Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2011 г. N 07АП-602/11

г. Томск

14 марта 2011 г.

Дело N  А45-17782/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Б. Нагишевой

судей: Т.А. Кулеш

Е.Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Н. Аюшевым

при участии:

от истца: Фомина Т.А., по доверенности от 21.02.2011 года, паспорт

от ответчика: Харченко О.Ф., по доверенности от 28.01.2011 года, паспорт

от третьего лица: не явился (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 ноября 2010 года по делу N А45-17782/2010 (судья Бродская М.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" к закрытому акционерному обществу "НОВИКОМ", с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - закрытое акционерное общество "Региональная строительная компания" о понуждении заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" (далее - ООО "Строй-Центр", ОГРН 1065503014037, ИНН 5503097020) обратилось с иском к закрытому акционерному обществу "НОВИКОМ" (далее - ЗАО "НОВИКОМ", ИНН 5405221536) об обязании заключить с ООО "Строй-Центр" договор участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок-секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу г. Новосибирск, Державина, 47 на условиях, предусмотренных предварительным договором N 13 от 17.10.2006 года, заключенным между ЗАО "НОВИНКОМ" и ООО "Строй-Центр" и зарегистрировать его в установленном порядке, а также заключить с ООО "Строй-Центр" договор участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок-секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу г. Новосибирск, Державина, 47 на условиях, предусмотренных предварительным договором N 1 от 26.01.2007 года, заключенным между ЗАО "НОВИНКОМ" и ООО "Строй-Центр", и зарегистрировать его в установленном порядке.

По делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Региональная строительная компания" (далее - ЗАО "РСК", ИНН 5410133807).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Строй-Центр" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца.

В обоснование ссылается на то, что предварительные договоры N 13 от 17 октября 2006 года и N 1 от 26 января 2007 года не подлежат государственной регистрации.

Указывает, что вывод суда о том, что полученное ответчиком разрешение на нулевой цикл является разрешением только на строительство фундамента, а не жилого дома, выдавалось сроком на три месяца и его получение не давало ответчику статус застройщика, является неправомерным.

Кроме того, в соответствии с предварительными договорами истец должен передать ответчику простые векселя при заключении основных договоров. Никаких актов приема-передачи векселей между истцом и ответчиком не подписывалось.

Таким образом, выводы суда о том, что суммы (9 435 860 рублей и 5 500 000 рублей) были оплачены истцом путем передачи по акту указанных векселей, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению апеллянта, нормы, содержащиеся в пункте 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ не применимы при рассмотрении данного иска, так как они относятся исключительно к гражданам, а истцом по настоящему делу является юридическое лицо.

В судебном заседании представитель истца настаивала на доводах апелляционной жалобы.

Представитель ответчика высказал возражения на доводы апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 04.03.2011 года, информация о котором размещалась на сайте апелляционного суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что между истцом и ответчиком в лице ЗАО "РЭС", действовавшим на основании агентского договора N 38 от 11.05.2006 года, заключены предварительные договора N 1 и N 13, по которым ответчик обязался заключить с истцом основные договоры участия в долевом строительстве, а дольщик обязался оплатить обусловленную цену:

- по договору N 13 - 9 435 860 рублей. Данная сумма уплачивается дольщиком в момент заключения основного договора путем передачи дольщиком по акту приема-передачи векселя номинальной стоимостью 9 435 860 рублей, эмитент ЗАО "РЭС", дата выдачи векселя 11.10.2006 года, срок предъявления не ранее 11.10.2008 года.

- по договору N 1 - 5 500 000 рублей. Данная сумма уплачивается дольщиком в момент заключения основного договора путем передачи дольщиком по акту приема-передачи векселя номинальной стоимостью 5 500 000 рублей, эмитент ЗАО "РЭС", дата выдачи векселя 26.01.2007 года, срок предъявления не ранее 26.01.2008 года.

Сроки заключения основных договоров до 10.02.2009 года.

05.02.2009 года истцом в адрес ЗАО "НОВИНКОМ" было направлено письмо с предложением заключить основные договоры, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предварительные договоры N 13 и N 1 являются ничтожными, поскольку не содержат сведений об их государственной регистрации, ответчик на момент их заключения не обладал статусом застройщика, что лишает истца права на судебную защиту прав во исполнение данных договоров. Суд также исходил из того, что требование о заключении основных договоров в отношении квартир N 1,28 и 18 не подлежит удовлетворению, поскольку по ним уже заключены основные договоры с иными лицами.

Не согласиться с данным выводом у суда апелляционной жалобы оснований не имеется исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Из материалов дела и пояснений ЗАО "НОВИНКОМ" усматривается, что проектная документация, в частности: разрешение на строительство N RU 54303000 - 425 выдано Мэрией г. Новосибирска - 21.11.2007 года, согласно которому разрешено строительство объекта капитального строительства многосекционного жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок секции 1.1, 1.2, 1.3 с офисными помещениями и подземной автостоянкой) (общая площадь здания 203 480 м.кв., в т.ч. офисные помещения 2 356 м. кв., подземная автостоянка 5 090,6 м.кв., строительный объем 69 373 м.кв в т.ч. подземной части 6908 м.кв., количество этажей - переменная 10-13 этажей, площадь земельного участка 8 670 м.кв.) расположенного по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47 (строительный адрес); проектная декларация "Многосекционный жилой дом с офисными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Державина в Центральном районе. I очередь строительства" опубликована - 23.11.2007 года (п. 2.4. Строительный адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47).

Разрешение на строительство N 194 от 27.07.2006 года со сроком действия до 31 декабря 2006 года разрешает строительство объекта капитального строительства фундаментной плиты блок-секции 1.1 жилого дома с офисными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторными подстанциями, расположенного по адресу ул. Державина в Центральном районе г. Новосибирска - строительный адрес не определен.

Таким образом, разрешение на строительство фундамента N 194 не дает право на привлечение денежных средств от участников долевого строительства, т.к. фактически строительный адрес объекту - Державина, 47, был присвоен 21.11.2007 года и право привлекать денежные средства от дольщиков возникло у ЗАО "НОВИНКОМ" именно с 21.11.2007 года и именно с указанного периода ЗАО "НОВИНКОМ" заключает договоры участия в долевом строительстве и регистрирует их в ФРС.

Однако, на момент заключения ЗАО "РСК" предварительных договоров в 2006 году строительный адрес объекта отсутствовал и не мог быть указан в представленных истцом договорах.

Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика полномочий застройщика и отсутствие у него полномочий на осуществление деятельности от имени застройщика.

Кроме того, привлечение денежных средств для участия в долевом строительстве возможно только при наличии договора долевого участия, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию (Определение ВАС РФ от 23.12.2009 года N ВАС-13863/09).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 АПК РФ).

В связи с чем является правильным вывод суда о том, что предварительные договоры N 13 и N 1 являются ничтожными.

Из материалов дела также усматривается, что на часть квартир, по которым заявлены требования истца, заключены договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированные в УФСГРКиК по НСО, а именно: договор N 1.1-1 от 14.01.2009 года (квартира N 1), договор N 1.1-28 от 15.01.2010 года (квартира N 28), договор N 1.1-18 от 13.04.2010 года (квартира N 18) (л.д. 64-72, т.1).

Таким образом, требования истца, как они заявлены в исковом заявлении, не подлежат удовлетворению, так как предусматривают заключение договоров участия в долевом строительстве на квартиры, ранее уже отчужденные другим лицам по вышеуказанным договорам.

Довод о том, что предварительные договоры N 13 от 17 октября 2006 года и N 1 от 26 января 2007 года не подлежат государственной регистрации, противоречит действующему законодательству, а именно части 3 статьи 4 Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Довод о том, что нормы, содержащиеся в пункте 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ не применимы при рассмотрении данного иска, так как они относятся исключительно к гражданам, а истцом по настоящему делу является юридическое лицо, отклоняется так как согласно пункту 1 статьи 1 Закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Ссылка апеллянта на то, что на момент заключения с ООО "Строй-Центр" предварительных договоров, ЗАО "НОВИНКОМ" обладало статусом застройщика, противоречит вышеизложенным обстоятельствам дела, основанных на материалах дела.

Ссылка жалобы на то, что выводы суда о том, что суммы (9 435 860 рублей и 5 500 000 рублей) были оплачены истцом путем передачи по акту указанных векселей, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, отклоняется поскольку не имеет правового значения в рамках настоящего дела.

Заявленные в апелляционной жалобе доводы ООО "Строй-Центр" были известны суду первой инстанции и учтены при принятии обжалуемого решения.

Таким образом, апелляционная инстанция при повторном рассмотрении дела не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, нарушений норм процессуального либо материального права при вынесении решения судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 ноября 2010 года по делу N А45-17782/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

Т.А. Кулеш Е.Г. Шатохина