Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 июля 2014 г. N Ф04-5443/14 по делу N А46-32360/2012

г. Тюмень

23 июля 2014 г.

Дело N А46-32360/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 23 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Коробейниковой О.С.

судей Кадниковой О.В.

Лошкомоевой В.А.

при ведении протокола помощником судьи Нурписовым А.Т. рассмотрел в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области на решение от 11.10.2013 Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) и постановление от 11.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зорина О.В., Смольникова М.В., Шарова Н.А.) по делу N А46-32360/2012 по иску индивидуального предпринимателя Мордовиной Евгении Георгиевны (город Омск) к администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (644527, Омская область, Омский район, посёлок Ростовка, 21, ИНН 5528025041, ОГРН 1055553037759) о признании недействительным пункта 3 распоряжения от 18.09.2012 N 43, недостоверным отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Другое лицо, участвующее в деле: общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (644046, город Омск, улица Маяковского, 74, ИНН 5504033068, ОГРН 1025500993210).

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) в заседании участвовали представители: администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области Анфиногенова С.А. по доверенности от 16.06.2014, индивидуального предпринимателя Мордовиной Евгении Георгиевны Янин С.Г. по доверенности от 20.08.2012.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Мордовина Евгения Георгиевна (далее - предприниматель, Мордовина Е.Г.) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным пункта 3 распоряжения администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (далее - Администрация) от 18.09.2012 N 43 "Об утверждении условий приватизации арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения" (далее - распоряжение N 43) в части указания нормативной цены приобретения в собственность имущества; обязании Администрации внести изменения в пункт 3 распоряжения N 43, изложив его в следующей редакции: "Утвердить рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения в сумме 1 650 000 руб."; о признании недостоверным отчёта общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (далее - ООО "Региональный центр оценки") от 06.09.2012 N 8381/02-12 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании разногласий между сторонами, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, посёлок Ростовка, 26, общей площадью 241,2 кв. м, в части пунктов 1.2, 2.7, 3.1.5, 6.3, приняв их в следующей редакции: пункт 1.2 договора изложить: "Цена имущества равна его рыночной стоимости, определённой заключением эксперта и составляет 1 650 000 руб."; пункт 2.7 договора изложить: "Суммы оплаты стоимости имущества, поступающие от покупателя, направляются в соответствии с назначением платежа, указанном в платёжном документе"; пункт 3.1.5 договора исключить; пункт 6.3 договора изложить: "При расторжении договора по требованию одной из сторон обязателен досудебный порядок урегулирования спора".

Решением арбитражного суда от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2014, заявление удовлетворено частично; пункт 3 распоряжения N 43 (с учётом изменений, внесённых распоряжением Администрации от 10.06.2013 N 34) в части указания нормативной цены приобретения имущества в собственность признан недействительным; на Администрацию в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов Мордовиной Е.Г. возложена обязанность внести изменения в пункт 3 распоряжения N 43, определив рыночную стоимость имущества, указанного в пункте 1 данного распоряжения, в размере 1 659 000 руб. согласно заключению эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения (далее - ФГБУ) Омской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1; абзац второй пункта 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Согласно заключению эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1 цена продажи арендуемого имущества составляет 1 659 000 руб. (без учёта НДС)";

пункт 2.7 договора изложен в следующей редакции: "Суммы оплаты стоимости арендуемого имущества, поступающие от покупателя в счёт погашения задолженности по настоящему договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платёжном документе, в следующей очерёдности: 1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности; 2) на уплату неустойки;

3) на уплату просроченных процентов; 4) на уплату срочных процентов;

5) на погашение просроченной задолженности; 6) на погашение срочной задолженности; пункт 3.1.5 договора изложен в следующей редакции: "Застраховать за свой счёт имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования представить продавцу в течение десяти дней с момента заключения"; пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: "В случае нарушения покупателем срока оплаты платежа, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, и сроков оплаты, установленных графиком (приложение к договору) более чем на 3 месяца, продавец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть настоящий договор. При расторжении договора по требованию одной из сторон обязателен досудебный порядок урегулирования спора". В удовлетворении остальной части требований отказано.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части признания недействительным пункта 3 распоряжения N 43 и возложения обязанности на Администрацию внести изменения в пункт 3 настоящего распоряжения относительно указания рыночной стоимости имущества в размере 1 659 000 руб. согласно заключению эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1. В этой части просит принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, суд первой инстанции неправомерно принял к рассмотрению заявление Мордовиной Е.Г., поскольку между сторонами отсутствовал спор относительно стоимости объекта оценки, определённой ООО "Региональный центр оценки". Требование об установлении рыночной стоимости на 15.06.2011, то есть на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права, рассмотрено судом с нарушением порядка досудебного разрешения разногласий. В отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих определённый Администрацией размер рыночной стоимости помещений бани, суд необоснованно назначил проведение судебной экспертизы, так как отсутствовал спор по поводу достоверности стоимости объекта оценки. Мордовина Е.Г. не представляла в материалы дела отчёт независимого эксперта по установлению иной рыночной стоимости указанного имущества. Величина рыночной стоимости помещений бани, установленная на основании судебных экспертиз, также является недостоверной. Выводы судов о том, что рыночная стоимость имущества составляет 1 659 000 руб., не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку не представлено надлежащих доказательств того, что стоимость, предложенная Администрацией (3 013 000 руб.), завышена.

Администрация считает, что имеющиеся факты несоответствия заключений эксперта требованиям федеральных стандартов оценки свидетельствуют о занижении рыночной стоимости спорного объекта. Вывод апелляционного суда о возможности принятия решения об установлении рыночной стоимости помещений бани в размере 1 659 000 руб. лишь по той причине, что предприниматель не возражает относительно указанной стоимости, является недопустимым, по сути, ставит в неравное положение стороны спора.

Мордовина Е.Г. в отзыве на кассационную жалобу возражает против доводов заявителя, просит оставить решение и постановление без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предпринимателя с кассационной жалобой не согласился по доводам, указанным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Мордовина Е.Г. по договору от 01.01.2002 N 6 являлась арендатором нежилых помещений бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область. Омский район, посёлок Ростовка, 26, общей площадью 241,2 кв. м.

В порядке, установленном пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предприниматель Мордовина Е.Г. 15.06.2011 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого имущества.

Администрация 27.09.2012 направила в адрес предпринимателя копию распоряжения N 43 и проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества с условием о рассрочке.

В пункте 3 данного распоряжения была указана рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества в размере 3 655 000 руб. согласно отчёту ООО "Региональный центр оценки" от 06.09.2012 N 8381/02-12 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Мордовина Е.Г. 29.10.2012 направила в адрес Администрации подписанный с разногласиями проект договора и сам протокол разногласий, а также письмо общества с ограниченной ответственностью "ОМЭКС" (далее - ООО "ОМЭКС"), из которого следовало, что рыночная стоимость подлежащих продаже нежилых помещений составляет 2 000 000 руб.

Между сторонами возник преддоговорный спор о цене приватизируемого имущества, переданный на разрешение арбитражного суда.

Учитывая несогласие предпринимателя с ценой, установленной Администрацией, суд первой инстанции определением от 04.03.2013 назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено ФБГУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии со сложившейся судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12) оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ. Апелляционный суд правомерно отклонил возражения Администрации о необоснованном назначении судебной экспертизы, поскольку определённая ответчиком в распоряжении N 43 стоимость в любом случае не могла быть использована для определения цены выкупаемого имущества.

Определением суда от 04.04.2013 удовлетворено ходатайство предпринимателя о внесении дополнительных вопросов в определение суда о назначении экспертизы от 04.03.2013; перед экспертами поставлен дополнительный вопрос о рыночной стоимости нежилых помещений бани по состоянию на 15.06.2011.

Согласно заключению эксперта N 469/16.1 рыночная стоимость нежилых помещений Бани по состоянию на 27.08.2012 составила 1 718 000 руб., по состоянию на 15.06.2011 - 1 659 000 руб.

Администрацией 10.06.2013 было издано распоряжение N 34, которым внесены изменения в распоряжение N 43, а именно:

пункт 3 указанного распоряжения изложен в следующей редакции:

"3. Утвердить согласно отчёту об определении рыночной стоимости от 07.06.2013 N 9194/02-13 рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения в размере 3 013 000 (три миллиона тринадцать тысяч) рублей 00 копеек". Данная рыночная стоимость определена оценщиком по состоянию на 15.06.2011.

Определением суда от 19.07.2013 по ходатайству Администрации была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка и Экспертиза Собственности" Телегину Евгению Николаевичу.

Согласно заключению эксперта Телегина Е.Н. N 020/1000-13 рыночная стоимость нежилых помещений бани по состоянию на 15.06.2011 составила 1 650 000 руб.

Удовлетворяя заявление частично, суд первой инстанции посчитал возможным принять в качестве рыночной стоимости нежилых помещений бани стоимость в размере 1 659 000 руб., указанную в заключении эксперта ФБГУ Омская лаборатория судебной экспертизы от 26.04.2013 N 469/16.1 (далее - экспертиза N 469/16.1), поскольку она представляла собой среднюю стоимость из определённых и имеющихся в материалах дела данных о стоимости спорного объекта.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о выкупной стоимости муниципального имущества. Вместе с тем, апелляционный суд признал, что экспертиза N 469/16.1 имеет недостатки, которые в целом не могли повлиять на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая заключение ООО "Региональный центр оценки" от 07.06.2013 N 9194/02-13, апелляционный суд пришёл к выводу, что отчёт ООО "Региональный центр оценки" не устанавливает рыночную стоимость приватизируемого имущества. В данном случае суд исходил из того, что эксперт необоснованно отказался от использования доходного и сравнительного подходов к оценке, поскольку объект недвижимости является действующей баней, а отсутствие объектов аналогов и невозможности применения к ним корректирующих коэффициентов экспертом не доказано. Отчёт не учитывает рыночные условия, которые должны отразиться на цене сделки, построен исключительно на корректировке балансовой цены.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов и считает, что при рассмотрении настоящего спора арбитражные суды полно, всесторонне и объективно исследовали фактические обстоятельства дела, оценили приведённые сторонами доводы и представленные доказательства. Выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, а выводы о применении норм материального права - на фактических обстоятельствах дела, установленных судами на основании оценки имеющихся в материалах дела доказательств.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование закона не свидетельствуют о судебной ошибке и не могут служить основанием для отмены судебных актов.

Доводы кассационной жалобы отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных арбитражным судом.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьёй 288 АПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.10.2013 Арбитражного суда Омской области и постановление от 11.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-32360/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.С. Коробейникова

Судьи

О.В. Кадникова В.А. Лошкомоева