Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 июля 2011 г. N Ф04-3136/11 по делу N А45-17782/2010

г. Тюмень

Дело N А45-17782/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Клиновой Г.Н.,

судей Кисляковой Т.С.,

Комковой Н.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2010 (судья Бродская М.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 (судьи Нагишева О.Б., Кулеш Т.А., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-17782/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" (ОГРН 1065503014037, г. Омск, ул. Красный Путь, 79 А) к закрытому акционерному обществу "НОВИНКОМ" (ОГРН 1025401913316, г. Новосибирск, ул. Державина, 47) о понуждении заключить договор.

Третье лицо, участвующее в деле: закрытое акционерное общество "Региональная строительная компания".

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" - Суворов Е.В. по доверенности от 06.05.2011;

от закрытого акционерного общества "НОВИНКОМ" - Харечко О.В. по доверенности от 28.01.2011.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" (далее - ООО "Строй-Центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "НОВИНКОМ" (далее - ЗАО "НОВИНКОМ") об обязании ответчика заключить с ООО "Строй-Центр" договор участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок - секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу: г. Новосибирск, Державина, 47, на условиях, предусмотренных предварительным договором N 13 от 17.10.2006, заключенным между ЗАО "НОВИНКОМ" и ООО "Строй-Центр", и зарегистрировать его в установленном порядке, а также заключить с ООО "Строй-Центр" договор участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок - секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу: г. Новосибирск, Державина, 47, на условиях, предусмотренных предварительным договором N 1 от 26.01.2007, заключенным между ЗАО "НОВИНКОМ" и ООО "Строй-Центр", и зарегистрировать его в установленном порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено закрытое акционерное общество "Региональная строительная компания" (далее - ЗАО "Региональная строительная компания").

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2010, оставленным без изменений постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Строй-Центр" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление судов отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе ООО "Строй-Центр" ссылается на то, что предварительные договоры не содержат условий об оплате и истец фактически денежные средства или иное имущество ответчику в счет оплаты не передавал. Акты приема-передачи векселей, на которые ссылался суд первой инстанции, подтверждают факт передачи векселей во исполнение договора купли-продажи векселей, заключенного истцом с ЗАО "Региональная строительная компания", а не с ответчиком; передаточные надписи на векселях отсутствуют.

Заявитель жалобы полагает, что условие об обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не распространяется на предварительный договор, считает, что суд необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц тех дольщиков, с которыми в настоящее время заключены договоры участия в долевом строительстве на часть спорных квартир.

В судебном заседании представитель заявителя кассационную жалобу поддержал, представитель ответчика доводы заявителя оспорил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком в лице ЗАО "Региональная строительная компания", действовавшим на основании агентского договора N 38 от 11.05.2006, заключены предварительные договоры N 1 от 26.01.2007 и N 13 от 17.10.2006, по условиям которых ответчик обязался заключить в дальнейшем с истцом договоры участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями, подземными стоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок - секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу: г. Новосибирск, Державина, 47, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию названного объекта передать истцу объекты долевого строительства согласно списку.

Стороны согласовали в предварительных договорах цену договора участия в долевом строительстве (по договору N 13 - 9 435 860 руб., по договору N 1 - 5 500 000 руб.), а также указали, что уплата согласованной цены производиться ООО "Строй-Центр" в момент заключения основного договора путем передачи ответчику по акту приема-передачи векселей ЗАО "Региональная строительная компания" номинальной стоимостью 9 435 860 руб. и 5 500 000 руб. соответственно.

В договорах указаны даты выдачи векселей, срок и место платежа, указано, что векселя должны быть переданы при заключении основных договоров.

Поскольку требования истца от 05.02.2009 заключить основные договоры были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском в порядке статей 309, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражные суды исходили из ничтожности предварительных договоров и ссылались на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную по делу N А47-3050/2009.

Суды указали, что предварительные договоры N 13 и N 1 заключены до того, как ответчик приобрел статус застройщика (то есть до момента возникновения у него права на привлечение денежных средств для целей строительства многоквартирного дома), не прошли государственной регистрации, что лишает истца права на судебную защиту.

Также суды указали, что требование о заключении договоров долевого участия в отношении квартир N 1, 18 и 28 не подлежат удовлетворению в связи с тем, что в отношении этих квартир уже заключены договоры долевого участия в строительстве с иными лицами.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов о ничтожности предварительных договоров N 13 и N 1 основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Использование юридической конструкции предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации и выводы арбитражных судов о необходимости государственной регистрации предварительного договора со ссылкой на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в данном случае не состоятельны.

Как следует из статьи 1 Закона N 214-ФЗ названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, Закон N 214-ФЗ регулирует только правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве, в то время как материалами дела не подтверждено, что при заключении предварительных договоров N 13 и N 1 стороны предполагали оплату по ним и что ответчик в какой-либо форме получил от истца оплату за долю в строительстве спорного дома (привлек средства как застройщик для строительства объекта недвижимости).

Действующее законодательство не содержит запрета на заключение предварительного договора, предметом которого является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора долевого участия с лицом, не являющимся застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ, если это лицо не привлекает денежные средства в счет оплаты доли в строительстве при заключении предварительного договора.

Следовательно, ссылка судов на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную по делу N А47-3050/2009, является неправомерной, так как данная позиция относится именно к договорам долевого участия в строительстве, а между истцом и ответчиком такие договоры не заключались.

Выводы суда первой инстанции о том, что истец оплатил предусмотренную предварительными договорами цену договоров долевого участия путем передачи векселей, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представленными в материалы дела договорами купли-продажи векселей и актами приема-передачи векселей от 11.10.2006 и от 26.01.2007, на которые ссылается суд первой инстанции в подтверждение своих выводов об оплате по предварительным договорам N 13 и 1, подтверждается факт приобретения истцом у ЗАО "Региональная строительная компания" простых векселей ЗАО "Региональная строительная компания" номинальной стоимостью 5 500 000 руб. и 9 435 860 руб. соответственно.

При этом никаких доказательств того, что истец передавал приобретенные у третьего лица векселя ответчику в счет оплаты доли по предварительным договорам N 1 и N 13 материалы дела не содержат.

Сам по себе факт приобретения истцом у третьего лица векселей не может служить доказательством того, что истец оплатил ответчику долю до того момента, как у ответчика возникло право привлекать денежные средства для строительства объекта недвижимости (до момента возникновения у ответчика статуса застройщика).

Таким образом, материалами дела не подтвержден факт оплаты истцом ответчику стоимости доли в строительстве многоквартирного дома, то есть ничтожность предварительных договоров по этому основанию не установлена.

Поскольку выводы судов о ничтожности предварительных договоров N 1 и N 13 являются неправомерными, суды необоснованно отказали истцу в удовлетворении исковых требований по указанным основаниям.

Выводы судов о том, что в отношении части спорных квартир в настоящее время ответчиком заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами, не основаны на надлежащих доказательствах.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная оценка должна основываться на непосредственном исследовании доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности. Факт принадлежности части спорных квартир иным лицам подтвержден только ксерокопией выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2010.

Подлинный экземпляр выписки либо сами договоры долевого участия на часть спорных квартир в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, по правилам части 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит разрешить спор по существу заявленных требований, установить, приобрел ли ответчик статус застройщика в соответствии обязательными требованиями законодательства (части 1 статьи 3, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ), вправе ли истец в настоящее время требовать заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении всех квартир, определенных сторонами в предварительных договорах N 1 и N 13.

В зависимости от результата рассмотрения спора суду надлежит распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2010 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 по делу N А45-17782/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.Н. Клинова

Судьи

Т.С. Кислякова Н.М. Комкова