недостоверном отчете об оценке.

Отменяя решение и принимая новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя за период после направления комитетом проекта договора купли-продажи, указав, что в силу статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" течение тридцатидневного срока на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества приостановилось на период оспаривания предпринимателем достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, а само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции к установленным фактическим обстоятельствам спора неправильно применены нормы материального права и не учтено следующее.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 3 данного Федерального закона установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за некоторым исключением, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно частям 2 и 3 статьи 9 названного Федерального закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судами установлено, что 20.10.2020 в комитет поступило заявление предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

С учетом приведенных выше норм закона являются обоснованными выводы судов о том, что договор с оценщиком должен быть заключен комитетом в двухмесячный срок с момента получения заявления, то есть не позднее 20.12.2020; отчет об оценке должен был быть выполнен и принят в разумный месячный срок, то есть не позднее 20.01.2021; решение об условиях приватизации арендуемого объекта должно быть принято в срок не более 14 дней, то есть не позднее 03.02.2021; проект договора купли-продажи должен быть направлен предпринимателю в десятидневный срок, то есть не позднее 13.02.2021.

В то же время проект договора купли-продажи был направлен комитетом по истечении установленных законом сроков - 07.06.2021, при этом в данном проекте стоимость выкупаемых здания и земельного участка составила 1 470 000 рублей и 1 040 000 рублей соответственно.

В связи с несогласием с выкупной стоимостью предприниматель направил комитету протокол разногласий, а затем обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2022 по делу N А19-14828/2021 признана недостоверной итоговая величина рыночной стоимости, определенная в Отчете N 155-5/21 от 23.04.2021 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненном МУП БТИ г. Иркутска; стоимость здания определена в размере 725 000 рублей, земельного участка - 1 414 000 рублей.

Исходя из этого и правовых позиций, приведенных в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 и 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454, суд первой инстанции обоснованно указал, что сам факт использования недвижимого имущества в заявленный истцом период с 13.02.2021 до 15.03.2022 не исключает его право требовать возмещения убытков в размере арендных платежей, поскольку с заявлением о приобретении арендуемого недвижимого имущества в собственность истец обратился 20.10.2020, однако договор купли-продажи был заключен лишь 15.03.2022.

Не соглашаясь с указанными выводами в части, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований предпринимателя за период после направления комитетом проекта договора купли-продажи, поскольку в силу статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" течение тридцатидневного срока на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда; само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости; приведенная в проекте договора комитетом стоимость имущества, определенная на основании оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта, была признана судом недостоверной, но выводов о допущенных оценщиком нарушениях требований стандартов оценки, повлекших неправильное определение цены имущества, в решении не содержится, в связи с чем оснований для вывода о противоправности действий ответчика не имеется.

В то же время судом апелляционной инстанции не учтено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В рамках дела N А19-14828/2021 по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 2 139 000 рублей, по которой и был заключен договор купли-продажи.

Следовательно, выкупная стоимость имущества, предложенная комитетом, не соответствовала рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, разница составила 15 %.

Из решения суда по делу N А19-14828/2021 также следует, что отчет об оценке, положенный комитетом в основу проекта договора, выполнен с нарушением стандартов оценки, в нем не учтены важные ценообразующие факторы, оказывающие значительное влияние на рыночную стоимость объекта оценки, что в конечном итоге привело к существенному искажению результатов оценки.

Таким образом, предложенная уполномоченным органом цена выкупаемого имущества была существенно завышена и не могла быть принята в качестве цены выкупаемого имущества по договору.

Определение судом в споре об урегулировании разногласий иной стоимости выкупаемого имущества, отличной от установленной комитетом в проекте договора купли-продажи, позволяет признать действия комитета по определению цены имущества неправомерными, нарушающими права истца, что влечет право предпринимателя требовать возмещения ему убытков за весь период рассмотрения спора об урегулировании разногласий.

Незаконность действий комитета в данном случае связана с установлением стоимости выкупаемого имущества, не соответствующей рыночной, что влечет нарушение прав истца.

Ссылки суда апелляционной инстанции на то, что предприниматель не был лишен возможности заключить еще в июне 2021 года договор купли-продажи, а в последующем, реализовать свое право на взыскание неосновательного обогащения в связи с недостоверностью отчета об оценке, являются несостоятельными.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи.

Последующее оспаривание выкупной стоимости имущества направлено на изменение условий договора и в силу положений статей 307, 309, 420, 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по сути невозможно.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 года по делу N А19-11565/2022 Арбитражного суда Иркутской области отменить.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2022 года по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.П. Кушнарева

Судьи

Е.В. Белоглазова С.Б. Качуков