Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2015 г. N 08АП-2874/15

город Омск

26 мая 2015 г.

Дело N А70-7217/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Семеновой Т.П., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткачевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2874/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26 января 2015 года по делу N А70-7217/2013 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) к обществу "Экострой" об изъятии земельного участка площадью 5 647 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:284: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене 4 238 000 рублей с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог",

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Евсеев В.В., по доверенности б/н от 21.07.2014, сроком действия один год; представитель Лапшин А.Е. по доверенности б/н от 21.07.2014, сроком действия один год;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Баранчук Л.В. по доверенности N 115/08-3-Д от 18.06.2014, сроком действия один год; представитель Каюмова Р.Р. по доверенности N 71/08-3-Д от 03.03.2015, сроком действия один год,

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 5 647 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:284, для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 4 238 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казённое учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 по делу N А70-7217/2013 исковые требования удовлетворены. Земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 5 647 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:284 изъят путём выкупа из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд по выкупной цене в размере 12 451 000 руб.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А70-7217/2013 решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.08.2014 по делу А70-7217/2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, установлены судом без их полного и всестороннего исследования и правовой оценки, а также без учета положений статей 11, 12, 15, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Суду дано указание разрешить вопрос о назначении дополнительной экспертизы, а при необходимости и провести экспертизу отчета оценщика.

Определением от 10.12.14 N 304-ЭС14-6015 Верховный Суд Российской Федерации в передаче кассационной жалобы общества "Экострой" на постановление суда кассационной инстанции от 29.08.2014 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказал.

При повторном рассмотрении определением от 20 октября 2014 года Арбитражный суд Тюменской области назначил судебно-экономическую экспертизу, поручил ее проведение эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Николаю Владимировичу (том 8 л.д. 113-114), который представил экспертное заключение (том 9 л.д. 1-97). Ответчик заявил ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, о вызове эксперта и о назначении повторной судебной экспертизы (том 9 л.д. 121-133, том 10 л.д. 83-84). Истец заявил об изменении размера исковых требований, просит установить выкупную стоимость земельного участка в размере 1 545 000 рублей (том 10 л.д. 81-82), возражал против назначения повторной судебной экспертизы, согласился с вызовом эксперта (том 10 л.д. 79-80).

В судебном заседании 20 января 2015 года эксперт Волович Н. В. дал необходимые пояснения, а также ответил на дополнительные вопросы.

Руководствуясь п. 2 ст. 87 АПК РФ, положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04 апреля 2014 года N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд первой инстанции отказал в назначении повторной экспертизы.

Решением от 26 января 2015 года по делу А70-7217/2013 Арбитражного суда Тюменской области уточненные требования удовлетворены. Данным судебным актом постановлено изъять у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 5 647 квадратных метров, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 1 545 000 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч) рублей. Взыскать с ООО "Экострой" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области судебные издержки в размере 130 000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО "Экострой" просит отменить решение в части выкупной цены и принять в этой части новый судебный акт об установлении выкупной цены в размере 18 780 000 руб.

В обоснование заявитель привел следующие доводы:

- заключение судебной экспертизы недостоверно, так как не соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости (п. 4 ФСО N 3); не учитывает наиболее эффективное использование объекта оценки (п.10 ФСО N 1; п. 2 Методических рекомендаций N 568-р, п. 12 ФСО N 7); не соответствует требованиям достоверности и достаточности (п. 19 ФСО N 1); не учтено нахождение спорного земельного участка в градостроительной зоне ИТ-1, соответственно, не учтен уровень градостроительного освоения согласно решению Тюменской городской думы от 30.10.08 N 154; вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием видов выбирается собственником участка самостоятельно; учтенный в кадастре вид разрешенного использования спорного участка ("для сельскохозяйственного производства") не входит в число видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом зоны ИТ-1 (предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур), к которой участок отнесен, соответственно, учтенный в кадастре вид разрешенного использования спорного участка ("для сельскохозяйственного производства") не должен влиять на выбор аналогов для оценки участка; поскольку на земельном участке на момент изъятия уже находилась автомобильная дорога (согласно акту приема-передачи строительство окончено 30.11.09), общество "Экострой" (ставшее собственником участка в 2010 году) не имело возможности его использовать для сельскохозяйственного производства, предусмотренного в государственном кадастре недвижимости (далее - кадастр, ГКН); наиболее эффективное использование должно было определяться исходя из отнесения участка к зоне ИТ-1; оценщиком применены методические рекомендации Совета по оценочной деятельности (несуществующая структура, неопубликованная методика); кадастровые номера участков-аналогов не указаны, их действительные экономические характеристики с учетом отнесения к конкретной градостроительной зоне не установлены, не учтено расположение оцениваемого участка в черте города Тюмени, рядом с городской инфраструктурой и поэтому необоснованно не введена корректировка на местоположение относительно г. Тюмени, не введены корректировки на обеспеченность электро-,газо-, водоснабжение, принятая к исследованию информация не проверена, а уточнение экономических характеристик приведет к изменению результата оценки; не все возможные для оценки аналоги учтены; цены аналогов, предложенных обществом "Экострой", являются реальными, но не учтены при оценке; не учтены выводы, сделанные в рамках дел N А70-7216/2013 и А70-4037/2013, Департамент в 2008 году выкупал участки по цене около 2000 руб. за 1 кв. м.

В заседание апелляционного суда явились представители истца и ответчика. Третье лицо, извещённое надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило, дело по апелляционной жалобе рассмотрено в его отсутствие с объявлением перерыва в заседании до 19.05.14.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к отзыву. Стороны заявили о приобщении дополнительных доказательств. Соответствующие ходатайства сторон с целью полного установления значимых для дела обстоятельств и оценки доводов сторон удовлетворены, за исключением документов в отношении общества "Тюменьторф", учитывая возражения ответчика об их незаблаговременном представлении.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы отказано по мотивам, изложенным в тексте настоящего постановления.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судом первой инстанции правильно установлены следующие обстоятельства.

В целях строительства окружной автомобильной дороги городе Тюмени на участке поселок Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск", 18 октября 2010 года Правительство Тюменской области от 16 ноября 2011 года приняло постановление N 299-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области земельные участки, в том числе земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 5 647 квадратных метров, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:284 (том 1 л.д. 15-31, 36-37). Данное постановление зарегистрировано 12 ноября 2010 года (том 1 л.д. 38).

В отношении данного земельного участка 06 августа 2010 года зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельного участка от 14 июля 2010 года (том 1 л.д. 82-83, 112-116).

27 октября 2010 года истец за N 12461/08-1, направил ответчику уведомление о предстоящем изъятии данного земельного участка (том 1 л.д. 32-33). Также истец 08 декабря 2010 года за N 14556/08-1 уведомил ответчика о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка (том 1 л.д. 34-35). Распоряжением Правительства Тюменской области N 1006-рп утверждена выкупная стоимость спорного земельного участка в размере 4 238 000 рублей (том 1 л.д. 74-76). В письме N 5400/10-1 от 23 мая 2013 года истец предложил ответчику заключить соглашение об изъятии земельного участка (том 1 л.д. 77-78). В письме от 13 июня 2013 года ответчик не согласился с произведенной оценкой (том 1 л.д. 79-81).

На основании статьи 279 Гражданского кодекса РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Статья 281 Кодекса устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Как указано в статье 282 Кодекса, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Предметом настоящего спора является только выкупная цена изъятого участка.

В соответствии со статьей 55 Земельного Кодекса РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. Как указано в пункте 2 части 1 статьи 49 Кодекса, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно статье 57 Кодекса, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации. Статья 63 этого же Кодекса устанавливает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Пункт 6 "Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 мая 2003 года N 262, определяет, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Указанная позиция изложена в ответе на вопрос N 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014).

При первом рассмотрении настоящего дела по ходатайству ответчика определением от 02 сентября 2013 года назначалась судебно-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено ООО "АйКью Плюс-Оценка", при этом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, в том числе рыночной стоимости данного земельного участка, а также размера убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием данного земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги (том 4 л.д. 61). В заключении эксперта выкупная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 20 сентября 2013 года определена в размере 18 780 037 рублей (том 4 л.д. 64-111).

На этой же цене ответчик настаивает в апелляционной жалобе на решение, принятое 26.01.2015 при новом рассмотрении дела.

Между тем, момент, на который определена такая выкупная цена, не отвечает указанному выше правовому критерию её определения на момент рассмотрения спора, что исключает удовлетворение жалобы по такому требованию ответчика.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 с адресным описанием - Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 5647 кв.м, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:163 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 30.10.2009 N 7217/104/09-1615, межевого плана от 23.10.2009 N 7217/104/09-1615, дополнительно представленных документов, решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 30.12.2009 N 17/09-30278. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0706003:163 с адресным описанием - Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадью 95031 кв.м., внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 18.10.2005 N 17/05-4616, приказа от 29.04.2002 N 115, распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 28.07.2005 N 1753/14-з, описания земельных участков от 24.03.2006 N 097/06. Затем на основании решения Тюменской городской думы от 27.03.2008 N 9 "О генеральном плане городского округа г. Тюмень" категория данного земельного участка изменилась на "земли населенных пунктов". На основании Приказа Департамента земельных ресурсов Администрации г. Тюмени от 09.11.2009 N 317, в сведения государственного кадастра недвижимости о данном земельном участке внесены изменения в части адреса (изменен с "Обл. Тюменская, р-н Тюменский Ембаевское МО" на "обл. Тюменская, г. Тюмень") (ответ Управления Росреестра по Тюменской области от 04.03.2014 N 14-29/14-1311-СВ).

Право собственности ООО "Экострой" на земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 приобретено обществом на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2010 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 21.07.2010, зарегистрировано в ЕГРП 24.08.2010 (свидетельство о государственной регистрации права 72 НЛ 886341).

Как установлено выше, 27 октября 2010 года истец за N 12461/08-1 направил ответчику уведомление о предстоящем изъятии данного земельного участка (том 1 л.д. 32-33). Также истец 08 декабря 2010 года за N 14556/08-1 уведомил ответчика о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка (том 1 л.д. 34-35).

Вместе с тем, фактически изъятие земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 осуществлено значительно раньше.

Согласно акту приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика "Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п.Мелиораторов (АД Тюмень-Нижняя Тавда" - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск") и Заключению N 58-пд от 28.04.2011 работы по строительству автодороги осуществлены в сроки: начало - 8 июня 2005 года, окончание работ - 30 ноября 2009 года (л.д. 117-132 т.1).

Юридическое оформление изъятия участка произведено в 2010 году, что влечет вывод о соответствующих нарушениях установленной законодательством ( ст.279 ГК РФ) последовательности процедуры изъятия, но не вывод о моменте начала процедуры изъятия, которая началась в 2005 году.

Таким образом, изъятие участка в силу строительства дороги осуществлено не позднее 2005 года. С этого периода времени фактически прекращена возможность его использования в соответствии с предусмотренным в ГКН и ЕГРПНИ видом разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".

Правовые основания обосновывать вывод о начале процедуры изъятия (применительно к правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос N 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)") указанным нарушением установленной законодательством процедуры изъятия отсутствуют.

В связи с тем, что в границах проектируемой дороги расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 ГБУ ТО "Управление автомобильных дорог" письмом от 27.08.2010 N 3487/19 обратилось в Департамент с просьбой об изъятии указанного земельного участка (л.д. 28 т.1).

Данное обстоятельство явилось поводом для документального оформления изъятия по установленной процедуре.

Спорный земельный участок согласно карте-схеме N 1 располагается на протяженности участка автодороги Тюмень-Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск до автодороги Тюмень-Боровский-Богандинский, в т.ч. пятый пусковой комплекс (л.д. 30 т.1).

В экспертном заключении N 1/НВ от 12.12.2014, выполненном экспертом ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичем Н.В. (доктор экономических наук, профессор кафедры "Оценка и управление собственностью" ФГБУ ВПО "Финансовый университет при Правительстве РФ", имеет опыт работы в качестве судебного эксперта по вопросам определения стоимости недвижимости, в том числе, в комиссионных и повторных экспертизах более 5 лет, общий стаж - 28 лет) в разделе 3 "Проблемы оценки земельных участков для государственных нужд" указал, что принятые Министерством имущественных отношений РФ Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков позволяют в условиях гибкости действующих норм по территориальному планированию и несовершенства практики применения градостроительного и земельного законодательства обосновать претензии на выкупные цены, значительно превышающие тот уровень, который был достигнут в обычных условиях. Учесть необходимо и то, что на практике реальные цены сделок скрыты, а у профессиональных участников рынка недвижимости всегда есть возможность оказать выгодное им давление на рынок при реальном монополизме собственников земельных участков и других объектов недвижимости в районе планируемого размещения будущих объектов капитального строительства. Исходным в оценочной теории является понимание того, что стоимость земельного участка в рыночных условиях определяется прежде всего факторами его местоположения и вида использования, что учитывает и состояние самого объекта оценки (л.д. 45 т.9).

В соответствии с пунктом 4.4 исследовательской части экспертного заключения (характеристика вида разрешенного использования) экспертом при проведении оценки учтены такие характеристики спорного земельного участка, как целевое назначение и разрешенное использование: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование. Сведения о разрешенном использовании земельного участка наряду со сведениями о его площади являются элементом уникальной характеристики земельного участка.

Как предусмотрено статьей 7 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ, на которую ссылается заявитель жалобы, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В этой связи апелляционный суд отмечает 1) на момент начала изъятия спорный участок имел вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", 2) вхождение его в градостроительную зону ИТ-1 (для инженерной и транспортной инфраструктур) произошло исключительно для и исключительно в связи со строительством на спорном участке автодороги, 3) спорный участок выделен из другого участка под строительство конкретного участка транспортной развязки (автодороги), а конфигурация, форма спорного участка обусловлена именно этой нуждой, что подтвердил в судебном заседании представитель общества "Экострой".

Следовательно, спорный участок не должен оцениваться исходя из возможного выбора его собственником любого из видов разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом для зоны ИТ-1 (предприятия автосервиса и т.п.), поскольку кроме как для соответствующего участка автодороги спорный участок не предназначался и не имел иного потенциального использования, а на момент утверждения градостроительного регламента в 2008 году (момент вхождения спорного участка в зону ИТ-1) был фактически застроен автодорогой, что исключало его использование иным образом.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом принципа учета при оценке объекта его наиболее эффективного использования отклоняются: участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия - "для сельскохозяйственного производства", а последующее вхождение участка в зону ИТ-1 обусловлено только строительством дороги и не создавало ни в коей мере для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для ИТ-1, поскольку выбор уже состоялся - спорный земельный участок выбран и занят построенной автодорогой.

В этой связи апелляционный суд отмечает, что обстоятельство застройки участка дорогой было известно сторонам договора купли-продажи в 2010 году (покупатель ООО "Экострой"), что влечет и выводы об известном этим лицам обстоятельстве наличия гарантированного покупателя (публичного образования -заказчика дороги), а равно субъективном формировании цены договора под влиянием этой осведомленности.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, правообладатели земельных участков имеют право выбора вида разрешенного использования из числа видов, указанных в градостроительных регламентах.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 35 Градостроительного кодекса в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т.п.), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Как установлено выше, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 имеет разрешенное использование: "для сельскохозяйственного производства".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

В части 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.

При изменившейся категории земель на земли населенных пунктов собственником сохранен в правоустанавливающих документах на земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".

Несмотря на изменение категории земель (с земель сельхозназначения на земли населённых пунктов) сохранился запрет на строительство объектов недвижимости в силу избранного собственником и закрепленного в ГКН, ЕГРПНИ вида разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".

Изъятием спорного участка под автодорогу прекращены права собственника на использование участка по выбранному им виду разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства", исходя из которого и следует определять цену выкупа. Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создала новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования участка.

Апелляционная коллегия принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 образован из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:163, относившегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под сельскохозяйственное производство.

На момент начала процесса изъятия земель для строительства окружной автодороги (2005 год) разрешенное использование было тем же, что и в настоящий момент - под сельскохозяйственное производство.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Тюмени в ред. Решений ТГД от 30.10.2008 до 30.05.2013 располагался в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ-1). С 29.08.2013 территориальная зона изменена на ИТ-3 (зона улично-дорожной сети) (письмо Администрации г. Тюмени от 06.03.2014 N 38-06-827).

Ссылка ответчика на расположение земельного участка в градостроительных зонах ИТ-1 и ИТ-3 в целях определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка на начало его изъятия не может быть принята во внимание, поскольку соответствующие зоны введены Правилами землепользования и застройки уже после того, как состоялось фактическое изъятие.

При этом вид разрешенного использования по установленной процедуре ответчиком в пределах отведенной участку категории земель (земли населенных пунктов) не менялся. Доказательств об этом материалы дела не содержат, у эксперта при проведении исследования отсутствовали.

Исходя из чего экспертом определена рыночная стоимость выкупа земельного участка в соответствии с его актуальным на дату оценки (а также на момент изъятия) разрешенным использованием.

В силу положений статей 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

По пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как следует из раздела 6.2 экспертного заключения, определение стоимости оцениваемого земельного участка осуществлялось с применением метода сравнения продаж сравнительного подхода, а также метода капитализации земельной ренты доходного подхода. Применение метода сравнения продаж обусловлено тем, что на рынке имеется достаточное количество предложений о продаже свободных земельных участков. Применение метода капитализации земельной ренты также допустимо ввиду возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка (выращивание на нем сельскохозяйственных культур). Применение метода выделения, а также метода распределения невозможно по причине того, что данные методы применяются только для оценки застроенных участков, а оцениваемые участок является незастроенным. Применение метода остатка и метода предполагаемого использования также невозможно ввиду невозможности его застройки улучшениями, приносящими доход (л.д. 74-75 т.9).

Экспертом при применении метода сравнения продаж использованы 4 объекта-аналога из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства" и в одном случае - "для ведения личного подсобного хозяйства". В качестве информации о предложениях по продаже аналогов использованы данные агентства недвижимости "Этажи".

Доводы ответчика о недопустимости самостоятельного сбора информации экспертом в данном случае не могут быть приняты во внимание, поскольку сведения о примененных аналогах получены из открытых источников и имеют прямое отношение к обоснованию избранной методики исследования в соответствии с целями назначенной судом экспертизы.

Информация об объектах-аналогах, использованных экспертом, носит объективный характер: размещена в визуальной форме в приложении N 1 к заключению и представляет собой распечатки с интернет-сайта агентства недвижимости, в том числе путем указания URL-адресов ее размещения. Ссылка ответчика на отсутствие должной идентификации земельных участков-аналогов, их "несуществование" опровергается представленными к отзыву Департамента графическими материалами: схемой расположения земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:680 (площадью 200 соток - аналог N 3 л.д. 93 т.9), 72:17:0705003:297 (25 соток - аналог N 4 л.д. 94 т.9), 72:17:0705003:668 (400 соток - аналог N 2 л.д. 92 т.9), 72:17:0705003:322 (площадью 100 соток - аналог N1 л.д. 91 т.9), выкопировками из публичной кадастровой карты РФ (источник - официальный сайт Росреестра), а также кадастровыми выписками в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:680 и 72:17:0705003:297.

Заявляя доводы о недостаточности сведений (не указан кадастровый номер) для идентификации участков, выбранных экспертом в качестве аналогов, общество "Экострой", тем не менее, не затруднилось в их идентификации на публичной кадастровой карте, представив 19.05.15 в заседание апелляционного суда соответствующие распечатки (сине-фиолетового цвета), которые идентичны результатам аналогичной проверочной деятельности, проведенной Департаментом в ходе объявленного судом перерыва в заседании (48-я минута аудиопротокола 19.05.15).

Не опровергнуто обществом "Экострой" ссылками на нормы права утверждение Департамента о том, что Федеральные стандарты оценки не предусматривают кадастровый номер в качестве обязательного средства идентификации участка.

В данном случае сведения об участках, приведенные в предложениях об их продаже без кадастровых номеров, позволили обеим сторонам их однозначно идентифицировать на местности.

Проверяемость сведений о продаже аналогов, размещенных на интернет-сайте агентства недвижимости по URL-адресам страниц (указаны в экспертном заключении), подтвердилась в результате соответствующих действий, проведённых в заседании апелляционного суда с участием представителей сторон.

Корректировка цен объектов-аналогов осуществлялась экспертом по нескольким критериям (на цену предложения, на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия и время продажи, на площадь, местоположение, на подъездные пути, наличие коммуникаций с обоснованием каждой корректировки). Кроме того, произведена корректировка на форму земельного участка.

Для получения итогового результата применялся метод взвешивания: в соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого расчетная величина стоимости участка будет максимальной. Для достижения максимальной стоимости объектам-аналогам NN 1 и 3 присвоен максимальный вес (по 0,5 каждому), а объектам-аналогам NN 2 и 4 присвоен вес 0, поскольку удельный показатель стоимости аналогов 1 и 3 выше, чем у аналогово 2 и 4, что позволяет получить наибольшую стоимость оцениваемого объекта. Кроме того, вид разрешенного использования аналога N 4 - под ЛПХ, а у оцениваемого аналога и аналогов 1 и 3 - для сельхозпроизводства, поэтому данный аналог не использовался, вопреки ошибочному мнению ответчика, при взвешивании (л.д. 78 т.9).

При выведении итоговой стоимости земельного участка в рамках избранного как наиболее полно отвечающего интересам собственника метода сравнения продаж (по сравнению с доходным подходом, при котором стоимость спорного участка составила 1 178 367 рублей) в рамках сравнительного подхода стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 составила 1 500 000 рублей (л.д. 84).

В заседании арбитражного суда, состоявшегося 20.01.2015, на вопрос представителя ответчика о значении примененного экспертом критерия наиболее эффективного использования земельного участка эксперт пояснил, что избранная методика оценки и примененные критерии взаимосвязаны юридически допустимым и единственно возможным видом разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства. На вопрос о том, почему невозможно использовать земельный участок по иным видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом в данной территориальной зоне, эксперт пояснил, что иных видов разрешенного использования, кроме как под сельскохозяйственное производство и использование дороги, не предусмотрено. Исходя из поставленного судом вопроса - определение выкупной стоимости участка осуществлено без учета разрешенного использования "под эксплуатацию дороги", то есть исходя из того, что осталось (под сельскохозяйственное производство). Отвечая на вопрос ответчика о допустимости на дату изъятия использования участка под размещение инфраструктуры придорожного сервиса, эксперт пояснил, что на дату фактического изъятия актом выбора земельного участка было запланировано исключительно строительство дороги и ничего более. Акт выбора земельного участка был издан задолго до принятия решения об изъятии. На дату выбора участка в документах территориального планирования и в сведениях ГКН иного разрешенного использования, кроме как под сельскохозяйственное производство, не предусматривалось. Исходя из выбранной методики (определение рыночной стоимости) и представленных документов эксперт пояснил, что не располагал возможностью определить иную (не рыночную) стоимость участка. Фактически, по утверждению эксперта, ответчик предлагает своими вопросами перенести смысловую нагрузку на определение инвестиционной стоимости, что выходило за пределы предмета исследования. Как далее пояснил эксперт, им исследованы также нормы проектирования дороги (ширина варьируется от 60 до 100 м), по нормативам которых не предполагалось строительство каких-либо объектов придорожного сервиса. Никаких обстоятельств, связанных с изменением целевого назначения земельного участка (например, в результате перемещения полотна дороги и иных) из представленных документов не следовало. Кроме того, эксперт дополнительно сообщил, что для того, чтобы просчитать все экономические риски при приобретении земельного участка в той или иной территориальной зоне, необходимо ознакомиться с проектом планировки территории. Сам по себе выбор инвестиционного решения (желание собственника либо его намерение) - строить или не строить инфраструктуру придорожного сервиса - не имеет никакого отношения к рыночной стоимости. Также пояснено, что абстрактная возможность менять разрешенное использование в пределах предусмотренных в данной градостроительной зоне подвидов, не может быть произвольно реализована заинтересованным лицом, поскольку во внимание всегда принимается техническая, организационная возможность, факторы соседства со смежными землепользователями, близость коммуникаций и т.д. Отмечено, что в результате раздела земельного участка вновь образованный спорный участок по своей конфигурации и размерам малопригоден для проектирования и размещения объектов строительства. Инвестиционные решения на этот счет сомнительны, более того, инвестиционная стоимость может приобрести отрицательные значения, то есть повлечь убытки. На вопрос ответчика о примененных аналогах пояснил, что все объекты расположены в одном кадастровом квартале.

Не исключает достоверности выводов эксперта довод общества "Экострой" о прекращении участка кадастровый номер 72:17:0705003:680. Данный участок разделен на два других и в связи с этим снят с кадастрового учета с постановкой на учет образовавшихся участков.

Собственник сохраняет право собственности на образованные в результаты раздела участки, продолжающие физическое существование, и свободно реализует в отношении них правомочия владения, пользования, распоряжения, что и в отношении разделенного по своему усмотрению участка (п.2 ст.11.2, п. 2 ст.11.4 ЗК РФ).

Кроме того, сведения о нахождении участка в процессе раздела доведены в объявлении до сведения потенциальных покупателей (т.9 л.д.30-31), что означает, что влияние этого обстоятельства на цену предложения учтено.

В связи с чем использование данного участка для целей оценки допустимо.

Отклоняется довод общества "Экострой" о том, что эксперт не оценил имеющиеся в деле документы о других аналогах: подлежащие исследованию экспертом документы из материалов дела указаны в определении суда от 20.10.14 года.

В этом же судебном заседании отклонено ходатайство ООО "Экострой" о приобщении документов об инженерных коммуникациях.

Замечаний на протокол судебного заседания в части не отражения каких-либо других ходатайств ответчика не заявлено.

Вплоть до составления экспертного заключения стороны не были лишены возможности представления (раскрытия в установленном порядке) дополнительных доказательств с целью учета при экспертизе, о чем сообщал и сам эксперт в ходатайстве об отложении рассмотрения дела (суд не приостанавливал производство по делу на период экспертизы), а равно предлагал суд в определении от 20.11.14.

Общество "Экострой" соответствующую возможность имело и реализовало, так как фактически реагировало на эти предложения представлением документов (технические условия, рабочий проект и др.).

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оценив содержание экспертного заключения ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" N 1/НВ от 12 декабря 2014 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно, с учетом специфики проведения судебной экспертизы, соответствует "Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, составлено с учетом того обстоятельства, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо коммуникации, кроме предназначенных для обслуживания дороги (в частности, согласно письму ОАО "Тюменьэнерго" от 07.10.2014 N 713/01/8179 от земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 до ближайшей Вл в среднем - 1-1,5 км; согласно письму ООО "Тюменьводоканал" от 10.10.2014 N 472-м техническая возможность подключения объектов капитального строительства на спорном участке к существующим сетям водоснабжения и водоотведения отсутствует) (л.д. 115-132 т. 6, л.д. 120-123, 139-165 т. 8). Также экспертом учтено, что этот земельный участок, хотя и относится к землям населенных пунктов, имеет при этом разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, что препятствует его использованию в каких-либо иных целях, в том числе для ведения на нем строительства, поскольку ответчик не представил никаких доказательств того, что им предпринимались меры для изменения разрешенного использования.

При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорного земельного участка и использования его в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для разрешения данного спора суд устанавливает рыночную стоимость данного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и фактическим использованием на момент принятия решения о его выкупе, что соответствует пункту 14 "Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 и устанавливающего, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Как следует из статьи 3 Закона об оценочной деятельности, для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценивая критически и отклоняя доводы ООО "Экострой" со ссылкой на документы о продаже земельных участков по ценам, намного превышающим те цены, которые указаны в экспертном заключении, суд первой инстанции установил, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами (л.д. 70-77 т. 5, л.д. 11-53 т. 10), в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика (л.д. 82 т. 3, л.д. 61, 126-127 т. 4, л.д. 128 т. 5, л.д. 31-32, 137-139 т. 6).

Исходя из данных в процессе допроса пояснений эксперта Воловича Н.В., последний указал, что ему известно большое количество случаев, когда в целях искусственного увеличения выкупной стоимости земельного участка, заинтересованные лица дают объявления о продаже аналогичных земельных участков по заведомо завышенным, нерыночным ценам, а в отдельных случаях даже заключают сделки по продаже земельных участков по таким ценам между взаимосвязанными лицами. Аналогичное разъяснение, как установлено выше, отражено и в исследовательской части заключения.

В данном случае сделки, приводимые ответчиком в качестве аналогов, в таком аспекте не могут восприниматься, поскольку механизм формирования рыночной цены обусловлен нормальной рыночной конъюнктурой, не подвергающейся воздействию таких факторов, как строительство автодороги в публичных интересах и сопутствующее этому изъятие участков в границах строительства. Данное обстоятельство в совокупности с пояснениями эксперта при непосредственном вовлечении в качестве стороны некоторых из приводимых ответчиком сделок его представителя исключает возможность объективной оценки данных аналогов применительно к статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Стороны этих сделок, безусловно, действуют под влиянием осведомленности о наличии гарантированного покупателя, более того - обязанного купить участок, что исключает учет этих сделок с целью доказательства рыночной цены, как не соответствующих критериям, указанным в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Суд учитывает, что несмотря на обсуждаемый неоднократно в судах первой и апелляционной инстанций вопрос о факте оплаты обществом "Экострой" в адрес Насырой А. приобретённого участка, данное обстоятельство в подтверждение добросовестного определения в договоре цены, документально не подтверждено.

Кроме того, суд учитывает позицию истца, согласно которой указанные ООО "Экострой" земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0706003:306, 72:17:0706003:254, 72:17:0706003:234, 72:17:0706003:269, 72:17:0706003:268, 72:17:0707005:19, 72:17:0706003:339 имеют разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, для реконструкции автомобильной дороги, под животноводческий комплекс, для размещения торговых объектов, в связи с чем в силу пункта 22 ФСО N 7 они не могут влиять на суждение о формировании рыночной цены спорного земельного участка.

Согласно аналитической справке от 27.02.2015, подготовленной ООО "Этажи-Тюмень" средняя рыночная цена 1 га земельного участка, расположенного в административных границах г. Тюмени (категория - земли населенных пунктов) и имеющего вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" на текущий момент составляет 17 млн. рублей и варьируется от 14 до 40 млн. рублей.

Вместе с тем, в отзыве на апелляционную жалобу истец в порядке возражений указал, что на запрос Департамента от 19.03.2015 ООО "Этажи-Тюмень" сообщило, что при подготовке аналитических справок от 24.02.2015 и от 27.02.2015, представленных ответчику, были использованы предложения о продаже земельных участков в п.Березняки, Метелево, Московский дворик, оз. Цимлянское, а также в черте Тюмени. Земельные участки в указанных районах отличаются более высокой привлекательностью, нежели участки в районе с. Яр и с. Ембаево, вблизи которых расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284. Кроме того, ООО "Этажи-Тюмень" сообщило, что при расчете также использовались объекты по данным застройщиков, которые не подкреплены документально. В обоснование изложенных возражений к отзыву приложена переписка с ООО "Этажи-Тюмень". Проверив и оценив указанную переписку, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией Департамента относительно недостоверности предлагаемых ответчиком в качестве аналогов сведений о ценовых предложениях на основании аналитических справок от 24.02.2015 и от 27.02.2015.

Представленные ответчиком критические замечания в отношении положенного в основу принятого решения экспертного заключения сводятся главным образом к несогласию с примененными экспертом объектами-аналогами, которые, по мнению ООО "Экострой", обладают наименьшим экономическим потенциалом, направлены на занижение выкупной стоимости спорного земельного участка.

Обозначив свою позицию по выполненному экспертом исследованию, результаты которого отражены в оспариваемом ООО "Экострой" заключении, ответчик заявил повторное ходатайство о назначении экспертизы, которое судом было отклонено в связи с отсутствием противоречий в заключении эксперта, а также отсутствием сомнений в его обоснованности с учетом полученных пояснений эксперта в результате его опроса в заседании суда.

В суде апелляционной инстанции ООО "Экострой" повторно заявило о назначении экспертизы, мотивировав его ссылкой на доводы апелляционной жалобы с дополнениями.

Согласно статье 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Подобный вывод подтверждается правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.03.2011 N 13765/10.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая изложенные в обжалуемом решении выводы, считает, что оспариваемое на предмет достоверности заключение соответствует по форме и содержанию предъявляемым к нему требованиям: эксперт Волович Н.В. обладает достаточной компетентностью в исследованиях подобного рода, имеет научную степень доктор экономических наук и требуемый стаж, в заключении подробно и обстоятельно изложены примененные подходы к оценке, методика исследования находится в строгом соответствии с поставленным перед экспертом вопросом, обусловлена ссылкой на нормативные и иные руководящие документы, примененные экспертом. Применение экспертом избранных аналогов должным образом мотивировано.

Несогласие ООО "Экострой" с объектами-аналогами, указанными в заключении, обоснованность их выбора не опровергает.

Получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает её обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют. Соответствующий довод ответчика отклоняется.

По смыслу статьи 159 АПК РФ ходатайства должны быть обоснованными и мотивированными.

Заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы непосредственно после допроса эксперта, ответчик не привел суду должного обоснования своего ходатайства применительно к полученным от эксперта исчерпывающим ответам на заданные ему ответчиком вопросы. Все озвученные в устной форме доводы о недостоверности и недопустимости в качестве доказательства по делу заключения N 1/НВ от 12.12.2014 фактически устранены исчерпывающим образом ответами эксперта со ссылкой на примененные им при исследовании методики и нормы права. Иных сомнений, объективно свидетельствующих о неполноте и недостатках заключения, ответчик не привел.

О применении аналогов, отличных по цене предложения на рынке от использованных в экспертном заключении, в отношении земельных участков в том же кадастровом квартале, где располагается спорный земельный участок, с теми же параметрами разрешенного использования, ООО "Экострой" не заявило. Те документы, которые представил ответчик в материалы дела, относящиеся к сделкам с участием своего представителя либо с оборотом земельных участков с другим разрешенным использованием или в иных территориальных зонах, судом первой инстанции обоснованно отклонены.

Таким образом, заявленное в устной форме ходатайство о проведении повторной экспертизы, по своей форме и по своему содержанию нельзя признать обоснованным.

По этим же мотивам суд апелляционной инстанции отклоняет аналогичное ходатайство, заявленное после возбуждения производства по апелляционной жалобе.

Ссылки общества "Экострой" на другие дела, в которых, по его мнению, при оценке ни исключался учет зонирования, не принимаются: в каждом деле предметом оценки являются разные участки.

Отклонение учета зонирования (ИТ-1) мотивировано в тексте постановления конкретными обстоятельствами настоящего дела.

Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Апелляционная жалоба ООО "Экострой" удовлетворению не подлежит с отнесением на заявителя расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 26 января 2015 года по делу N А70-7217/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Т.П. Семёнова М.В. Смольникова