Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 августа 2014 г. N Ф04-6512/14 по делу N А70-7217/2013

г. Тюмень

29 августа 2014 г.

Дело N А70-7217/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 (судья Лоскутов В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Глухих А.Н., Веревкин А.В., Зиновьева Т.А.) по делу N А70-7217/2013 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, кор. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, д. 18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области.

Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".

В заседании приняли участие представители: Департамента имущественных отношений Тюменской области Каюмова Р.Р. по доверенности N 35/08-3-Д от 03.03.2014, Баранчук Л.В. по доверенности N 115/08-3-Д от 18.06.2014; общества с ограниченной ответственностью "Экострой" Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", общество) об изъятии земельного участка, площадью 5 647 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:284: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене 4 238 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог").

Исковые требования мотивированы со ссылкой на статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014, изъят у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок, площадью 5 647 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:284: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО по выкупной цене в размере 12 451 000 рублей.

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты изменить в части - определить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 в размере 4 238 000 рублей.

По его мнению, при вынесении решения и постановления, судами не были применены нормы материального права, подлежащие применению, неправильно истолкован закон, сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела.

Со ссылкой на пункт 4 статьи 57 ЗК РФ заявитель указывает, что датой, на которую проводилась оценка, является 17.10.2010, как день, предшествующий изданию постановления Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п.

Заявитель полагает, что оценщиком некорректно произведен анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов - не указана ссылка на источник информации. Результатом допущенных нарушений явилось неверное суждение о стоимости рыночных цен на земельные участки.

По мнению заявителя, судом был необоснованно отклонен ряд доказательств по принципу относимости и допустимости. Департамент не согласен с тем, что отчет ООО "Партнер-Эксперт" не может являться допустимым доказательством.

Департамент считает неверным непризнание судом в качестве относимого доказательства отчет об оценке, подготовленный по состоянию на дату, предшествующую принятию решения об изъятии земельного участка.

Заявитель полагает, что судом неправильно истолкованы статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), итогом чего стала неверное суждение о выкупной цене изымаемого земельного участка.

По мнению заявителя, не соответствует действительности вывод суда о доверии истца тем или иным участникам рынка.

Департамент указал, что находит необоснованным отклонение судом заключения повторной экспертизы.

В дополнении к кассационной жалобе департамент просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Экострой" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представители департамента в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель ООО "Экострой" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене.

Из материалов дела видно, что постановлением Правительства Тюменской области N 260-п от 02.09.2008 автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.

В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск".

Постановлением администрации Тюменской области N 136-пк от 25.10.2004 "Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" (в редакции от 08.11.2010) предусмотрено финансирование указанного мероприятия.

Постановлением Правительства Тюменской области N 299-п от 18.10.2010 принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка площадью 5 647 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:284, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО.

Указанное постановление в установленном законом порядке зарегистрировано 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.

Приказами Главного управления строительства Тюменской области N 359-од от 30.06.2011, N 17-од от 19.01.2012 государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.

В отношении данного земельного участка 06.08.2010 зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2010.

Письмами Департамента от 27.10.2010 N 12461/08-1 и от 08.12.2010 N 14556/08-1 собственник земельных участков - ООО "Экострой" - был уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии.

Распоряжение Правительства Тюменской области N 1006-рп об утверждении выкупной цены земельного участка площадью 5 647 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:284, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, в размере 4 238 000 рублей, было принято 10.06.2013.

Указанное распоряжение принято на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" N 327/13 от 29.04.2013 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 17.10.2010 (далее - отчет).

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В целях подтверждения выкупной стоимости спорного земельного участка на дату принятия обжалуемого судебного акта департаментом в материалы дела представлен отчет об оценке ООО "Партнер-Эксперт" N 131/13-03 от 02.09.2013, в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28.08.2013, указана в размере 3 995 000 рублей.

ООО "Экострой", в свою очередь, представило отчет ООО "ЗСК-Центр" N 755/13 от 23.07.2013 об оценке объекта по состоянию на 16.07.2013, в соответствии с которым выкупная стоимость земельного участка определена в размере 12 451 000 рублей.

Учитывая возражения департамента, а также то, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной (3 995 000 рублей, 4 238 000 рублей и 12 451 000 рубль), Арбитражный суд Тюменской области определением от 02.09.2013 по ходатайству назначил судебную экспертизу по оценке выкупной стоимости изымаемого земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.

В соответствии с заключением эксперта от 20.09.2013, выкупная стоимость спорного земельного участка определена в размере 18 780 037 рублей.

Суд первой инстанции не принял экспертное заключение ООО "АйКью Плюс - Оценка" в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию, использовала в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку".

В связи с указанными обстоятельствами, учитывая, что заключение эксперта от 20.09.2013 не принято в качестве надлежащего доказательства по делу, суд первой инстанции в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 30.09.2013 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих А.В. и Бекреневой Н.С.

Согласно предоставленному заключению N 10/2013 выкупная цена спорного земельного участка по состоянию на октябрь 2013 года составила 3 673 000 рублей.

Указанные выше лица провели экспертизу, однако при этом только Бекренева Н.С. расписалась о том, что она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При применении в данном заключении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием.

Оценив заключение экспертов ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих А.В. и Бекреневой Н.С. N 10/2013, суд первой инстанции также не принял его в качестве доказательства.

Отчет ООО "Партнер-Эксперт" N 131/13-01 был изготовлен по заказу ОАО "Мостострой-11", то есть лица, не участвующего в деле, поэтому данный отчет суд не признал допустимым доказательством в силу статьи 68 АПК РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и устанавливая цену выкупа 12 451 000 рублей, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, пришли к выводу об их доказанности и обоснованности на удовлетворенную сумму, посчитали, что в материалах дела имеется единственная оценка, отвечающая требованиям действующего законодательства, доказательств, опровергающих выводы, изложенные в данном отчете, сторонами по делу не представлено.

Кассационная инстанция рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает, что выводы судебных инстанций в обжалуемой части сделаны с нарушением норм материального права по неполно установленным обстоятельствам дела.

В силу положений статей 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

По пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как следует из отчетов ООО "ЗСК-Центр", оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал затратный и сравнительный подходы к оценке, обосновав отказ от использования доходного подхода.

Пунктом 22 ФСО N 1 установлено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

По отчетам ООО "ЗСК-Центр" оценщиком выбрана единица сравнения объектов - аналогов 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; дату продажи; уторгование; местоположение; состав передаваемых прав; улучшения.

При этом оценщик, анализируя отобранные объекты - аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по такому элементу сравнения как "вид разрешенного использования", обосновав это тем, что объекты - аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования может быть изменен в рамках процедуры, предусмотренной статьями 37, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем корректировка стоимости на отличия объектов - аналогов от объектов оценки по виду разрешенного использования земельного участка не проводилась.

Согласно отчетам при проведении оценки спорного земельного участка был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.

Принимая во внимание, что корректировка стоимости объекта оценки объектам - аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, то есть отличия, которые существенно влияют на стоимость объекта оценки, не проводилась, является необоснованным вывод суда о том, отчеты ООО "ЗСК-Центр" отражают реальную рыночную стоимость земельных участков.

Следует отметить, что по аналогичным основаниям суд не принял в качестве доказательств рыночной стоимости спорного земельного участка, заключение эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка", установив, что эксперт использовал в качестве объектов - аналогов земельные участки с иным видом разрешенного использования.

Кроме того, указание суда на недопустимость в качестве доказательства представленного департаментом отчета ООО "Партнер-Эксперт" N 131/13-01 об оценке не соответствует нормам процессуального права.

Изготовление отчета по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает его статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по его оценке.

Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

Кассационная инстанция считает, что указанные обстоятельства в силу части 1 статьи 288 АПК РФ являются основанием для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по настоящему делу и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, разрешить вопрос о назначении экспертизы, а при необходимости и проведение экспертизы отчета оценщика, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения данного спора, и разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению в данном случае, после чего принять решение по спору, отвечающее требованиям статьи 170 АПК РФ.

Суду следует распределить государственную пошлину, в том числе и по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А70-7217/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Сирина