Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 июля 2014 г. N Ф04-5109/14 по делу N А75-3679/2013

г. Тюмень

4 июля 2014 г.

Дело N А75-3679/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации Советского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 06.11.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А75-3679/2013 по иску товарищества собственников жилья "Гастелло 2" (628240, Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра, г. Советский, ул. Гастелло, д. 2, кв. 20, ОГРН 1108622000629, ИНН 8622019700) к индивидуальному предпринимателю Андреевой Хафизе Абдрахмановне о взыскании 473 187, 08 руб.

Третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации Советского района.

установил:

товарищество собственников жилья "Гастелло 2" (далее - ТСЖ "Гастелло 2", истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Андреевой Хафизе Абдрахмановне (далее по тексту - предприниматель Андреева Х.А., ответчик) о взыскании задолженности в сумме 360 579 руб., 112 608, 08 руб. договорной неустойки.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 06.11.2013, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Департамент муниципальной собственности администрации Советского района (далее - департамент, заявитель) указал, что судами двух инстанций вывод о недействительности договора аренды сделан при существенном нарушении норм материального права и без анализа фактических обстоятельств дела, подтверждаемых имеющимися в деле доказательствами. Просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 01.01.2005 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем Андреевой Х.А. (арендатор) подписан договор аренды N 81, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду подвальное помещение в трехэтажном жилом доме каменного исполнения по адресу: г. Советский, ул. Гастелло, площадью 75,4 кв.м, для использования под торговлю автомобильными частями, в том числе торговое помещение 40,9 кв.м и складское помещение 34,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1, 1.2 договора на момент подписания договора объект находится во владении арендатора, акт приема-передачи не составляется, срок аренды - с 31.12.2004 по 29.12.2005. Дополнительным соглашением от 21.07.2005 стороны согласовали срок действия договора на неопределенный срок.

Наличие задолженности по арендной плате у ответчика в сумме 437 118, 70 руб. за период с 21.05.2010 по 25.09.2013, а также переход соответствующих прав арендатора по договору явились основанием обращения ТСЖ с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, арбитражные суды исходили из того, что спорное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома. Будучи объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, оно не могло быть объектом муниципальной собственности.

Судами установлено, что в спорном помещении (подвал) находятся инженерные системы, обслуживающие все помещения жилого дома, то есть более одного помещения в данном доме.

Согласно акту государственной приемочной комиссии, техническому паспорту дома спорное помещение (подвал) не учитывалось в составе жилого дома как самостоятельное помещение, на момент приватизации первой квартиры в доме (02.12.1993) помещение как самостоятельный объект недвижимости сформировано не было, использовалось собственниками в качестве общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, исключительное право муниципальной собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Советский, ул. Гастелло, д. 2, прекратилось 02.12.1993 с момента приватизации первой квартиры.

В связи с этим было указано, что право распоряжаться подвалом у департамента отсутствовало, заключенный между предпринимателем Андреевой Х.А. и департаментом договор аренды N 81 от 01.01.2005 является недействительным, а несуществующее право департамента сдавать имущество в аренду и требовать внесения арендной платы по договору N 81 от 01.01.2005 на основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ к ТСЖ "Гастелло 2" не перешло.

Кассационная инстанция, соглашаясь с выводами судов, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Согласно статье 246 ГК РФ, статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 указано, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Ссылки департамента на пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не принимаются.

Они сформулированы без учета обстоятельств дела и определенных документальных доказательств отсутствия прав арендодателя по договору, а также прав истца на определенное имущество, принадлежащее собственникам многоквартирного дома.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Вместе с тем такое разъяснение не исключает оценку материалов дела (документов), прямо свидетельствующих о наличии указанного права у иного конкретного лица, а не истца.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.03.2012 N 13898/11, лицо, передавшее имущество в аренду, не обязано доказывать свое право собственности и считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.

Отсутствие у департамента права на распоряжение имуществом в период заключения договора аренды, а также отсутствие прав арендодателя у ТСЖ "Гастелло 2" подтверждены материалами дела, доказательств обратного не представлено.

Учитывая изложенное, доводы заявителя, в том числе относительно вывода о недействительности договора, отклоняются.

Таким образом, выводы судов соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.11.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 26.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-3679/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Тихомиров

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова